《華夏時報》記者從可靠渠道獲悉，北京正在醞釀的商品房預(yù)售款監(jiān)管新政征求意見階段已結(jié)束，有望近日出臺。

這份名為《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的核心是“預(yù)售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，這份京版“預(yù)收款監(jiān)管新政”早在今年4月出臺“北京樓市調(diào)控政策”時就已有涉及，只是不夠細(xì)化。

預(yù)收款對開發(fā)商而言至關(guān)重要，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源一項(xiàng)中占有1/3的比重。北京商品房的這筆“預(yù)售資金”，一旦被銀行、國土部和房管部門三方共同嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入深化階段。

京版雙模式

一般而言，開發(fā)商對預(yù)收款的依賴程度大于貸款數(shù)額，國家統(tǒng)計局1-7月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以佐證：在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中，定金及預(yù)售款9356億元，增長30.3%，貸款總額7539億元，增長29.3%。

4月中旬，樓市新“國十條”出臺后，住建部出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，但需要地方出臺細(xì)則。

記者了解的情況是，北京的《暫行辦法》將由中國人民銀行營業(yè)管理部和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定，核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

“北京預(yù)收款分為兩個模式，即全額資金監(jiān)管和資金監(jiān)管?！?月9日，北京住建委的一位相關(guān)人士向記者透露。

本報此前曾報道過北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容：一是，房地產(chǎn)企業(yè)申報的項(xiàng)目總投資(即監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；二是，由購房人到監(jiān)管銀行付款或轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；三是，開發(fā)商對預(yù)售款的使用分為上述四個資金使用節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格分配每個節(jié)點(diǎn)用款額度。

開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請4個資金使用節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)用款額度作出明文規(guī)定。

據(jù)上述人士介紹，即將出臺的《暫行辦法》對資金使用節(jié)點(diǎn)規(guī)定的一個細(xì)節(jié)是，在發(fā)預(yù)售許可證時，可以支付資金30%；備案竣工后支付30%；質(zhì)量合格支付30%；業(yè)主入住后支付剩余的10%。

“如此一來，把開發(fā)商原來的‘活錢’變?yōu)椤厘X’了?！敝袊康禺a(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰(微博 博客)表示，此舉杜絕了開發(fā)商把這些預(yù)售資金用于購地、開發(fā)新的樓盤。

二次調(diào)控預(yù)演

“取消預(yù)售制也是一個措施?！?月9日下午，一位接近住建部的專家預(yù)測，樓市調(diào)控還有進(jìn)一步收緊的可能，較有效的辦法不外乎卡住資金鏈。比如進(jìn)一步收緊銀根及加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，迫使開發(fā)商降價。

房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)入到一個尷尬局面，金九銀十之際，房價在調(diào)控之下竟有全面回暖跡象，統(tǒng)計顯示，8月份，全國主要城市房地產(chǎn)市場成交量和成交價格反彈勢頭明顯。某研究院較新給出的數(shù)據(jù)也顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。

不僅如此，目前調(diào)控政策執(zhí)行到位情況仍然不理想。國家統(tǒng)計局的一項(xiàng)分析認(rèn)為，目前只有北京成交房屋中頭次置業(yè)占比達(dá)到80%，大多數(shù)二三線城市成交房屋中，多數(shù)是二次、三次購房者。

在樓市初現(xiàn)反彈之際，新政實(shí)際執(zhí)行力破綻百出，但政府調(diào)控地產(chǎn)的決心不減，二次調(diào)控的可能性迫近。近日有報道稱，日前國務(wù)院辦公廳負(fù)責(zé)輿論監(jiān)測的部門，將一份反映房價繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測文件轉(zhuǎn)發(fā)給了住建部、銀監(jiān)會等部門，請這些部門核實(shí)情況后，向國務(wù)院上報情況。

就此莊凌顧問研究員張映光的觀點(diǎn)是，房價沒有實(shí)質(zhì)性下降，加之市場上又出現(xiàn)了一些逆市漲價的聲音，不排除新一輪調(diào)控措施或?qū)⒊雠_。

“8月的數(shù)據(jù)還未公布，但是可以說，房價反彈壓力巨大。”發(fā)改委一官員在電話中告訴記者。發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房價6月環(huán)比下降0.1%，7月環(huán)比持平。不過到了本周五，8月份大中城市房價的數(shù)據(jù)就出來了，同比上漲9.3%。

戴德梁行(微博)投資部助理董事田雨村表示，房地產(chǎn)上市公司半年報顯示，上半年旺銷，已完成全年銷售任務(wù)的大半。一份名為《北京市二手房貸分析報告》顯示，目前，北京市二手房中全款購房比例由新政前的38.9%上升至59.9%，激增幅度達(dá)53.98%，創(chuàng)下2007年1月以來全款購房的較高比例。

較新的消息還包括，較嚴(yán)房貸政策試劍京城周邊的燕郊，外地人頭套頭付五成，而類似的情形同樣出現(xiàn)在北京近郊的香河、廊坊、固安等地。這些區(qū)域也是較近一段時間，北京人購房和投資客的好去處。

有專家據(jù)此認(rèn)為，隨著房價8月回暖，燕郊等北京周邊出現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的房貸政策，不排除是房地產(chǎn)市場下一波調(diào)控的預(yù)演。