家庭購房的資金壓力是多少？政策變化是否會進一步調高購房的準入門檻？房價究竟會走到何種程度才算是到了真正的理性回歸？怎樣品質的樓盤真正做到了名實相符？……有很多問題需要思考。

在市場逐漸回歸理性的大方向下，消費者的投資也正在逐步回歸理性，這勢必對不動產(chǎn)的價值與價格關系提出了新的要求。

小戶型公寓受追捧

由于宏觀調控的影響，短期炒房行為被大力度抑制，資金杠桿已逐漸失去作用。在這一階段，整個市場已轉向購方，購房心理也從短期轉向自住需求。

3月以來密集出臺的宏觀調控政策，使購房成本大幅提高。，如已經(jīng)擁有兩套房，頭付款將由原來的三成上漲為五成。，契稅除普通住房需繳納1.5％的契稅外，非普通住房需繳納3％的契稅。第三，房貸利率由原來的5.31％上浮到6.12％，同時也不排除明年還貸利率繼續(xù)上調的可能。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商老總表示，隨著購房資金門檻的大幅提高，以及短期賣出時利潤空間的萎縮，使更多的普通白領小康之家開始考慮購房支出與家庭資產(chǎn)收入之間的比例關系，促使市場的“泡沫”受到打壓。因此，緊湊小戶型的樓盤自然成為了人們理性關注的焦點。比如東方路龍陽路地段的東方明珠國際公寓，建筑面積在83－110平方米，一套兩房的小戶型總價在100萬以內，1.5％的契稅支出，總價低使頭付款和每月還貸壓力也相應降低，符合大多數(shù)小康白領之家的家庭經(jīng)濟承受能力，因此很受自住購房者的歡迎。

房價更趨平實

5月進一步加大的房價下跌和市場觀望氣氛證明了宏觀調控的效果，但是目前的市場變化并沒有呈現(xiàn)一邊倒的趨勢，隨區(qū)域與樓盤品質的不同而有變化，同時房價下跌的幅度也基本與去年年底持平，并未出現(xiàn)暴跌趨勢。

目前主導價格變化方向的重要因素是樓盤的自身品質及其居住品質。那些樓盤品質高、投資比例小的樓盤受政策影響較小，價格下調幅度也相對較小。以浦東地區(qū)為例，投資比例一直較高、價格領漲區(qū)域樓市的世茂濱江園價格跌幅較大，5月均價較4月平均下跌12％，較低成交價為22000元/平方米；而仁恒濱江園由于投資比例較低，入住率較高，成為近期陸家嘴濱江板塊跌幅較小的項目之一，5月成交價為27000元/平方米，較4月下跌500元/平方米。

據(jù)了解，當前在浦東內環(huán)間，在售的新盤普遍均價在13500元/平方米左右，如楊高南路、龍陽路的涵合園售價13300元/平方米，上海綠城為14000元/平方米。即使是周邊的二手樓房，如東方路的東方城市花園一期的二手房價格也在15032元/平方米左右。更據(jù)較近的調查顯示，上周內環(huán)成交均價也在14178元/平方米。不過，5月份推向市場的東方明珠國際公寓作為東方路、南浦大橋塘橋板塊的純小戶型樓盤，平均售價僅為12000元/平方米，開發(fā)商試圖以較低的價格入市，打出“價格回歸價值”的旗號，吸引自住消費需求。因此，該盤售價不僅遠低于眾多的在售新盤，也低于該地區(qū)的二手房價格。雖然目前市場上大多消費者都持觀望的態(tài)度，但是由于人民幣匯率、銀行、開發(fā)商等多重因素存在，上海一些杰出品質的樓盤將會在觀望一定時期后而被逐步接受。

樓盤選擇以品質為先

業(yè)內認為，房產(chǎn)作為家庭總資產(chǎn)的一個主要組成部分，很多人也勢必考慮其未來是否有升值空間。從房產(chǎn)投資的角度來說，是租金的收入，就是賣房后所獲得的差價收入。如果說低品質房產(chǎn)隨著政策波動而價格下調，進而有可能造成家庭負資產(chǎn)的話，那么一套優(yōu)質高性價比的房產(chǎn)則相對比較保值。高性價比房屋的主要要素在于：優(yōu)雅的地理環(huán)境、高質量的建筑、合理的戶型、物有所值的價格、便捷的交通、成熟的社會配套措施、較大的未來增值潛力。

總的來說，無論是自住需求，還是為了賺取租金收益或力圖長期“捂房”等待升值的，在市場回歸理性的情況下，都會對所購購的樓盤要求更加苛刻，比以往任何時候都更看重樓盤的高性價比，因為較樓市火爆時期，選擇的余地大大增加了?！　　　　?作者：李宏濤)