在國(guó)務(wù)院法制辦公開向社會(huì)征求《物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》意見的同時(shí)，北京市政府也開始進(jìn)行公開立法嘗試。近日市政府法制辦公室公開向社會(huì)征求對(duì)《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法(審稿)》的意見。這個(gè)辦法是對(duì)1988年出臺(tái)的《北京市房屋購賣管理暫行規(guī)定》進(jìn)行了修訂，對(duì)于購房者非常重要，它涵蓋了期房、現(xiàn)房、二手房購賣、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋抵押等房地產(chǎn)的方方面面問題，解決了以前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中很多概念模糊的問題。也就是說，現(xiàn)在存在的外地人在北京購房，得辦額外的手續(xù)，交額外的錢；住戶入住時(shí)，建筑面積沒變，套內(nèi)面積卻“縮了水”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告不規(guī)范，誤導(dǎo)購房者等問題都會(huì)在《辦法》出臺(tái)后得到改變。

公開征求意見

《北京市房屋購賣管理暫行規(guī)定》是1988年市政府以京政發(fā)82號(hào)文件(以下簡(jiǎn)稱82號(hào)文件)發(fā)布的房屋購賣規(guī)定。在當(dāng)時(shí)北京市乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的情況下，對(duì)規(guī)范房屋購賣管理秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。82號(hào)文件發(fā)布實(shí)施十幾年來，隨著我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無到有、從無序到有序、從幼稚到逐步成熟的過程。這樣，82號(hào)文件由于其濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，已不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和行政管理工作的需要。據(jù)市政府法制辦公室工作人員介紹，目前，法制辦正著手修改該文件，并就該草案向社會(huì)公開征求意見，購房者可登錄http：//www．bjfzb．gov．cn/advice/user/caoan．a(chǎn)sp提出修改建議。

外地人憑身份證就可購房

修改后的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法(審稿)》中，突出的是在今后的房屋購賣中，所遞交的手續(xù)將更加簡(jiǎn)單化。個(gè)人購房不用再出示戶口簿等一大堆資料，而僅僅出示身份證即可。外地人購房也會(huì)和北京人一樣簡(jiǎn)單，不用再去北京市房地產(chǎn)交易辦理《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知書》，憑身份證就能在北京購商品房。

但境外自然人購購住宅房屋時(shí)，還應(yīng)取得北京市有關(guān)部門的批準(zhǔn)。同時(shí)，在辦理產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)中，取消了立契手續(xù)，直接辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理程序上也進(jìn)行了統(tǒng)一，《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法(審稿)》中將以前各縣區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范成為了申請(qǐng)、審核、納稅、發(fā)證四個(gè)環(huán)節(jié)。其中規(guī)定，國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)自當(dāng)事人提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核；國(guó)土房管局認(rèn)為需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)完成評(píng)估工作并支付所需評(píng)估費(fèi)用；國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)自受理房屋轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審核手續(xù)，為受讓人核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

給房產(chǎn)廣告戴上“緊箍咒”

新《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房預(yù)售銷售廣告等做了嚴(yán)格規(guī)定。

如第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證；發(fā)布商品房現(xiàn)房銷售廣告，應(yīng)取得房屋。所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。商品房預(yù)售和銷售廣告應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落、商品房預(yù)售許可證號(hào)或房屋所有權(quán)證號(hào)和國(guó)有土地使用證號(hào)；委托代理預(yù)售銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)明示代理預(yù)售、銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱。

第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房預(yù)售、銷售廣告中關(guān)于商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、裝修、面積、設(shè)備、質(zhì)量、供水、供熱、供氣以及小區(qū)的綠地、醫(yī)院、學(xué)校、會(huì)所等內(nèi)容的表示(含圖示)，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房預(yù)售銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，購房人有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)在商品房購賣合同中約定。

預(yù)售合同必須寫清交付承諾

新《辦法》中對(duì)以前容易出現(xiàn)問題的規(guī)劃變更、樣板間、市政配套等問題做了明確的規(guī)定。

如第五十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)條件建設(shè)商品房。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)書面征求所有預(yù)購人意見。預(yù)購人應(yīng)當(dāng)自征求意見函達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否同意變更的書面答復(fù)。預(yù)購人同意規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件，并應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人簽訂預(yù)售合同的變更協(xié)議。

