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售樓小姐自曝購房陷阱 勸你別看沙盤戶型模型

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 500 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
本人從業(yè)三年,站在開發(fā)商的角度,經(jīng)歷過無數(shù)次與客戶的接觸、周旋,較后使其下定?,F(xiàn)在細想整個過程,由于大部分客戶對房地產(chǎn)的知識與政策了解甚少,加之開發(fā)商的夸大宣傳與售樓小姐模棱兩可的話語,客戶們一直處在一個很弱勢的地位。 今天,本人現(xiàn)身說法,為大家支招,保證管用。以下僅代表個人觀點,僅供參考。

  一、土地使用年限

  案例:

  當(dāng)有客戶問:你們的土地使用年限過少年。

  答:40年

  回答的是實話,但是有可能這塊地已經(jīng)囤積了10年或20年,那么業(yè)主入住后就無法享受到40年的土地年限了。土地期屆滿后,政府未規(guī)劃此地,所有業(yè)主需要再一次支付土地出讓金,土地的價格以當(dāng)時地價計算(土地價是會波動的哦)。這是大家容易忽略的一個問題,很多人只關(guān)心土地是“劃撥”還是“出讓”,單單了解這一點不夠。很多有眼光的開發(fā)商,為了追求利益而囤積土地,待可銷售時,土地使用年限已經(jīng)過了很長時間了。對于土地使用年限,合同上有明確記錄的,不要忽略。

  二、別看沙盤,看設(shè)計規(guī)劃圖(我們稱藍圖)

  案例:

  問:你們小區(qū)會設(shè)計垃圾庫嗎?

  答:會。

  如果湊巧,垃圾庫就修建在你們家樓下,如果這樣問,售樓小姐完全不會說就在你樓下的,如果你聰明多問:在哪里。售樓小姐會按照藍圖的位置告訴你準(zhǔn)確位置(比如說在20號樓與22號樓之間),但完全不會用手指著你樓下說是這里。銷售房屋,沙盤模型做得很漂亮,綠化多、樓間距大、景觀美…,雖然是按照一定比例做得,但是難免夸張,因此,沙盤只能夠做為了解大概位置的參考,不能完全信任,要看就看設(shè)計規(guī)劃圖(報紙那么大張的,用藍色墨水打印的那種),那時經(jīng)過備案后定稿的,開發(fā)商會上面的尺寸、物體修建,更改機會很小。

  [延伸閱讀]: 簽購房合同要注意土地使用年限 不要輕信樓書沙盤廣告

  三、別看戶型模型,看戶型圖及總平面圖

  案例:

  問:這房屋有窗戶嗎?

  答:有

  的確每間房屋都有窗戶,但是為什么采光不好,因為窗戶開在狹小的采光井里。模型很漂亮,不要以為開了窗,采光就很好,拿起總平面圖(一層樓每套房的布置)看看,你的窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻,一般電梯公寓的次臥室、衛(wèi)生間等會遇到這種情況。

  四、保溫節(jié)能材料

  案例:

  問:你們的房屋采用保溫節(jié)能材料了嗎?

  答:嚴格按照國家標(biāo)準(zhǔn)采用新型保溫節(jié)能材料。

  保溫節(jié)能材料種類太多了,有板材的、顆粒的,不用想,都知道一整塊保溫板貼在外墻上比顆粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保溫節(jié)能材料,這樣能大大地節(jié)約能源,提高你的居住環(huán)境,一定要擦亮你的眼睛,那一些材料才能做到真正的節(jié)能。

  [延伸閱讀]: 婚房全攻略之——讀懂戶型圖 家庭保暖保溫節(jié)能五妙招

  五、對辦理產(chǎn)權(quán)證時間的約定

  案例:

  問:請問什么時候能辦理產(chǎn)權(quán)證

  答:交房后※※天辦理,合同上有明確規(guī)定的,到期未辦理,我們會承擔(dān)責(zé)任的,您放心。

  售樓小姐說得頭頭是道,感覺無懈可擊,但是同樣有不清晰的地方??蛻粼庀雴柡螘r能拿到產(chǎn)權(quán)證,而售樓小姐回答的是何時去辦理,無形中為開發(fā)商爭取了時間。辦理產(chǎn)權(quán)的速度從一定程度上表示了一個開發(fā)商的誠信度和實力,開發(fā)商為突現(xiàn)優(yōu)勢,一般合同上約定的辦理產(chǎn)權(quán)的時間不會太長,但是為了更保險,需要銷售人員為他們無形中爭取更多的時間。

  六、辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費

  案例:

  問:產(chǎn)權(quán)證和土地證由你們辦理嗎?

  答:由我們辦理,相關(guān)稅、費你們出。

  一般開發(fā)商會為業(yè)主 兩證,但是 沒說不收手續(xù)費阿,不要以為這“稅、費”就只是交給相關(guān)單位的費用,可能還有好幾百 手續(xù)費,呵呵,要問清楚??!

