新政下搜房律師團(tuán)支招：如何應(yīng)對(duì)退房購(gòu)房糾紛
2010年5月19日朱玉玲房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)
[摘要]近期樓市政策頻出，樓市掀起軒然大波，而市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛也頻頻出現(xiàn)。新政是否屬于不可抗力的退房因素，房?jī)r(jià)下跌開發(fā)商是否應(yīng)該補(bǔ)償差價(jià)，退房會(huì)不會(huì)賠了定金又折違約金面對(duì)諸如此類的問題廣州知名律師組成搜房網(wǎng)關(guān)注購(gòu)房者律師團(tuán)，就新政后頻頻出現(xiàn)的房地產(chǎn)購(gòu)賣糾紛事件，共同探討、在線解答購(gòu)房者置業(yè)難題。
近期樓市政策頻出，樓市掀起軒然大波，新政一出不僅一手房市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)大幅下滑，二手房市場(chǎng)中投資客拋房潮更是愈演愈烈，而這兩個(gè)市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛也頻頻出現(xiàn)。新政是否屬于不可抗力的退房因素，房?jī)r(jià)下跌開發(fā)商是否應(yīng)該補(bǔ)償差價(jià)，退房會(huì)不會(huì)賠了定金又折違約金面對(duì)諸如此類的問題廣州知名律師組成搜房網(wǎng)關(guān)注購(gòu)房者律師團(tuán)，就新政后頻頻出現(xiàn)的房地產(chǎn)購(gòu)賣糾紛事件，聯(lián)動(dòng)北京上海等一線城市共同探討，在線征集、解答購(gòu)房者置業(yè)難題。
一、新政下購(gòu)房者退房注意事項(xiàng)。
殷航律師
廣東弼信律師事務(wù)所殷航律師
在面臨這種情況的時(shí)候，頭先作為購(gòu)房者應(yīng)該思想上保持理智，對(duì)整個(gè)事情處理有一個(gè)全程流程綜合判斷，頭先購(gòu)房者應(yīng)該把雙方簽訂購(gòu)房合同拿出來(lái)看?？促?gòu)房合同里面不可抗力條款沒有做明確的列明，還是一種模糊性的表述。如果在不可抗力條約當(dāng)中明確說包括新政，在這種情況下對(duì)購(gòu)房者提出不可抗力為由，要解除合同，拿回定金相對(duì)來(lái)說是有利的。
但并不是說凡是出現(xiàn)了新政，都可以以這個(gè)理由來(lái)解除合同，要根據(jù)具體的案件具體分析：
1、在對(duì)購(gòu)房者來(lái)說是有利的情況下。購(gòu)房者可以步跟開發(fā)商協(xié)商。在協(xié)商的時(shí)候，也有一些法律依據(jù)，比如去年出臺(tái)的在當(dāng)前形勢(shì)下處理合同糾紛案件的糾紛里面，明確引用了，有些時(shí)候購(gòu)房者特別是屬于自用型或者改善型，可以依據(jù)這樣的法律依據(jù)，跟開發(fā)商協(xié)商，要求變更房款，房款一降基準(zhǔn)利率不變的情況下，頭期付款也下降了，購(gòu)方在能夠承受的范圍之內(nèi)，這個(gè)合同也能夠繼續(xù)履行，對(duì)于雙方來(lái)講是皆大歡喜的。我想作為一個(gè)理智的開發(fā)商來(lái)說，他也考慮這個(gè)處理方法。
2、開發(fā)商很強(qiáng)勢(shì)的情況下。購(gòu)房者只能夠以訴訟的方式來(lái)解決，一方面可以考慮是不是在具體案件當(dāng)中，是否符合不可抗力的情形，即便是不符合，我們也可以根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)下，向法院提出解除合同或者是變更，減少或者避免損失。
常躍全律師
廣東金鵬律師事務(wù)所常躍全律師
退房也是有很多原因的，頭先還是要看合同本身是如何約定的，如果合同本身對(duì)解約條款約定比較明確的話，雙方就按照合同來(lái)辦，不會(huì)有很大的分歧。假如解約條款約定比較模糊的話，我還是建議雙方溝通，如果實(shí)在溝通不下去，就要通過法律途徑來(lái)解決，這樣就比較好，法律途徑是一個(gè)具有權(quán)威性的解決方法。
蔡若波律師
廣東中粵云天律師事務(wù)所蔡若波律師
我覺得頭先還是要看合同約定，誰(shuí)要履行什么義務(wù)，假如在合同里面有約定，出售方有哪一方面遲延履行責(zé)任的情況下，也可以作為一種抗辯的事由來(lái)對(duì)抗開發(fā)商或者對(duì)抗出售方。
二、新政下貸款糾紛如何解決？
常躍全律師：開發(fā)商跟銀行有很深的合作關(guān)系，開發(fā)商前期開發(fā)資金是很巨大的，需要銀行的貸款支持，所以一般這個(gè)項(xiàng)目開盤開售的時(shí)候，雙方有合作的關(guān)系，而且是比較固定的，這個(gè)樓盤貸你的款，讓我的購(gòu)家在你這里辦理按揭，也是雙方互益的途徑。所以開發(fā)商對(duì)你更換按揭銀行不積極，是有自己的考慮。
所以較好的解決途徑不是剛開始就通過法律，要先想辦法怎么樣把按揭辦下來(lái)，換一個(gè)銀行也可以，現(xiàn)在較應(yīng)該做先應(yīng)該跟開發(fā)商做好溝通，雙方可以達(dá)成諒解就較好。
蔡若波律師：在于銀行和開放商溝通過程較好能夠有一個(gè)證據(jù)，有錄音較好。
三、購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)較應(yīng)注意什么？
蔡若波律師：較重要看預(yù)售樓盤的預(yù)售許可證，有預(yù)售許可證的話，一般其它證件都會(huì)有，而且預(yù)售許可證是簽定預(yù)售合同的保證。
常躍全律師：開發(fā)商的資質(zhì)一定要審查清楚，作為一方合同當(dāng)事人，要對(duì)開發(fā)商有沒有資格，有沒有取得預(yù)售許可證要做一個(gè)審慎的調(diào)查。另外一個(gè)就是超出法律之外的，目前我對(duì)房市的看法，在十字路口，而且房?jī)r(jià)有下行的可能，雖然空間不是很大，所以我建議購(gòu)房者如果不是剛性需求，特別緊急的話，可以先緩一緩。
殷航律師：我建議購(gòu)房人去購(gòu)房子的時(shí)候，一個(gè)要取得售樓小姐的名片，對(duì)于售樓小姐說的話不要輕易相信，要多方核實(shí)之后才可以作出規(guī)定。然后在支付定金的時(shí)候，購(gòu)房者一旦把定金交到對(duì)方口袋里面，就很被動(dòng)了。在以前樓市比較火熱的時(shí)候，大家排著隊(duì)交定金，現(xiàn)在行情不一樣了，現(xiàn)在市場(chǎng)變成了購(gòu)方市場(chǎng)，我們把握一個(gè)原則，不見兔子不撒不鷹，只有看好的了，確實(shí)可行了才支付定金，甚至還有理由不支付定金，也是可以的。因?yàn)楝F(xiàn)在是購(gòu)方市場(chǎng)，所以心理上一定要保持冷靜，這是簽定合同較重要的準(zhǔn)備。

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