摘自甄靈宇律師著《房屋購賣法律自助手冊》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孫洪林主編）

阿寶按照上面的方式，找了幾個條件相符的寫在紙片上，按圖索驥奔向了售樓處。一個笑魘如花的售樓小姐接待了他，先引導(dǎo)他參觀了漂亮的沙盤模型，再給他出示了精美的樓書，然后介紹了即將到期的促銷優(yōu)惠，一切看起來都很美好，阿寶不由得動心了，接過了售樓小姐的預(yù)約書。不過，很快，他定了定神，想起了購房者“先天弱勢”的告誡，把預(yù)約書放在了一邊。

阿寶的困惑：到了售樓處，應(yīng)該了解哪些信息？

律師提示：認(rèn)購前必須驗(yàn)看證書。
簽訂《商品房認(rèn)購書》（或預(yù)約書、預(yù)訂書、預(yù)訂合同、定金合同等）之前應(yīng)該審查的文件：
《土地使用權(quán)證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程開工許可證》
《商品房預(yù)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》
《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》
　　審查上述文件時一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件（復(fù)印件比較容易被涂改或造假）。并且必須驗(yàn)看包含的附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、平面圖、規(guī)劃圖等，這些附件中隱藏著決定自己權(quán)益的關(guān)鍵信息。下面就對以上證件的意義一一介紹：
一、《國有土地使用權(quán)證》
　　文件意義：
　　《國有土地使用權(quán)證》是證明土地使用者（單位或個人）已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。
　　注意事項(xiàng)：
　　1.正式的《國有土地使用證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。
　　2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《臨時土地使用證專用章》。對于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”。
　　3．如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患。
　　4．土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕。
　　5. 土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。
　　6. 注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄。土地使用證上有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會有注明。
　　7. 要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。
二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
　　文件意義：
　　《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是表示有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標(biāo)有各個建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個小區(qū)平面圖比較復(fù)雜，很細(xì)致，包含很多細(xì)小的圖標(biāo)，建議購房者能夠請一位懂行的人士幫忙。
三、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
　　文件意義：
　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
　　注意事項(xiàng)：
　　1．如果賣房人沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；
　　2．注意查驗(yàn)開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。
　　特別提示：
　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不能保證規(guī)劃不變更。開發(fā)商可以申請變更規(guī)劃，申請獲得批準(zhǔn)后，開發(fā)商就能夠獲得新的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，原來的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就失效了。
　　應(yīng)對規(guī)劃變更較好的辦法是明確約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更規(guī)劃申請獲批后10日內(nèi)書面通知購受人，并約定不通知時購房者有權(quán)退房和索賠，給自己保留退出的機(jī)會。
四、《建設(shè)工程施工許可證》
　　文件意義：
　　《建設(shè)工程施工許可證》是表示建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
　　當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級以上人民政府的建設(shè)行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
五、《商品房預(yù)售許可證》
　　文件意義：
　　《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。如果購購了不在《商品房預(yù)售許可證》允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權(quán)將得不到保障。
　　注意事項(xiàng)：
　　1．注意查看該證是否在有效期內(nèi)。
　　2．注意查看自己所要購購的房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)。有些開發(fā)商會掛羊頭賣狗肉，用前期的預(yù)售證賣下一期的房子。
　　3．銷售許可的證件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛。
　　4.如果是現(xiàn)房，開發(fā)商已經(jīng)不需要再辦理“預(yù)售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理《房屋所有權(quán)證》。如果是房屋所有權(quán)證，一定要看清楚開發(fā)商的《房屋所有權(quán)證》是否包括想購的房子。
5.是現(xiàn)房的還應(yīng)查看《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。

（感嘆號）特別提示：
有時售樓人員會告訴你，需要取得土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證等才能辦理預(yù)售許可證，因此有預(yù)售許可證就說明有其它四證，只要看預(yù)售許可證就可以了。這話可以說基本沒錯，因?yàn)橄嚓P(guān)規(guī)定確實(shí)如此，只是法律規(guī)定和實(shí)際情況往往不能一一對應(yīng)，聯(lián)想到開發(fā)商的社會資源，使現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性加倍。所以謹(jǐn)慎一點(diǎn)沒壞處。

六、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》
　　文件意義：
　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)具備企業(yè)法人資格，還必須取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。如果開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可能導(dǎo)致商品房購賣合同無效或無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。至少說明開發(fā)商不夠正規(guī)，有可能是那種能賺錢就造，賺不了就跑的投機(jī)商。

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