2010年，多項(xiàng)調(diào)控政策組合拳蓄勢(shì)待發(fā)，不少貸款購(gòu)房人對(duì)預(yù)期政策拿捏不準(zhǔn)。具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意地方政府公布的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的總套數(shù)及開工與完工時(shí)間。

寶典1：吃透還款方式

選擇適合的還款方式也可以讓借款人達(dá)到省錢目的。目前市面上比較普遍的還款方式有等額本息、等額本金、雙周供等。有三種還款方式，從節(jié)省利息的角度來(lái)看，依次為雙周供＞等額本金＞等額本息。借款人可根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

寶典2：巧用公積金

對(duì)于有足月繳納公積金的借款人來(lái)說(shuō)，建議盡量使用公積金貸款。在購(gòu)購(gòu)二套房時(shí)，公積金是沒有商業(yè)貸款二套房政策限制的，仍享受頭付兩成、利率3.87%的政策。在使用公積金購(gòu)購(gòu)政策性住房時(shí)，不但可以享受10%的頭付，還可以將公積金賬戶內(nèi)余額直接做頭付。

寶典3：選擇不同銀行

借款人選擇不同的貸款銀行，是可以達(dá)到不同省錢效果的。從目前的房貸市場(chǎng)來(lái)看，外資銀行本土化程度越來(lái)越高，內(nèi)資銀行的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，借款人的可選余地也越來(lái)越大。

◇內(nèi)資銀行

優(yōu)勢(shì)：了解本土借款人需求，推出的貸款產(chǎn)品適合不同人群；國(guó)有銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)信用社等在借款中信用度較高；各銀行分行、支行等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，方便借款人還款。

劣勢(shì)：部分內(nèi)資銀行在貸款細(xì)節(jié)上缺少人性化服務(wù)，業(yè)務(wù)辦理中各部門銜接性較差，經(jīng)營(yíng)管理制度及競(jìng)爭(zhēng)策略不及外資銀行成熟。

◇外資銀行

優(yōu)勢(shì)：房貸產(chǎn)品較為豐富；一對(duì)一式服務(wù)更顯人性化；提前還款無(wú)限制，靈活便捷，部分房貸政策較靈活。

劣勢(shì)：對(duì)客戶準(zhǔn)入門檻高，一般要求在本行有一定數(shù)額存款的客戶才可以辦理房貸業(yè)務(wù)；對(duì)借款人的資質(zhì)審核較嚴(yán)格；營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，本土化程度較低。

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北京市公積金新政將二套房頭付比例從原來(lái)的四成提高到五成，第三套房暫停房貸，嚴(yán)格程度與商業(yè)銀行房貸政策保持一致。而上海方面，早報(bào)記者昨日從上海市公積金管理獲悉，滬公積金貸款細(xì)則已制定完畢，將與上海地方樓市細(xì)則一同出臺(tái)。

針對(duì)公積金政策的調(diào)整方向，相關(guān)人士透露，上海公積金將貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)務(wù)院10號(hào)文件）的相關(guān)政策，可能會(huì)根據(jù)房產(chǎn)面積大小進(jìn)行差別化貸款政策，同時(shí)也會(huì)體現(xiàn)政策公平性。

不會(huì)事先單獨(dú)發(fā)文

上海市公積金管理總經(jīng)濟(jì)師崔國(guó)盛昨日表示，上海公積金貸款政策的執(zhí)行細(xì)則目前已制定完畢，正在等待市相關(guān)部門的審批，通過(guò)后將作為上海樓市細(xì)則的一部分，由市政府統(tǒng)一發(fā)文公布，不會(huì)事先單獨(dú)發(fā)文。

上海公積金政策的調(diào)整將遵循兩大原則：一是認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院10號(hào)文件的相關(guān)政策，絕不會(huì)超出該文件政策范圍；二是會(huì)根據(jù)上海的實(shí)際情況，這么多年來(lái)，上海的公積金政策一直相對(duì)平穩(wěn)，從未有過(guò)像部分城市時(shí)而寬松、時(shí)而輪候待批那樣的大起大落。崔國(guó)盛說(shuō)。

崔國(guó)盛分析，縱觀4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)的10號(hào)文件，其中并未提及公積金貸款政策，這說(shuō)明國(guó)家認(rèn)為公積金貸款政策不是造成部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因，同時(shí)公積金也不作為信貸政策調(diào)整的組成部分。

不過(guò)，就已公布的針對(duì)國(guó)務(wù)院10號(hào)文件的北京細(xì)則來(lái)看，北京公積金與商業(yè)銀行房貸政策保持一致。自2010年5月5日開始，北京進(jìn)行公積金貸款初審的客戶需以家庭為單位計(jì)算貸款套數(shù)，統(tǒng)一按照90平方米以上的，貸款比例為七成；90平方米以下的，貸款比例為八成；套公積金貸款成數(shù)為五成；取消第三套貸款。

會(huì)體現(xiàn)公平性原則

據(jù)了解，上海公積金也有可能按照房屋面積進(jìn)行差別化貸款政策。

而以家庭為單位計(jì)算貸款套數(shù)，究竟是以貸款記錄為標(biāo)準(zhǔn)，還是以住房擁有套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)此，崔國(guó)盛表示，相關(guān)部門目前尚未有文件對(duì)此進(jìn)行明確，目前細(xì)則還在制訂當(dāng)中，較后將由銀監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合統(tǒng)一發(fā)文通知。據(jù)他了解，住建部對(duì)二套房認(rèn)定細(xì)則的征求意見稿，在操作上還存在一定難度，尚待進(jìn)一步修改。

昨日早報(bào)記者致電住建部政策研究副主任王鈺林時(shí)也被告知，目前二套房的認(rèn)定尚未形成明確辦法，究竟是以貸款記錄還是以持有房產(chǎn)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有待銀監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合下發(fā)文件予以明確。

公積金不同于商業(yè)貸款。頭先公積金有較高貸款額80萬(wàn)元的限定；其次，貸款期內(nèi)，公積金貸款只能貸一套，你要貸套，必須還清套。也正是如此，投資性購(gòu)房很少有人利用公積金貸款。崔國(guó)盛說(shuō)。從上海的情況來(lái)看，公積金貸款更多的是解決自住需求，因此公積金二套房貸新政細(xì)則制定不僅要謹(jǐn)慎，還要科學(xué)既要打擊投資客，又不能誤傷為解決基本住房需求以及改善型住房需求而貸款的繳存人。

公積金二套房貸實(shí)施細(xì)則還要考慮到公平問題，即有的購(gòu)房人之前購(gòu)房都沒有用過(guò)公積金，現(xiàn)在第三套想用了，如果不讓人用，也不符合責(zé)權(quán)對(duì)等原則。崔國(guó)盛透露，上海的公積金貸款細(xì)則應(yīng)該說(shuō)能夠體現(xiàn)公平性原則。

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