◆房價短期變化不明顯

“理論上，小幅加息不會對房價造成影響。但由于人們對加息的關(guān)注度過高，以至于在消費心理上產(chǎn)生了一些變化。尤其是那些購房需求并不迫切的潛在消費者，可能會推遲購購計劃，持幣觀望下一步的房價走勢?！北本┲榻康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理殷偉明說，加息造成消費者短期消費遲滯，消費時間上有所延遲，但并不會影響他們購房用于自住或通過出租獲得投資收益的真實需求。他認為，應(yīng)該動態(tài)、宏觀地看待加息，加息是政府運用市場的手段調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟，把整個社會經(jīng)濟引向更加健康的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)消費也將更趨向于理性，房價只會更接近其真實價值，不會產(chǎn)生劇烈的波動。

北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理羅聽認為，一次加息并不會對房價有明顯的影響。0．27％的加息幅度折算后，所增加的成本也就在2％左右，市場完全有能力消化新增的成本。同時，如果央行接下來連續(xù)加息，房地產(chǎn)的長期需求就會被抑制。不過，土地、金融政策對減少房地產(chǎn)供應(yīng)量的作用也將日益顯現(xiàn)，而房價較終是由供求關(guān)系決定的，房價的漲跌取決于供應(yīng)量和需求量之間的差量。

北京大學不動產(chǎn)研究鑒定主任、博士生導師馮長春指出，0．27％的加息幅度不會對現(xiàn)有的購購需求產(chǎn)生抑制。房價是由供求決定的；進一步細分，房價受地價、建安成本、交通、區(qū)位、樓盤檔次等多種因素影響。比如拿樓盤檔次來說，不同檔次樓盤有其各自的購購人群。同一檔次的樓盤價格的浮動并不會改變相應(yīng)購購人群的結(jié)構(gòu)。所以貸款利息增加引起的樓盤價格浮動，影響較小，并不會改變這一檔次人群的購購需求，除非連續(xù)加息。

北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱友軍也認為，這次加息對房價影響有限，短期內(nèi)房價仍將比較穩(wěn)定。因為決定房價漲跌的市場供求不會因為此次加息而產(chǎn)生大波動。他認為，用平均價格來衡量房價水平不能說明任何問題。房價上漲與否應(yīng)是以單位區(qū)域早先開盤的項目與現(xiàn)在開盤的項目間的價格比較來衡量，這樣才能反映市場的真實走向。

◆開發(fā)商看漲未來房價

包括代理行在內(nèi)的大部分開發(fā)商對房價的預期普遍比較樂觀，他們認為，北京未來的房價更趨向于穩(wěn)中有漲。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理張丹彤說，雖然消費者可能因加息導致還貸壓力增大而謹慎購購，開發(fā)商的成本也有所提高，但未來房價的上漲并不是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本的結(jié)果。他認為，物業(yè)品質(zhì)和檔次的提高帶動了房價的上漲。從長期來看，鋼材、水泥等建筑材料價格不斷提高，國家也出臺一系列政策提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，高品質(zhì)的產(chǎn)品在價格上必然要有所體現(xiàn)。而且，人們不斷升級的置業(yè)需求將持續(xù)支撐高品質(zhì)產(chǎn)品的消費市場。

泛城(中國)綜合住宅服務(wù)項目總監(jiān)岳鋒鋼說，從這次北京秋季房展來看，雖然參展公司比去年同期少40％，成交量少40％，但是總?cè)肆髁恐簧倭?％，供應(yīng)量相對減少了一些，而需求卻依然旺盛，這說明北京房地產(chǎn)市場的潛力是非常巨大的，0．27％的加息幅度不會抑制房價。

宏觀環(huán)境的改善及潛在消費群體的大量存在也是眾多開發(fā)商看好未來房價的有力論據(jù)。羅昕認為，目前在北京的房地產(chǎn)市場上，外地購房者占的比例比較大，北京本地的消費潛力還有很大的空間等待發(fā)掘?，F(xiàn)在，利率雖然提高了0．27％，但綜合考慮通貨膨脹、物價指數(shù)以及經(jīng)濟發(fā)展等因素，利率實際上還是負數(shù)。在股市不景氣、債市不活躍和保險投資意識相對不成熟的大背景下，房地產(chǎn)仍是比較好的投資工具和獲利渠道。

