村民趙某、施某夫婦于1985年以趙某為戶主依法獲得批農(nóng)村宅基地一處。趙某夫婦及三個(gè)兒子因無(wú)能力建造房子，就和趙某已嫁到外村的次女趙燦簽訂了《解決父母住房協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議寫(xiě)明，由趙燦全額出資建造房子，趙某夫婦過(guò)世以后，該產(chǎn)權(quán)歸趙燦夫婦所有。樓房建好后，趙某夫婦和趙燦夫婦各一半共同居住。

1990年戶主趙某亡故，1999年 5月趙某次子趙山以其母需要照顧為由攜其妻住進(jìn)了其母居住的房屋，后引起糾紛。趙燦夫婦將趙山訴至法院，要求法院判決房屋為自己獨(dú)有，趙山搬出其母居住的房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方所簽協(xié)議合法有效，趙燦夫婦對(duì)該房屋享有期待權(quán)，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)尚屬趙燦和其母施某共同共有。判決趙燦現(xiàn)在要求房屋獨(dú)有條件尚未成熟，不予支持。趙山因其母要求照顧，并無(wú)占有該房之意，居住應(yīng)予準(zhǔn)許。

2006年11月施某申請(qǐng)土地登記，順利地領(lǐng)取了土地證書(shū)，其后又也領(lǐng)取了房產(chǎn)證書(shū)。2007年7月，施某向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V，要求判決趙燦夫婦立即搬出該房屋。法院經(jīng)審理確認(rèn)糾紛房屋為原、被告共同所有，被告對(duì)該房屋享有期待權(quán)，并認(rèn)為《解決父母住房協(xié)議書(shū)》是原告家人共同協(xié)商而成，意思真實(shí)，合法有效，駁回原告要求被告搬出該房屋的訴訟請(qǐng)求。并經(jīng)二審維持原判。

2007年9月，縣建設(shè)局根據(jù)趙燦的申請(qǐng)注銷了施某的房屋所有權(quán)證。現(xiàn)在趙燦向國(guó)土局提出申請(qǐng)，要求注銷施某的土地登記證書(shū)。我局在研究處理過(guò)程中，產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn)，種意見(jiàn)認(rèn)為，房產(chǎn)證書(shū)已被建設(shè)局注銷，《土地登記辦法》第九條規(guī)定申請(qǐng)土地登記必須提交地上附著物權(quán)屬證明，因此，該土地證書(shū)也應(yīng)該注銷。種意見(jiàn)認(rèn)為，戶主趙某土地權(quán)屬合法取得，且相鄰界址清楚，沒(méi)有爭(zhēng)議，趙某死后由其妻施某申請(qǐng)土地登記并無(wú)不當(dāng)，法院雖判決了房屋為趙燦和施某共同共有，但未涉及到集體土地的使用權(quán)。根據(jù)這些情況，應(yīng)該維持該土地登記、土地證書(shū)。

請(qǐng)問(wèn)，以上兩種意見(jiàn)，哪一種更加合理合法?

浙江省象山縣國(guó)土資源局馮富國(guó)

馮國(guó)富同志：

村民趙某與妻子施某夫婦于 1985年取得一宗農(nóng)村宅基地，全家無(wú)力建房。其已經(jīng)出嫁的女兒趙燦與父母簽訂了《解決父母住房協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定，女兒出資建房供父母居住，趙某與妻子施某夫婦去世后，房產(chǎn)全部歸女兒女婿所有。根據(jù)這一協(xié)議，其已經(jīng)出嫁的女兒趙燦與女婿全額出資建房并入住。現(xiàn)在趙某去世，妻子施某健在，其女兒趙燦無(wú)權(quán)提出獨(dú)有房產(chǎn)和宅基地要求；施某的兒子入住照顧母親，女兒趙燦亦無(wú)權(quán)干涉，法院的判決是正確的。

行政機(jī)關(guān)審查不涉及內(nèi)部協(xié)議。該案可劃分為對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)方面。對(duì)外，以父親趙某為代表，當(dāng)初是父親趙某出面申請(qǐng)并辦理了集體土地使用權(quán)證書(shū)，并以父親趙某自己的名義出面建房。對(duì)內(nèi)，以協(xié)議為代表。家庭內(nèi)部有約定，施某百年之后，房屋才歸女兒趙燦，屆時(shí)按協(xié)議的約定辦理房屋過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)在房主還不是女兒趙燦，該內(nèi)部協(xié)議對(duì)外尚未發(fā)生效力。行政機(jī)關(guān)只能按家庭對(duì)外的法律關(guān)系，對(duì)申請(qǐng)人房地產(chǎn)權(quán)利形式合法性進(jìn)行審查。

該協(xié)議書(shū)為合法尚未生效合同。農(nóng)民宅基地屬于無(wú)償使用，只準(zhǔn)許本人使用，不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓。本案性質(zhì)實(shí)際上屬于一方出地一方出錢(qián)合資建房分享，農(nóng)民將宅基地福利變相轉(zhuǎn)讓獲利，非農(nóng)人口變相取得建設(shè)用地，國(guó)家明令禁止。如果發(fā)生在無(wú)親屬關(guān)系的人之間，該協(xié)議是違法合同，不受支持。由于本案是發(fā)生在家庭內(nèi)部或近親屬之間的糾紛，協(xié)議的真實(shí)意思符合民間家庭養(yǎng)老道德習(xí)俗，應(yīng)予支持。根據(jù)公平的法律原則，出資人女兒趙燦應(yīng)得到期待中的回報(bào)，《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為合法尚未生效合同。

《協(xié)議書(shū)》屬于附條件合同。根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。現(xiàn)在母親施某尚健在，該合同尚未生效。在合同尚未生效這一前提下，父親趙某去世后，施某以趙某妻子的身份出面申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)和集體土地使用權(quán)登記手續(xù)完全合法，并無(wú)不當(dāng)?？h建設(shè)局在母親施某健在時(shí)就想要提前將房子登記在女兒趙燦名下，已經(jīng)違反了協(xié)議約定的生效條件，屬于誤解。建議縣國(guó)土資源局與縣建設(shè)局溝通，仍將房子登記在母親施某名下，共同所有人一欄不填。同樣由于合同尚未生效，女兒趙燦不是宅基地申請(qǐng)人和使用權(quán)人，亦無(wú)權(quán)辦理宅基地過(guò)戶手續(xù)，只有父親趙某是宅基地申請(qǐng)人和使用權(quán)人，趙某的妻子有權(quán)提出登記申請(qǐng)，縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)為母親施某辦理集體土地使用權(quán)登記手續(xù)。

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