調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，改善住房也因此受到影響，專業(yè)人士建議做出相應(yīng)調(diào)整，以便能夠適應(yīng)政策影響帶來的變化。調(diào)整主要圍繞房貸優(yōu)惠和稅費(fèi)減免兩大方面進(jìn)行，也就是說，改善型購房要做到盡可能多地享受政策優(yōu)惠。
　　

　　樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，對改善型需求造成不小影響，在這種形勢下，購房者應(yīng)該如何應(yīng)對呢？去年年底，樓市調(diào)控政策密集出臺，包括交易費(fèi)用、稅費(fèi)、信貸以及土地政策等都做出了調(diào)整，對市場產(chǎn)生了巨大影響，市場觀望氣氛逐漸濃烈起來。

　　但對于部分剛性需求來說，迫于實際需要，仍會擇機(jī)置業(yè)。
　　

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前改善型需求為市場購房主力。雖然政策對投機(jī)性需求加大了打擊力度，但不可否認(rèn)的是，改善型需求也受到了不同程度的影響，交易過程以及交易方式也不同于以前。對此，專業(yè)人士建議購房者應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。

　　
　　購房多為改善型

　　
　　在春節(jié)長假期間，上海的付先生可沒閑下來，除了走親訪友外，他還有個任務(wù)，就是四處尋找合適的房子。兩年前付先生在閔行區(qū)的古美社區(qū)內(nèi)購購了一套一室戶，雖然面積不大，但還能滿足小兩口居住。不過現(xiàn)在形勢不同了，因為兒子已快滿三歲了，準(zhǔn)備從湖南老家接過來在上海上幼兒園。兒子到來之后，還要請保姆，屆時，現(xiàn)有的居住條件肯定滿足不了。

　　年前國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場遽然降溫，市場觀望氣氛越來越強(qiáng)烈，為此付先生也曾為是否購房而猶豫過，但考慮到實際需求，他還是決定購房。如果現(xiàn)在不購，就只能去租房。與其等待，還不如現(xiàn)在購房提前鎖定成本，說不定是個理性的選擇呢。付先生說。

　　
　　其實，像付先生這樣的購房者還是存在的。記者從滬上部分中介公司了解到，目前市場上現(xiàn)有的剛性需求中，主要為改善型需求和婚房需求兩大類。上海美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)域經(jīng)理劉慶霞介紹說，附近市場的改善型居住需求約占總成交量的4成以上。而來自北京和廣州二手房市場信息顯示，改善型需求也是主力。北京中原三級市場研究部有關(guān)人士表示，選擇在今年2月份置業(yè)的改善型比例也不小，約占3成。

　　
　　政策影響變化多

　　
　　不過付先生在看房過程中卻碰到了一個難題，即自己的戶口中只有兩個人，愛人還是外地戶口，因此他不清楚自己的人均面積到底應(yīng)該如何計算。如果只能按照兩口人計算的話，現(xiàn)有的住房面積已經(jīng)超過上海較新公布的人均居住面積33.4平方米的標(biāo)準(zhǔn)，顯然不符合改善型購房的標(biāo)準(zhǔn)。

　　
　　不可否認(rèn)的是，宏觀調(diào)控政策對樓市產(chǎn)生了巨大影響，國四條明確提出要抑制投機(jī)，毫無疑問，投機(jī)性需求必然成為主要打擊目標(biāo)。雖然政策仍保護(hù)改善型需求，但此類購房者亦不可避免受到了一些影響。

　　上海我愛我家權(quán)證部經(jīng)理渠福琴告訴記者，目前改善型購房程序以及交易過程與之前相比發(fā)生了變化。如果不了解其中的變化，有可能會讓自己在購房過程中面臨不少困惑。她說。就如繳納契稅而言，在目前情況下，即使是購購普通住房，也需辦理頭次購房證明，這樣在繳納契稅時才能享受到1%的優(yōu)惠。

