２００１年１０月，楊某看中某樓盤一套商品房，但當時，開發(fā)商尚未取得該樓盤商品房預(yù)售許可證。由于擔心該房子會被人搶先購走，楊某便和開發(fā)商簽訂了非正式購房合同。合同約定，開發(fā)商應(yīng)當較遲于２００２年９月１日交付房屋，如果開發(fā)商逾期交房，則按每天房價款的萬分之五標準支付逾期交房違約金。如果開發(fā)商逾期交房超過一個月，楊某有權(quán)解除房屋購賣合同，開發(fā)商除退還已付房款外，還要雙倍退還定金。隨后，楊某依約支付了２萬元定金，后又支付了該房屋購賣款頭期１０萬元。

２００１年１２月，開發(fā)商拿到了該樓盤預(yù)售許可證，售樓處要求楊某再來簽訂正式的商品房購賣合同。楊某正式簽約時，發(fā)現(xiàn)交房時間被推遲到了２００２年１１月３０日，并且，延遲交付房屋的違約處理方式變成按中國人民銀行同期貸款利率計算。對此，售樓處工作人員解釋，這只是為了辦理購房手續(xù)，原來雙方簽訂的合同仍然有效，楊某于是簽約，但仍然保存了原合同。

后來該樓盤在開發(fā)過程中出現(xiàn)不少問題，楊某于是不準備再購購該房屋。２００２年１０月，楊某向開發(fā)商提出，該房已經(jīng)逾期交付一個月，按原合同規(guī)定，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商認為，楊某既然已經(jīng)簽訂了正式的商品房購賣合同，就應(yīng)該接受新合同的約束，公司可以按原合同規(guī)定，自９月１日起承擔違約責任，但不能退房和雙倍返還定金。雙方就此問題無法協(xié)商解決。２００３年１月，楊某將該開發(fā)商訴至法院。

楊某的律師指出，通過訴訟解決，楊某應(yīng)當舉證證明新合同是在開發(fā)商的欺騙誤導(dǎo)之下簽訂的，否則楊某將承擔不利的訴訟后果。

主要原因是楊某與房地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（簡稱為舊合同）是無效的。因為在取得預(yù)售許可證前就開始賣房，并與客戶簽訂自己擬訂的認購書或購賣合同，這是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商通行的做法。不出問題，大家相安無事，而一旦出了問題，就只能按法律規(guī)定解決。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證之前，是不能以各種名義、方法銷售或變相進行商品房銷售的，當然，也就不允許開發(fā)商向購房者收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費用。而上述的通行做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，所涉及內(nèi)容不能得到法律的保護。合同無效，只是導(dǎo)致合同中約定的有關(guān)條款得不到法律的保護，但合同雙方仍可以在合同約定之外，得到相應(yīng)法律的保護，但楊某無權(quán)要求開發(fā)商依據(jù)舊合同支付違約金和雙倍返還定金。

事實上，糾紛是在楊某簽訂了新合同后才出現(xiàn)的，那么，如何認定新合同的效力呢？此時，開發(fā)商的合同主體資格已經(jīng)沒有問題，合同內(nèi)容也是符合法律規(guī)定的，那么，判斷新合同是否有效，就只能看雙方的意思表示是否真實一致。

據(jù)楊某介紹，簽署新合同時售樓人員一方面稱，舊合同繼續(xù)有效，另一方面，新合同與舊合同之間存在許多重要條款的不同。這就不能理解為新合同是在購房者意思表示真實的情況下簽訂的，而應(yīng)該說，是在開發(fā)商售一定程度的誤導(dǎo)下簽訂的，這樣簽訂的新合同，律師認為也應(yīng)當是無效的，楊某可以要求退房退款。

但現(xiàn)在楊某將面臨極大的舉證困難。如何證明當時開發(fā)商誤導(dǎo)，楊某表示將通過尋找當時的證人、證物等方式來繼續(xù)上訴?！　　　　?作者：肖建舫)