北京消協(xié)發(fā)出預(yù)警：商品房銷售五大問題

北京市消協(xié)投訴部負(fù)責(zé)人指出，目前商品房市場存在的主要問題是：一、五證不全，非

法售房。如非法開發(fā)、銷售不提供產(chǎn)權(quán)證明、或提供虛假產(chǎn)權(quán)證明。二、虛假宣傳，欺騙、

誤導(dǎo)消費(fèi)者。一些商品房經(jīng)營者利用廣告和其它宣傳方式，在期房銷售過程中夸大小區(qū)的服

務(wù)環(huán)境，建成后消費(fèi)者卻發(fā)現(xiàn)宣傳與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)。三、房屋面積縮水，消費(fèi)者利益受損。

如公攤面積不詳、計(jì)算公式不公平、不提供國家檢測機(jī)構(gòu)的測量報(bào)告等。四、房屋質(zhì)量無保

證，消費(fèi)者提心吊膽。入住后，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)頂棚漏水、墻壁裂縫、墻皮脫落等嚴(yán)重質(zhì)量問

題，生活設(shè)施所使用的水管、暖氣片等都是假冒偽劣產(chǎn)品。五、物業(yè)管理混亂，服務(wù)質(zhì)量低

劣。一些物業(yè)管理公司責(zé)任心差、收費(fèi)項(xiàng)目混亂等。

提醒：五大問題也是老生常談，關(guān)鍵還是當(dāng)事人。不輕信廣告，慎購期房，查看“五證”，

仔細(xì)閱讀合同條款，妥善保存合同、發(fā)票、收費(fèi)憑證、協(xié)議等原始材料，較好請律師幫忙。

專家告誡消費(fèi)者：購房要具備四大意識(shí)

近年來，房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢。為此，專家提醒消費(fèi)者購房須備4大意識(shí)。

頭先是維權(quán)意識(shí)。挑選位置、壓低價(jià)格固然重要，而更重要的是，要時(shí)刻警覺，在尚不

規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。

其次是平等意識(shí)。在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商與購房者之間信息不對(duì)稱，存在開發(fā)商

種種以強(qiáng)凌弱的現(xiàn)象。消費(fèi)者不要被唬住，積極行使協(xié)商權(quán)。

再次是證據(jù)意識(shí)。不要輕信開發(fā)商的花言巧語。希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成

的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來。入住后，一旦發(fā)生問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要

時(shí)可以公證，以證明侵權(quán)存在。

較后是求助意識(shí)。房屋不同于一般消費(fèi)品，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，

有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費(fèi)者也很難通過個(gè)人能力維護(hù)自己的正當(dāng)

權(quán)益。

提醒：如果發(fā)生了對(duì)己不利的事情，或者預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)，應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)

人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。

房屋購賣合同：有七種無效

1．無民事行為能力人所簽訂的房屋購賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事

行為能力人的房屋購賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋購賣合

同，否則，屬無效合同。

2．限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋購賣合同。沒有法定代理人的

同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋購賣合同無效。

3．以欺詐手段簽訂的房屋購賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙

手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋購賣合同 。

4．以脅迫的手段簽訂的房屋購賣合同。指一方當(dāng)事人使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損

害，使其產(chǎn)生恐懼心理而簽訂的房屋購賣合同。

5．乘人之危簽訂的房屋購賣合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的

迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不公平的條件所簽訂的房屋購賣合同。

6．雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋購賣合同。

7．當(dāng)事人之間簽訂了房屋購賣合同，因故又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋購賣合同無效。

提醒：購房者在購房時(shí)，要明白自己是否具有民事行為能力。如果找人代理，得搞清代

理人是否具有法定代理人資格。要明白開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目是否具備各項(xiàng)開發(fā)資質(zhì)，不可聽

一面之辭。雖然沒有強(qiáng)迫置業(yè)的情況，但欺騙置業(yè)的情況時(shí)有發(fā)生。如果雙方簽定合同的時(shí)