預(yù)購人不同意規(guī)劃設(shè)計(jì)變更或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未征得預(yù)購人同意，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，使商品房在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、配套設(shè)施產(chǎn)生變化或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意變更之日起10日內(nèi)，書面通知預(yù)購人，預(yù)購人有權(quán)解除合同。預(yù)購人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致。未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

樣板房在預(yù)售商品房交付使用之日起一個(gè)月內(nèi)不得拆除。對(duì)目前很多小區(qū)出現(xiàn)的入住后，水電氣熱卻不通的現(xiàn)象，新規(guī)定明確：供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和相關(guān)權(quán)利義務(wù)必須在預(yù)售合同里寫清。

明確面積計(jì)價(jià)誤差處理方式

新《辦法》中明確規(guī)定了三種面積計(jì)價(jià)方法，其中對(duì)較容易出現(xiàn)面積縮水的按建筑面積銷售的計(jì)價(jià)方法確定新的誤差規(guī)定，即按建筑面積計(jì)價(jià)的，購賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同中分別約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并在合同中分別載明建筑面積、套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同沒有約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式的，可以按以下原則處理，即建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值均在3％以內(nèi)含(3％)的，可根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一個(gè)超出3％時(shí)，預(yù)購人有權(quán)退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)將預(yù)購人已付房?jī)r(jià)款退還給預(yù)購人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

另外，新《辦法》還對(duì)違法銷售商品房、合同不備案、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、一屋多售等問題做出了具體的處理規(guī)定。

目前，在市政府法制辦公室向社會(huì)公開征求意見的網(wǎng)頁上，已有許多人提出了具體的修改建議，知名置業(yè)專家劉宏誠一下子就提出了十八條修改建議。同時(shí)，提出建議的購房人更是對(duì)新《辦法》的出臺(tái)充滿了期望，這從他們發(fā)出的“此管理辦法是百姓福音，也是對(duì)百姓較基本的保障”，“此新辦法非常好，北京市的各方面管理制度真是越來越趨于完善”，“外地人購房不再受限制，必將大大促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等溢美之辭上可以真切的體現(xiàn)出來。

外地人大舉置業(yè)北京

“假日經(jīng)濟(jì)”的興起，使人們工作之余想有一個(gè)可以讓自己放松的休閑之所。選擇到北京購房，成為石家莊、唐山、太原、秦皇島、承德、廊坊等地居民的“奶酪”。有報(bào)道說，在北京市已售高端商品房中，有50％為“外地人”所購購。

業(yè)內(nèi)人士分析說，房地產(chǎn)向來是個(gè)區(qū)域性極強(qiáng)的行業(yè)。但近年來，交通工具日益多元化、便捷化，異地置業(yè)的交通問題基本解決。而一部分先富起來的人，也有了異地置業(yè)的需求。這樣，“房地產(chǎn)消費(fèi)以本地客戶為主”的金科玉律逐漸改變，成就了北京市房地產(chǎn)今天的繁榮局面。而外地人在京購房主要是出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，業(yè)主大都是成功商務(wù)人士。北京作為全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和對(duì)外窗口的特別商業(yè)地位，使很多外地企業(yè)，甚至、事業(yè)單位都在京設(shè)有總部或辦事機(jī)構(gòu)。過去，他們習(xí)慣租房，現(xiàn)在更多的是購房置業(yè)，既方便單位專業(yè)人和辦事人員處理業(yè)務(wù)，也經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

另一支外地購房主力是投資型的置業(yè)者。近幾年，銀行利率一再下調(diào)，股票、期貨市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，從而使地產(chǎn)投資成為大量民間資金的穩(wěn)定流向。外地人北京置業(yè)，通常選擇具有的樓盤，大量購進(jìn)，既可以用于出租，也可以倒手賣掉獲利。去年以來，壯觀的溫州購房團(tuán)、寧波購房團(tuán)和鞍山購房團(tuán)等就頻頻被媒體提及，其中購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力自不用說。結(jié)果是，他們所到之處，北京市中高端具有投資價(jià)值的樓盤價(jià)格一路攀升。

另外，據(jù)記者了解，教育投資類外地購房人群也不在少數(shù)，這類購房者主要以北京周邊城市的居民居多，大部分是中學(xué)生家長(zhǎng)。他們主要看重的是北京市高考的高錄取率和同比偏低的錄取分?jǐn)?shù)?！　　　　?作者：張吉林)