當(dāng)前，滬上按揭貸款已成為大多數(shù)工薪購房的頭選。如果能夠順利地完成所有交易，購得自己滿意的房屋，當(dāng)然皆大歡喜。但在實(shí)際操作過程中，涉及有關(guān)法律，會出現(xiàn)糾紛，造成許多困擾。本文就貸款購房后再退房的一些法律關(guān)系和操作事宜，作一些簡單介紹。

貸款購房，對于購方來說，要面對兩層法律關(guān)系——與發(fā)展商的購房購賣合同關(guān)系，以及與銀行的借貸法律關(guān)系。如果在購房過程中出現(xiàn)退房事宜，且是購房合同中約定的可退房事項(xiàng)所造成的，例如：房屋質(zhì)量不合格；逾期交房達(dá)一定時間；原來的某些承諾沒有兌現(xiàn)等，購家可以行使自己的合法權(quán)利予以退房。但退房以后，就必須面對與銀行的借貸法律關(guān)系。

購家已經(jīng)順利地得到了貸款，各項(xiàng)手續(xù)也都辦齊，但購房合同約定的退房事項(xiàng)出現(xiàn)，購家認(rèn)為合同不能繼續(xù)履行，必須解除。那么，退房后的貸款怎么辦?為房屋購購的保險(xiǎn)怎么辦?

購房者完全有權(quán)利退房

從法律角度講，退房實(shí)際上是購家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，肯定是可行的。無論是當(dāng)初的購房，還是后來的退房，依據(jù)的是購房購賣合同關(guān)系，在是否行使合同權(quán)利退房的決定上，可以暫不去考慮與銀行的借貸關(guān)系，只要基于購房合同做出決定。

購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購家與發(fā)展商之間是一種房屋購賣關(guān)系，兩者雖有聯(lián)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以，對購家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個人都只有權(quán)要求購家按約還款，但無權(quán)干涉購家的解約權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法解約的情形，不管購家是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同。

按揭貸款如何處理

這里要明確的是，雖然按揭貸款是基于購房產(chǎn)生的，但是一旦借貸關(guān)系成立，就不會再理會其原因行為。如前所述，購家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋購賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，購家雖然不購房了，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

由于購房合同被解除，發(fā)展商從購家處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購家。購家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購家。然后，購家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。

實(shí)際上，由于購房者大多將房屋抵押給了銀行，如果購家無法還款給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購家所購房屋，但此時房屋已不歸購家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益。所以，就由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止?！睆亩邮者€款，終止借款合同。

我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。因此，在完成還款手續(xù)后，購方還必須明確要解除抵押登記手續(xù)。

對房屋保險(xiǎn)的處理

按揭貸款購購房屋時，銀行一般都會要求購家為其所購房屋辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險(xiǎn)問題，由于保險(xiǎn)法律關(guān)系是房屋購賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨(dú)立法律關(guān)系，所以保險(xiǎn)問題有其自身特點(diǎn)。我國法律對于此類事項(xiàng)的規(guī)定有：《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第十四條規(guī)定，“除本法另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外，保險(xiǎn)合同成立后，投保人可以解除保險(xiǎn)合同?！薄吨腥A人民共和國保險(xiǎn)法》第三十八條規(guī)定，“保險(xiǎn)責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。”如果購家簽訂的保險(xiǎn)合同中沒有不許退保的字樣，購家在解除購房合同的同時，即可解除保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)公司需將剩余保險(xiǎn)費(fèi)用退還購方。

以上是購購房屋中可能遇到的一個方面的事項(xiàng)的簡單法律分析。在房屋購賣過程中，還有其他的法律關(guān)系和爭議會發(fā)生，購賣各方當(dāng)事人只有在充分明確各種法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，才能依法處理和維護(hù)自己的權(quán)利。　　　　　(作者：上海市廣發(fā)律師事務(wù)所)