　　
　　此外，目前改善型購房在按揭貸款優(yōu)惠條件、退稅等方面，與以前相比都發(fā)生了變化。這要求購房者對此有詳細(xì)了解，并根據(jù)這些變化做出相應(yīng)調(diào)整。

　　
　　注意四點(diǎn)是關(guān)鍵

　　
　　對改善型購房影響的，無非是住房按揭貸款以及稅費(fèi)這兩大方面，因此專家建議應(yīng)該圍繞這兩大方面主動做出調(diào)整。

　　
　　能否享受到7折優(yōu)惠利率，以及稅費(fèi)方面能否得到減免，這關(guān)系到能否得到真金白銀的實惠。就如房貸來說，同樣是20年期80萬元的按揭貸款（等額本息還款法），7折優(yōu)惠利率與8.5折利率（市場水平），月均還款差額為385元。如何操作呢？專業(yè)人士表示應(yīng)該在優(yōu)惠條件、退稅辦理方法、交易過程等方面多加注意。

　　一、優(yōu)惠條件要清楚

　　
　　自己到底是否滿足申請優(yōu)惠房貸的條件，這需要取得相應(yīng)的證明材料。據(jù)了解，對于改善型需求來說，是否滿足申請優(yōu)惠房貸條件，較主要的條件就是現(xiàn)有家庭人均居住面積是否小于全市人均居住面積。上海市較近公布的全市人均居住面積為33.4平方米，那么對準(zhǔn)備改善居住條件的購房者來說，應(yīng)該低于該水平才行。

　　
　　決定現(xiàn)有人均居住面積跟住房面積和家庭人數(shù)有關(guān)，其中家庭人數(shù)彈性較大。據(jù)了解，之前家庭人數(shù)的確定由所在街道居委會開具證明即可，而目前則由市交易出具的《借款人及家庭人員情況表》具體內(nèi)容為依據(jù)。其中需要注意的是，對于新增加的人數(shù)設(shè)定了時間限制，如父母同住者，遷入時間必須超過一年，否則不納入家庭人數(shù)計算范圍。舉例說明，如劉先生家中原本有三口人，半年前母親前來同住，如現(xiàn)在購房，在計算家庭現(xiàn)有人均居住面積時，因為母親戶口遷入時間不滿一年，所以只能按照三口人計算。

　　
　　劉慶霞提醒購房者，為了提前了解自己是否滿足申請優(yōu)惠房貸條件，可提前可先到上海市交易填寫《借款人及家庭人員情況表》，以便做到心中有數(shù)。

　　
　　二、減稅、退稅有竅門

　　
　　如何退稅、如何享受稅費(fèi)減免政策，這都有竅門。目前出售先進(jìn)一套普通住房并在一年內(nèi)再次購房的可退稅；購購90平方米以下普通住房可享受1%的優(yōu)惠契稅稅率。但有業(yè)內(nèi)人士提醒說，如何才能確保退稅以及稅費(fèi)的減免，則要注意操作方式。

　　對于出售不滿5年的先進(jìn)一套普通住房如何退稅，這正是不少改善型購房者會碰到的具體問題。渠福琴表示，出售自己先進(jìn)一套住房之后，只要在一年之內(nèi)再次購房，就可以辦理退稅手續(xù)。不過她提醒說，如要做到順利退稅，在納稅時必須要注意的是，應(yīng)以納稅保證金形式繳納。當(dāng)然，還有需要注意的是，在購房之后還需及時前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)，因為超過1年的規(guī)定期限之后，會被自動納入國庫。

　　
　　而購房時要享受到稅費(fèi)的減免優(yōu)惠，也應(yīng)該注意方法。由于政策規(guī)定只對頭次購購90平方米以下普通住房實行1%的優(yōu)惠契稅稅率，因此即使是改善型購房，如果沒有取得頭次購房的證明，也會被要求按1.5%的稅率進(jìn)行納稅。對此，渠福琴提醒改善型購房者，可前往各區(qū)縣所在的交易辦理頭次購房證明。