殷偉明對此表示認同。他認為，用加息手段調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟向健康的軌道發(fā)展，對改善房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境起到了積極的作用。宏觀經(jīng)濟獲得良性發(fā)展，消費者對未來的預期也將趨于利好，再加上全球普遍對中國市場的看好，房價必然穩(wěn)中有漲。

◆專家稱房價仍有下降空間

相對于大部分看漲的開發(fā)商，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家則認為房價下降的可能性更大。中國社科院財貿(mào)所況偉大博士說，加息使購房需求有所減少。特別是潛在購房者，因為考慮到未來的利率走勢可能延遲購房時間，甚至可能因為利率風險和支付能力而削減購房計劃。因此在短期內(nèi)購房需求會有不同程度的減少。如果開發(fā)商繼續(xù)保持較快的開發(fā)速度，房價就有下降的空間。

另一業(yè)內(nèi)專家說，對那些已經(jīng)入市的購房投資者來說，加息增加了他們供樓還貸的成本；同時，由于對未來利率走勢和房價走勢的不確定性，他們很可能賣掉房產(chǎn)變現(xiàn)了結(jié)。一旦賣房變現(xiàn)形成一種氣候，就會導致房價下跌。

此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本導致房價上漲之說，一些專家認為，市場比開發(fā)成本對房價的影響更大。同時，為了減少開發(fā)成本，開發(fā)商必須加快手中項目的運作，因此房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)會有所加大。加之購房需求的減少，房價下跌的趨勢不可避免。

◆消費者加息后應(yīng)理性投資置業(yè)

“對于中低收入的消費者來說，應(yīng)根據(jù)收入情況來選擇房產(chǎn)置業(yè)，不要因為市場的變化而影響了還貸?！敝煊衍娬f，加息對中低收入消費者的影響會比較大，因為選擇購購中低檔房的消費人群資金大多不很充裕。對房價的浮動更為敏感。

朱友軍分析說，對于購房自用者而言，要分兩個方面來看：一方面，加息使還貸金額增加，增加了一部分自用消費者的負擔；另一方面，有一部分本身有很強的購購能力的自用消費者，他們把自有的資金用于商業(yè)投資，而購房時另從銀行貸款。由于其商業(yè)率要遠高于貸款利率，所以對這部分自用消費者來說，利息的小幅增加對他們影響很小。

岳鋒鋼認為，目前在北京有固定工作的外來人口占到了北京市常住人口的13％，為迎接 2008年奧運會而進行的城市拆遷也將把大量被拆遷者推向市場……這一系列的因素均意味著北京的自用住房市場潛力巨大，并將推動整個房地產(chǎn)市場需求的良性循環(huán)。

岳鋒鋼對投資型消費者進行了深入分析。他認為：“投資型消費者比較注重資金回報和物業(yè)升值兩個方面。但從北京來看，市場上各地的資金回報率不是很平均，整體前景也不是很樂觀?，F(xiàn)在的租金回報率遠不能滿足投資者的胃口，那些期待物業(yè)升值的投資者，對北京市場的期待要長一些，至少在5年內(nèi)房屋置換的三級市場還很難活躍。央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)問題以及福利分房的諸多因素，導致房屋處理產(chǎn)權(quán)時的三級市場流通受阻，北京的房屋置換三級市場還有待進一步成熟。但他同時表示，上半年一系列宏觀政策的出臺，對以后租金市場步入成熟是十分利好的。

朱友軍則認為，對于投資房產(chǎn)用于出租的購房者來說，利息增加使貸款成本增加，而市場租金不僅未漲，還正在下跌，這部分投資者的投資應(yīng)該更加謹慎。馮長春指出，在加息背景下，更應(yīng)該倡導消費者理性購房，適度購房。根據(jù)經(jīng)濟水平，分階段解決住房問題。先解決住的問題，不提倡追求。因為住房消費是一種長期消費，不是一成不變的，隨著生活水平的提高，經(jīng)濟的逐漸寬裕，再考慮住房的升級置業(yè)，這樣可以相應(yīng)地減輕房貸的還款壓力。同時，購房時要把區(qū)位、交通等購房因素綜合考慮在內(nèi)?？傊M者樹立正確的消費觀念是十分必要的。　　　　　(作者：劉婷婷 焦陽)