房?jī)r(jià)有漲有跌，成交量仍低迷，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，這是半年多來(lái)國(guó)內(nèi)樓市的真實(shí)寫(xiě)照。近來(lái)，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為迎接“金九銀十”，推動(dòng)樓市回暖而加緊“熱身”，購(gòu)房者也開(kāi)始盤(pán)算著是否可以考慮購(gòu)房了。

開(kāi)發(fā)商力推樓市“回暖”

北京的一些開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀估計(jì)，奧運(yùn)之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“金九銀十”，樓市將走出當(dāng)前的低迷態(tài)勢(shì)。因?yàn)槌修k奧運(yùn)會(huì)使北京城基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境大大改善，提升了整個(gè)城市的房地產(chǎn)綜合品質(zhì)。

據(jù)亞豪地產(chǎn)較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)9月、10月，北京約有79個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，雖然與去年同期相比銳減，但對(duì)比今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市供應(yīng)量將有望出現(xiàn)增長(zhǎng)。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃曦表示，就新房源的推出時(shí)間而言，由于9月份還在奧運(yùn)期間，預(yù)計(jì)要到9月底10月初，京城的樓市可能會(huì)重新掀起銷(xiāo)售的高潮，“銀十”可能成為“金十”。北京領(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐東華也認(rèn)為，如果奧運(yùn)會(huì)后一到兩個(gè)月，北京房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，那么持幣觀望的剛性需求將可能集中反彈。

在二線城市福州，開(kāi)發(fā)商從去年年底“捂盤(pán)”到今年上半年“放量”，擺出一副市場(chǎng)低姿態(tài)。但進(jìn)入7月以后，福州樓市醞釀“變天”，大量豪宅借奧運(yùn)之機(jī)高調(diào)入市。福州房地產(chǎn)業(yè)的專家預(yù)計(jì)，諸多高價(jià)住宅產(chǎn)品正在形成合力，推動(dòng)福州樓市“回暖”，今年下半年有可能成為福州萬(wàn)元樓盤(pán)頭次大規(guī)模入市的年。

據(jù)福州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的專家分析，經(jīng)歷了去年下半年至今年上半年連續(xù)數(shù)月的持幣觀望，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求明顯增強(qiáng)，而土地放量減少所導(dǎo)致的有效供給不足，將促使奧運(yùn)之后樓市出現(xiàn)旺銷(xiāo)的可能性。

購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)再降

與開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀相比，購(gòu)房者依舊選擇觀望。記者在北京、福州等地采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)潛在的購(gòu)房者表示，房?jī)r(jià)不繼續(xù)下調(diào)無(wú)法刺激有效需求。

從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低，但是北京的高房?jī)r(jià)讓他們擁有自己的房子的夢(mèng)想無(wú)期。熊建州說(shuō)：“我在IT行業(yè)干了四年了，可現(xiàn)在連房子的頭付都成問(wèn)題，當(dāng)前樓市的泡沫就是很多，房?jī)r(jià)還必須降。”

家住北京市城區(qū)甘家口一帶的項(xiàng)女士告訴記者，這里的二手房均價(jià)每平方米已經(jīng)高達(dá)1.8萬(wàn)元，如果不下降30%左右到1.2萬(wàn)元的價(jià)位，她是無(wú)論如何也不會(huì)購(gòu)的。

前一階段，高盛對(duì)北京、上海等12個(gè)主要城市購(gòu)房者的調(diào)查顯示，房?jī)r(jià)只有下降到當(dāng)前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時(shí)，高盛調(diào)整了對(duì)奧運(yùn)之后的房?jī)r(jià)預(yù)期，12個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)將在去年底平均水平基礎(chǔ)上再下調(diào)15%到20%，并預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的步伐也會(huì)受制于高負(fù)債率而有所放緩。

“奧運(yùn)之后，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)下降？一旦各地的購(gòu)房者都在思考這個(gè)問(wèn)題，那么說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)在降了。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說(shuō)，“盡管樓市持續(xù)陷入低迷，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率仍然維持在30%到100%的高水平，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下降的空間和可能性?！?/P>

專家建議“只購(gòu)對(duì)的不購(gòu)貴的”

目前，不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都有意無(wú)意地將樓市發(fā)展趨勢(shì)和奧運(yùn)捆綁在一起。專家認(rèn)為，必須警惕并走出樓市的“奧運(yùn)誤區(qū)”。

東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長(zhǎng)孫飛認(rèn)為，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不同地區(qū)的樓市發(fā)展及走勢(shì)存在較大差異。深圳房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)大幅調(diào)整，本質(zhì)上是因?yàn)樗诙虝r(shí)間內(nèi)透支了將來(lái)的利潤(rùn)空間，武漢、重慶等城市房?jī)r(jià)下調(diào)主要是對(duì)上漲過(guò)快的調(diào)整。購(gòu)房者如果以?shī)W運(yùn)前后作為購(gòu)房的時(shí)間因素，這顯然是誤區(qū)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(陳國(guó)強(qiáng)博客|陳國(guó)強(qiáng)新聞)告訴記者，近年來(lái)的北京樓市一直呈上漲趨勢(shì)，奧運(yùn)會(huì)并不是助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的主要因素，“對(duì)于北京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，奧運(yùn)只是一個(gè)適當(dāng)時(shí)機(jī)出現(xiàn)的錦上添花”。因此當(dāng)北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，樓市走勢(shì)基本上不受影響，決定樓市走向的仍然是由國(guó)家制定的有關(guān)宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供需狀態(tài)等主導(dǎo)。

針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)“奧運(yùn)之后消費(fèi)者的剛性需求將釋放，樓市將再度走高”的言論，王阿忠認(rèn)為，這也是一個(gè)容易造成購(gòu)房者迷惑的煙幕彈。

王阿忠分析，以福州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年上半年，二手住宅成交量保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，說(shuō)明住房剛性需求確實(shí)存在，但這并不能說(shuō)明看不見(jiàn)摸不著的住房剛性需求就會(huì)在下半年大量釋放。剛性需求能否轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的住房購(gòu)購(gòu)力，關(guān)鍵是要看整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，要看樓市走向理性回歸的步伐是否能讓消費(fèi)者接受。

孫飛建議，購(gòu)房者需要考慮的是所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，具體購(gòu)購(gòu)時(shí)要區(qū)分樓盤(pán)和地段，“只購(gòu)對(duì)的，不購(gòu)貴的”。

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