機(jī)和條件不成熟，千萬不可勉強(qiáng)行事。

中消協(xié)警示：裝修入住八大誤區(qū)

為避免更多消費(fèi)者走進(jìn)裝修入住誤區(qū)，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)近日發(fā)布了消費(fèi)警示，指出有八

大誤區(qū)： 一、做居室設(shè)計(jì)時(shí)，考慮更多的是空間的美觀豪華，對(duì)室內(nèi)的環(huán)境和安全不太

在意；二、只要選擇高端或是價(jià)格昂貴的建材，就一定可以避免出現(xiàn)污染；三、讓大型的家

裝公司裝修，室內(nèi)環(huán)境就應(yīng)該是合格的，而且可以很快入?。凰?、裝修后，可以采用空氣清

新劑或菠蘿皮、桔子皮等來凈化室內(nèi)有害氣體；五、只要使用空氣凈化器，室內(nèi)污染就能解

決；六、所用的裝修材料全部都為環(huán)保產(chǎn)品，裝修以后的室內(nèi)空氣就不會(huì)有污染；七、剛裝

修完工的房子以及新購的家具有些難聞的氣味也是正常的，因?yàn)槎际切碌模话?、入住了一?p>時(shí)間后，居室內(nèi)感覺不到有難聞的氣味，就不存在污染，是安全的了。

提醒：如果不科學(xué)地認(rèn)識(shí)和消除這些誤區(qū)，將會(huì)影響消費(fèi)者的生活質(zhì)量，甚至對(duì)健康造

成傷害。要做到科學(xué)裝修，設(shè)計(jì)方案頭先要科學(xué)，要考慮到各種建筑裝飾材料與房間面積的

合理搭配，房屋空間對(duì)有害氣體的承載量以及室內(nèi)通風(fēng)情況等；其次，要選擇符合室內(nèi)環(huán)境

要求而且不會(huì)造成污染的施工工藝；在購購建材時(shí)，要參照國家已經(jīng)頒布的十種室內(nèi)裝飾材

料有害物質(zhì)限量進(jìn)行選擇。

購房簽約：把握六大要點(diǎn)

客戶購房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段時(shí)，就要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房銷售合同。在簽字時(shí)有些

關(guān)鍵地方還應(yīng)注意以下6個(gè)方面。

，在合同中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是按工期分

期付款。如是分期付款，每期的付款時(shí)間應(yīng)注明。

，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日，而不應(yīng)模棱兩可，

因?yàn)檫@里涉及到逾期交屋的違約問題。

第三，對(duì)于房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實(shí)際使用面

積是多少。如果面積誤差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。

第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因?yàn)槊簹夤居幸?guī)定，必須等到樓房入住

率達(dá)70％時(shí)才通氣源。

第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)

放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期。

第六，在與簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，還要再簽署一份

補(bǔ)充合同，以便在發(fā)生糾紛時(shí)，明確雙方的責(zé)任。

提醒：在一些城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實(shí)測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶可不必追

補(bǔ)面積款，而實(shí)測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。一般情況下，發(fā)展商為了保護(hù)自已

在一些非人力能控制的情況下造成違約的情況下會(huì)有一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式，對(duì)此客戶要多加

注意，仔細(xì)研讀條款，以免落人某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，能提前在發(fā)展商處

拿到合同影印件的，更應(yīng)回家仔細(xì)研究，作個(gè)明明白白的購房人。

購全 ：應(yīng)注意五點(diǎn)

北京市全 合同主要采用兩種方式簽訂：一是沿用"2000版"合同；另一種則是房產(chǎn)

商另行提供有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)的附件。無論是何種方式，購房者都應(yīng)注意以下五點(diǎn)：

一、了解房屋總價(jià)中房款與裝修款的比例?，F(xiàn)行全 的定價(jià)一般是房款加裝修款，

購房者應(yīng)了解總價(jià)中裝修部分的價(jià)格，并根據(jù)周邊房產(chǎn)價(jià)格及開發(fā)商提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)來判斷