　　
　　三、頭付款項要備足

　　
　　由于目前各商業(yè)銀行對房貸申請條件已收緊，在申請房貸過程中會存在一些變數(shù)，因此業(yè)內(nèi)人士提醒說，必須備足頭付款，以防意外情況發(fā)生。

　　
　　劉慶霞告訴記者，目前上海部分商業(yè)銀行在審批房貸資質(zhì)時格外謹(jǐn)慎，只有少部分人如公務(wù)員、名企員工等能夠達(dá)到優(yōu)質(zhì)客戶標(biāo)準(zhǔn)，其余一律從緊，這使得購房者申請房貸難度較大。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少商業(yè)銀行往往會要求提高頭付比例，鑒于這種情況，業(yè)內(nèi)人士建議頭付款應(yīng)該多準(zhǔn)備一些，以防銀行突然襲擊。

　　此外，鑒于申請7折優(yōu)惠利率的難度加大，業(yè)內(nèi)人士建議購房者應(yīng)該重新調(diào)整自己的購房預(yù)算，做好不能享受較低利率的心理準(zhǔn)備。據(jù)介紹，目前能夠申請到的房貸利率水平主要集中在基準(zhǔn)利率7～8.5折之間。

　　
　　四、換房程序要理清

　　
　　此前，購購普通住房一般都能享受到稅費(fèi)減免以及7折房貸等方面的優(yōu)惠，但現(xiàn)在已經(jīng)不同，這要求購房者要理清換房程序。

　　
　　記者了解到，即使再次購購普通住房，只要套住房的房貸尚未還清，都會被當(dāng)成二套房貸對待，即利率上浮1.1倍。因此劉慶霞表示，如果購房者手中資金并不是很寬裕，那么還是先賣再購為好，以免增加購房成本。

　　
　　當(dāng)然，在換房過程中，申請優(yōu)惠房貸手續(xù)、辦理優(yōu)惠契稅等為新增程序，購房者應(yīng)該注意及時辦理。

　　調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，改善住房也因此受到影響，專業(yè)人士建議做出相應(yīng)調(diào)整，以便能夠適應(yīng)政策影響帶來的變化。調(diào)整主要圍繞房貸優(yōu)惠和稅費(fèi)減免兩大方面進(jìn)行，也就是說，改善型購房要做到盡可能多地享受政策優(yōu)惠。
　　

　　樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，對改善型需求造成不小影響，在這種形勢下，購房者應(yīng)該如何應(yīng)對呢？去年年底，樓市調(diào)控政策密集出臺，包括交易費(fèi)用、稅費(fèi)、信貸以及土地政策等都做出了調(diào)整，對市場產(chǎn)生了巨大影響，市場觀望氣氛逐漸濃烈起來。

　　但對于部分剛性需求來說，迫于實際需要，仍會擇機(jī)置業(yè)。
　　

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前改善型需求為市場購房主力。雖然政策對投機(jī)性需求加大了打擊力度，但不可否認(rèn)的是，改善型需求也受到了不同程度的影響，交易過程以及交易方式也不同于以前。對此，專業(yè)人士建議購房者應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。

　　
　　購房多為改善型

　　
　　在春節(jié)長假期間，上海的付先生可沒閑下來，除了走親訪友外，他還有個任務(wù)，就是四處尋找合適的房子。兩年前付先生在閔行區(qū)的古美社區(qū)內(nèi)購購了一套一室戶，雖然面積不大，但還能滿足小兩口居住。不過現(xiàn)在形勢不同了，因為兒子已快滿三歲了，準(zhǔn)備從湖南老家接過來在上海上幼兒園。兒子到來之后，還要請保姆，屆時，現(xiàn)有的居住條件肯定滿足不了。

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