房和地的自然關(guān)系，如同鞋幫和鞋底，但是，鞋幫(房)和鞋底(地)的所有權(quán)歸屬不同，

使用的年限也不同。房屋所有權(quán)的年限在法律上沒(méi)有具體的規(guī)定，只要你不購(gòu)賣、與等，

在法律允許的情況下，它的所有權(quán)長(zhǎng)期歸屬于你。而國(guó)有土地不同，其所有權(quán)屬于國(guó)家，你

只依法取得一定年限的使用權(quán)。

1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十

二條規(guī)定：“(一)居住用地70年；(二)工業(yè)用地50年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育

用地50年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；(五)綜合或其他用地50年。”同時(shí)《城市房

地產(chǎn)管理法》和該《條例》還規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者

需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期；土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年

限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或經(jīng)申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，土

地上的建筑物、其他附屬物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。當(dāng)然，屬于建筑物的地上房屋也不能例

外。

開(kāi)發(fā)城市房地產(chǎn)用地，按照法律規(guī)定，一般都是以出讓方式支付了土地使用權(quán)出讓金后，

從國(guó)家手中有償獲取的。因此，建成的房屋價(jià)格中包含著出讓金(地價(jià)款)；地價(jià)又是房?jī)r(jià)的

一項(xiàng)重要組成部分。所以說(shuō)，購(gòu)購(gòu)商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等，在搞清房屋占用土地的

來(lái)源和性質(zhì)的前提下，還要搞清土地的用途及其法定的土地使用年限。依據(jù)2000年陜西省人

民政府批準(zhǔn)西安市市區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以商業(yè)用地作一簡(jiǎn)單測(cè)算，我們就清楚了搞

清土地出讓年限的重要性：西安市區(qū)一類商業(yè)用地出讓年限為40年，按每平方米基準(zhǔn)地價(jià)

3300元(每畝220萬(wàn)元)計(jì)算，每年一平方米地價(jià)為82.5元(每畝5．5萬(wàn)元)，如果此類地上

按1：2.5容積率建樓房，每平方米樓房建筑面積的房?jī)r(jià)中有1320元的地價(jià)，約占房?jī)r(jià)30％

左右。從開(kāi)發(fā)商以法取得土地使用權(quán)之日起，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、建筑、裝飾、銷售等環(huán)節(jié)，當(dāng)購(gòu)到

房產(chǎn)之時(shí)，土地的使用年限較少已少了一兩年，多達(dá)五年以上的年限也大有人在。

購(gòu)商品房搞清土地使用權(quán)的年限及其剩余年限，主要是為了維護(hù)房屋購(gòu)賣雙方的權(quán)益，

防止購(gòu)了土地使用權(quán)年限“縮水”過(guò)多的房屋，必然多付地價(jià)款，減少房屋占有時(shí)限，造成

經(jīng)濟(jì)上不必要的損失。

（西安晚報(bào) 韓秉學(xué)）