購購全 是否劃算。（據(jù)較新數(shù)據(jù)，目前商品房的裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為每平方米800－

1200元）。

二、詳細(xì)約定裝修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，裝修項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)約定得越詳細(xì)，對(duì)購房者權(quán)

益的保障力度越高。目前使用的商品房購賣合同中盡管有裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，但內(nèi)容只

有簡單的外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等項(xiàng)目，對(duì)裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容

缺乏明確約定，無法滿足購房者購購全 的要求。

三、由于多數(shù)購房者缺乏裝修方面的專業(yè)知識(shí)，對(duì)房產(chǎn)商提供的裝修應(yīng)達(dá)什么標(biāo)準(zhǔn)并不

清楚，可以參考國家制定的有關(guān)住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)或高端建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)

準(zhǔn)。

四、要考慮裝修項(xiàng)目日后需要變更該如何處理的問題。關(guān)于這點(diǎn)，購房者可與開發(fā)商約

定，裝修改動(dòng)需簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間，同時(shí)約定工程變更單上須有購房

者的簽字蓋章才具有法律效力。

五、要考慮如出現(xiàn)糾紛應(yīng)如何解決。根據(jù)現(xiàn)行的商品房購賣合同，對(duì)于裝修部分的違約

處理方法主要有兩種：一是賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；二是協(xié)商處理。如果購房者選擇第

一種方式的話，則須明確約定各種裝飾裝修及設(shè)備的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，避免發(fā)生爭議時(shí)缺乏索賠依

據(jù)。

提醒：在核價(jià)時(shí)應(yīng)注意裝修部分的項(xiàng)目和收費(fèi)是否存在重疊情況。購房者應(yīng)與房產(chǎn)商詳

細(xì)約定裝修項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)品牌、價(jià)格或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、工藝等作出詳細(xì)約定。

例如衛(wèi)生潔具安裝完畢后，應(yīng)進(jìn)行不少于2公里的滲漏試驗(yàn)。如購房者覺得將這些標(biāo)準(zhǔn)一項(xiàng)

項(xiàng)訂入合同過于復(fù)雜，則可以考慮在合同中加入類似“所有裝飾裝修應(yīng)不低于國家制定的相

關(guān)的住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的條款”。

出現(xiàn)問題：能否這樣維權(quán)？

近來，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生糾紛，部分業(yè)主為了維護(hù)自己的消費(fèi)權(quán)利，選擇了到售樓處

靜坐示威的方式；還有的大鬧房展會(huì)。近來又出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟，業(yè)主們在網(wǎng)上交流經(jīng)驗(yàn)、即

時(shí)通報(bào)與開發(fā)商的交涉動(dòng)態(tài)、商議行動(dòng)方案。

據(jù)稱，這些“非常方式”又省錢、又有效，號(hào)稱市場不成熟，幫開發(fā)商成長。這些方式

如同一把雙刃劍，對(duì)開發(fā)商和購房人均不利。因?yàn)殚_發(fā)商與業(yè)主間的不少矛盾都是因?yàn)檎?p>法規(guī)不明確造成的，只要有關(guān)部門盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，才能避免開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。

提醒：房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)浩大的工程，沒有問題的小區(qū)是不存在的。有的問題如果確實(shí)

是開發(fā)商的原因，要及時(shí)調(diào)整；如果是規(guī)范問題或收費(fèi)問題，應(yīng)備足法規(guī)原文及復(fù)印件，而

非口頭解釋。應(yīng)該講，鬧展會(huì)、售樓處示威等方式法律是不支持的。并且許多物業(yè)、尤其是

以出租為主的投資型物業(yè)，在此過程中，聲譽(yù)也會(huì)因此受到破壞，進(jìn)而影響日后收益。

（中國建設(shè)報(bào)）