我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無(wú)效，合同主體不相符簽約也無(wú)效，

無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)條款或細(xì)節(jié)、補(bǔ)充部分對(duì)簽約雙方均無(wú)法律

約束力。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽字前，頭要弄清甲方是誰(shuí)？他具不具備與

你簽約的主體資格。作為購(gòu)房者，宜從以下六方面查驗(yàn)甲方的主體資格。

1、開(kāi)發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購(gòu)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)

企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說(shuō)明

與你簽約的甲方單位有“掛羊頭賣(mài)狗肉”問(wèn)題。

2、賣(mài)房者與所賣(mài)之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司

營(yíng)業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣(mài)房。賣(mài)房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人

名稱要相同。賣(mài)期房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房預(yù)售許可證》；賣(mài)

現(xiàn)房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房銷售許可證》。如有，則表明該房

屋可以辦到產(chǎn)權(quán)證。

3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商

品房，交納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán)；而二期工程建造

的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工

程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具

備合同主體資格”。一旦簽上這種合同，風(fēng)險(xiǎn)自然很大。

4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公

司、子公司或者銷售公司。如與你簽訂購(gòu)房合同的甲方是該開(kāi)發(fā)公司屬下的分

公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書(shū)面法定代表

人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無(wú)權(quán)銷售，更無(wú)權(quán)作為簽約甲方的

主體資格簽訂購(gòu)房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機(jī)構(gòu)作為該樓盤(pán)的

營(yíng)銷總代理，必須具備以下三個(gè)條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部

門(mén)頒發(fā)的《資質(zhì)證書(shū)》和工商行政管理部門(mén)頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書(shū)》。二是該代

理公司必須具有經(jīng)工商行政部門(mén)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)必須

有代理營(yíng)銷房屋的項(xiàng)目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體

資格，才有權(quán)與購(gòu)房者簽訂房屋出售合同。

6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必

須是該公司的法定代理人，公司其他人都無(wú)權(quán)簽字。也就是說(shuō)，簽字人必須與

該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經(jīng)理或營(yíng)銷員代表

甲方與購(gòu)房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時(shí)附上該公司法定代

表人對(duì)銷售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書(shū)面委托。

(精品購(gòu)物指南 賈廣葆）