7月10日，北京市建委副主任苗樂如透露，北京市正在調(diào)研房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管體制，有望改變目前預售資金由房地產(chǎn)企業(yè)掌握的情況，設立獨立第三方監(jiān)管賬戶，對開發(fā)商銷售期房所獲得的預售資金進行統(tǒng)一監(jiān)管。

苗樂如表示，北京醞釀新政的原因是預防房地產(chǎn)風險。今年以來，北京樓市連續(xù)出現(xiàn)價格和交易量停滯的局面，很多開發(fā)商資金鏈緊張，為避免開發(fā)商資金鏈斷裂所帶來的房地產(chǎn)危機，北京市決定對預售資金進行監(jiān)管。

或許正是出于對政策后市巨大影響的擔心，北京市建委有關負責人向本報記者表示，奧運會前不會出臺這項制度。但是這項制度已經(jīng)基本完善。例如，針對第三方監(jiān)管機構的連帶責任制度也已制定出來，屆時銀行也將擔負起對房地產(chǎn)企業(yè)資金流的監(jiān)管責任。

資金監(jiān)管

如果緊縮貨幣政策繼續(xù)持續(xù)，房地產(chǎn)市場可能遭遇行業(yè)性危機。

而對于地方政府來說，較擔心的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂給當?shù)貛淼氖袌鰶_擊。爛尾樓、房價低迷，土地貶值等問題，都會對地方政府的經(jīng)濟發(fā)展帶來沖擊。

預售資金是開發(fā)商銷售期房時獲得的頭付款，從期房預售到交房一般有1年到1年半的時間，在這個時間段里，開發(fā)商習慣挪用一個項目的預售款去拿地，或者給另外一個項目做開發(fā)款，這種行為蘊藏很大風險，一旦開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，開發(fā)商卷款逃跑，就會出現(xiàn)爛尾樓等問題。

為了解決這個問題，也為了在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下保持謹慎，北京市準備設立一個專門賬戶，讓開發(fā)商將預售獲得資金存入這個賬戶，或者購房人頭付款直接打入這個賬戶。銀行等獨立第三方作為賬戶的保管和監(jiān)管人，防止開發(fā)商將預收款挪作其他用途。北京的制度設計里，銀行等第三方機構將代替政府行使監(jiān)管職能，同時也對監(jiān)管賬戶負有連帶責任。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認為，北京在當前的行情下出臺預售資金監(jiān)管制度，是出于防范政府風險。因為，目前市場交易量比較小，多數(shù)開發(fā)商出于資金緊張狀況。一些資金勢力比較小的開發(fā)商，已經(jīng)在出讓手中的土地。

根據(jù)以往經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場交易量長期低迷是市場蕭條的一個信號，而每次房地產(chǎn)市場蕭條，都會帶來一系列社會問題。

2003年前后，北京房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)過開發(fā)商因宏觀調(diào)控而放棄項目的情況，這種事情往往會引起經(jīng)濟糾紛，如果開發(fā)商無力承擔責任，政府往往需要出面“善后”。

經(jīng)過2005到2007連續(xù)三年的房地產(chǎn)價格快速上漲行情，北京樓市價格和交易量出現(xiàn)了雙快速上漲。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，目前基本已經(jīng)消滅了“爛尾樓”。

戴德梁行住宅部中國區(qū)主管蔣省禮表示，今年是“房改”10周年，而今年幾次連續(xù)提高存款準備金，已經(jīng)凍結(jié)了2.4萬億流動資金，使開發(fā)商可以從市場上獲得的資金量急劇減少。

北京師范大學房地產(chǎn)研究所的一份研究報告則指出，上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已經(jīng)達到8000億，如果下半年緊縮貨幣政策繼續(xù)持續(xù)，全年房地產(chǎn)資金缺口會超過1萬億。真正的房地產(chǎn)市場變局將體現(xiàn)在9-10月份。

李文杰向本報記者表示，這種監(jiān)管預售資金制度，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響會很大。一般房地產(chǎn)企業(yè)都同時操作2-3個項目，尤其是房地產(chǎn)上市公司，必須保證每年開工6個項目才能維持全年的業(yè)績。在此情況下，挪用一個項目的預售資金給下一個項目做開工資金或購地資金，是慣常的做法，而北京市這種預售資金監(jiān)管制度，將徹底堵死開發(fā)商的預售資金途徑。

另外，北京市預售制度一向比外地寬松。全國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中，平均有28.8%來自預售資金，而北京的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，卻有37%的資金來源于預收款。

因此，北京出臺這項制度對開發(fā)商來說無疑是釜底抽薪。

防止拖欠稅收

對于北京市即將出臺的強力政策，開發(fā)商反應不一。記者采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表，除了例行式的“沒有影響”觀點外，很多房地產(chǎn)企業(yè)坦承目前日子不好過。

日前，陽光100置業(yè)有限公司組織了北京幾十家房地產(chǎn)企業(yè)巨頭在無錫召開座談會，從業(yè)內(nèi)的角度來探討當前的房地產(chǎn)市場前景。

雖然沒指望政府能給房地產(chǎn)市場松綁，房地產(chǎn)公司老總們?nèi)院粲跽灰选跋仑i仔的母豬都殺掉”。任志強則在會議上表示，開發(fā)商要效仿四川汶川地震中的那只頑強生存下來的豬，做“豬堅強”，依靠自己，自救互救地渡過難關。

實際上，來自政策層面的變化已經(jīng)說明：房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌。

北京市地稅局官方網(wǎng)站一則消息表明，為了防止開發(fā)商因為資金緊張而出現(xiàn)拖欠稅收的問題，北京市日前修訂了土地增值稅清算管理辦法，將清算環(huán)節(jié)前移，同時改進了清算技術，避免房地產(chǎn)稅漏繳漏征。

目前，北京市開發(fā)商為拯救資金鏈，已經(jīng)全面開始打折。據(jù)中國指數(shù)研究院一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京等大城市樓盤平均打折9.49折，一次性付款平均打折9.1折，每個城市折扣較高樓盤平均下來折扣為8.94折。

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