隨著新樓盤的不斷涌出，房市的競爭越來越激烈，開發(fā)商和策劃公司推出的各種營銷策劃方案也層出不窮，購房“大禮”即是其中之一，“大禮”從百十元升至數(shù)十萬元。但是“大禮”也出不少的糾紛和法律問題。

“大禮”到底是不是的？

面對類型各異、花樣眾多的購房“大禮”，較容易讓購房人產(chǎn)生疑義的就是“大禮”到底是的，還是已經(jīng)含在房款里由購房人花錢購的？是讓利、還是炒作？比較簡單的判斷方法是：如果“大禮”本身與房子關(guān)聯(lián)不大，則看房價，即和本項目的其他同類戶型以及周邊同類項目的價格相比較，如果“大禮”的房子價格明顯高出許多，“大禮”則基本是羊毛出在羊身上；如果“大禮”與房子有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，例如精裝、潔具等，則要看合同中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)和交付條件，如果的“大禮”本身就包含在合同中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件里，“大禮”則有炒作嫌疑。由于商品房的價格實行市場調(diào)節(jié)價，所以先抬價、再“大禮”，只能說明開發(fā)商缺乏誠意，倒無需承擔(dān)什么責(zé)任；而后者，即將交付標(biāo)準(zhǔn)中的內(nèi)容又當(dāng)做“大禮”再一次，這類促銷活動登在廣告上，則有誤導(dǎo)購房者的嫌疑，有可能被認(rèn)定為虛假廣告而受到查處。

禮、收禮要承擔(dān)什么法律責(zé)任？

天下沒有免費(fèi)的午餐，購房“大禮”，從法律上講，是屬于附義務(wù)的與，根據(jù)《合同法》，“與附義務(wù)的，受人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。”“與的財產(chǎn)有瑕疵的，與人不承擔(dān)責(zé)任。附義務(wù)的與，與的財產(chǎn)有瑕疵的，與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?p>具體到購房“大禮”來說，禮、收禮的雙方則有如下的責(zé)任：

1、對購房人而言，收開發(fā)商“大禮”的相應(yīng)義務(wù)，就是一定要購房子。如果“大禮”也收了、房子也購了，事后無論何種原因又退房的，所收的“大禮”也要一并退回去，如果“大禮”經(jīng)使用已壞損，還應(yīng)按照相應(yīng)的價值予以補(bǔ)償。

2、對開發(fā)商而言，既然是附條件的禮，就要在附義務(wù)的限度內(nèi)，對“禮品”的質(zhì)量承擔(dān)與“禮品”銷售者相同的責(zé)任。

3、同樣對于開發(fā)商，如果明知所“禮品”有質(zhì)量瑕疵又不說，或者保證無瑕疵，而“禮品”的質(zhì)量問題又給購房人造成了損失的，那么開發(fā)商則應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

“大禮”是否涉嫌不正當(dāng)競爭？

根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》的有關(guān)規(guī)定，“經(jīng)營者不得從事下列有獎銷售：1、采用謊稱有獎或者故意讓內(nèi)定人員中獎的欺騙方式進(jìn)行有獎銷售；2、利用有獎銷售的手段推銷質(zhì)次價高的商品；3、式的有獎銷售，較高獎的金額不超過五千元?！薄敖?jīng)營者不得以排擠競爭對手為目的，以低于成本的價格銷售商品?！?p>有一些購房“大禮”的活動是采取方式進(jìn)行的，如果活動中存在上述三種情形之一，這個“大禮”活動，就有可能損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，對此，監(jiān)督檢查部門則有權(quán)責(zé)令其停止有關(guān)活動，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。

禮、收禮該注意些什么？

基于上述的分析，建議禮、收禮的各方，應(yīng)注意如下一些細(xì)節(jié)：

禮方，盡量成品化程度高、質(zhì)量好的產(chǎn)品，較好不要“服務(wù)”或帶有服務(wù)內(nèi)容的“大禮”，像有的開發(fā)商購房旅游，而購房人在旅游中一旦發(fā)生糾紛或意外，就有可能遷怒于開發(fā)商；對附義務(wù)與可能導(dǎo)致的責(zé)任，與“禮品”的提供商在合同中明確約定，比如產(chǎn)品的售后服務(wù)，一旦需承擔(dān)責(zé)任，可依約追償；對策劃方案、廣告內(nèi)容一定要把關(guān)，別為了一鳴驚人招來了執(zhí)法機(jī)關(guān)。

收禮方，別輕易為“大禮”所迷惑。對于受物的售后服務(wù)和保修等，較好與與人有書面的約定，不妨直接向與人索要品的保修卡、合格證等證明；要清楚受是有隨附義務(wù)的，即便是因房子質(zhì)量問題而退房，你可以要求賠償損失，但品還是要返還的?！　　　　?作者：王建文)