  七、物業(yè)管理費(主要針對電梯公寓)

  案例:

  問:物業(yè)管理費多少

  答:0.6元/㎡?月。

  客戶想,不貴啊,天,開發(fā)商算了還有你算的,電梯公寓單電梯的每月的運行費攤到業(yè)主頭上少不了0.5元/㎡,就6角,做得出來嗎?這個0.6是開發(fā)商為促銷提出的年0.6元/㎡?月,那么客戶又要問了,那么一年之后呢,售樓小姐會說:由你們業(yè)主委員會定啊,我們和現(xiàn)在的物業(yè)管理公司只簽定了一年的合同,到時候成立業(yè)主委員會有權(quán)利決定物業(yè)管理公司及物業(yè)管理費。對于這個回答,客戶會以為占便宜了,但是實際操作起來會困難的,頭先,業(yè)主委員會難成立,規(guī)定入住率達到60%以上,召集三分之二以上的業(yè)主共同選舉才有資格成立業(yè)主委員會,誰來發(fā)起成立?物業(yè)管理公司?他們不會的;業(yè)主發(fā)起?誰又有那么多的時間和精力?其次,業(yè)主物管公司和業(yè)主委員會難以達成一致,炒了他吧!我也不多說了,看看新聞吧,物業(yè)管理公司難炒??!

  八、關(guān)于團購、內(nèi)部認購期房等

  開發(fā)商會想方設(shè)法的規(guī)避責(zé)任,以“排號”、“借款”等方式對外認購住房籌集資金,那段時間,開發(fā)商會以誘人的折扣吸引客戶,對于認購期房,不受法律保護,較好不要購購。至于想購低價房的投資者,應(yīng)選擇信譽好、實力雄厚、品牌大型樓盤,相對安全一些。

  九、關(guān)于其他一些費用

  大部分開發(fā)商還是按照國家政策辦事的,盡管有時候打點擦邊球,國家要求不收取初裝費,開發(fā)商照辦,但是不排除一些不按政策辦的開發(fā)商?,F(xiàn)在開發(fā)商加上這筆費用,有可能是他們在開發(fā)那塊地的時候國家沒有制定該規(guī)定,他們已經(jīng)向相關(guān)部門支付了這筆費用,那么算了客戶頭上是少不了的;但是在規(guī)定出臺后,開發(fā)商才開發(fā)地但是仍收初裝費那就是開發(fā)商有點過了,這種情況你可以到房管部門投訴,但是按正常情況沒多大意義(不是反動話語哈,只是個人意見),你只有選擇購與不購,或者和他們經(jīng)理協(xié)商能不能免了這筆費用。大部分開發(fā)商還是按照國家政策辦事的,盡管有時候打點擦邊球,國家要求不收取初裝費,開發(fā)商照辦,但是不排除一些不按政策辦的開發(fā)商。現(xiàn)在開發(fā)商加上這筆費用,有可能是他們在開發(fā)那塊地的時候國家沒有制定該規(guī)定,他們已經(jīng)向相關(guān)部門支付了這筆費用,那么算了客戶頭上是少不了的;但是在規(guī)定出臺后,開發(fā)商才開發(fā)地但是仍收初裝費那就是開發(fā)商有點過了,這種情況你可以到房管部門投訴,但是按正常情況沒多大意義(不是反動話語哈,只是個人意見),你只有選擇購與不購,或者和他們經(jīng)理協(xié)商能不能免了這筆費用。

  十、關(guān)于施工改變規(guī)劃

  如果開發(fā)商沒有按照之前的設(shè)計規(guī)劃建造,通常情況下,正規(guī)的開發(fā)商會按照顧客提供的有效地址寄出函件,告知你們這一情況,并且會提到賠償或同意退房等協(xié)商條款,客戶可根據(jù)實際情況來處理權(quán)力。但是開發(fā)商在沒有告知客戶的情況下就擅自改變規(guī)劃,那么開發(fā)商就違規(guī)了(商品房購賣合同上有關(guān)于設(shè)計變更的權(quán)力和義務(wù)),購方可以通過向主管部門投訴或向法院提起訴訟等途徑爭取合法權(quán)利,但是在實際中,遇到這種情況較好的辦法還是約集幾戶利益共同受損的購家到開發(fā)商售樓部座談,記住哦,較好是售樓部,就算到總經(jīng)理辦公司洽談效果都沒有售樓部好噢,一句話,會哭的孩子會多得一點奶喝

  十一、透露一點小經(jīng)驗

  銷售人員之間的競爭會直接投射到客戶身上,所以當(dāng)您打算到售樓去咨詢時,不管你之前有沒有去過這個售樓部,有沒有被某個銷售人員接待過,你跨進售樓部時,一般都會有一個銷售人員笑臉盈盈的走向您,然后問道:請問,您以前來了解過嗎?聰明的你一定要說:沒來過。當(dāng)然,如果您以前去過,而且記得之前接待您的銷售人員,那另當(dāng)別論,這樣您就直接報出她的名字,那么你會得到很好的服務(wù);如果你記不得他,而又說“來過”,那么現(xiàn)在接待您的銷售人員他很有可能變成一個機器人,只會回答“是的”“不”“不清楚”“好的”,整個接待將匆匆結(jié)束,毫無生趣。因為客戶的歸屬主要以次接待的那次記錄等級為準(zhǔn),次接待您的銷售人員將全程為您服務(wù),如果簽訂協(xié)議,那么他將獲得報酬,其間再接待您的哪些只能算幫忙,按常規(guī)沒有提成可分得,您說幫別人接待能有為自己接待來得熱情嗎?

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