專家建議小區(qū)共有部分先界定再約定

“對于《物權(quán)法》，大家爭議較多、反映較強(qiáng)烈的就是共有部分的會所、車庫、車位等的歸屬?！北本┈F(xiàn)代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)舉辦的《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)研討會上說，對于小區(qū)的附屬設(shè)施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有，法律上并沒有明確規(guī)定。

很多業(yè)主反映，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題一直困擾著他們，業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來分，成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因?！段餀?quán)法》草案第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！?

對此，廣西大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題主要發(fā)生在共有部分上，但關(guān)于共有，只能由立法作出明確規(guī)定，在操作層面上，約定并不現(xiàn)實(shí)。

“《物權(quán)法》草案關(guān)于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定，至少在目前條件下，在缺乏有效機(jī)制保證的情形下是不可行的，無異于與虎謀皮，甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。”前全國人大常委會法工委經(jīng)濟(jì)法室主任魏耀榮如是表示。

“購房人和開發(fā)商之間的信息不對稱、地位不平等，導(dǎo)致二者不可能有平等約定的基礎(chǔ)。”孟勤國舉例說，開發(fā)商可以利用強(qiáng)勢地位，迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外，業(yè)主和業(yè)主之間素質(zhì)不同，利益訴求也不同，所以這個(gè)利益關(guān)系之間是無法通過約定來解決的。

對此，有專家提出不同看法，如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有，開發(fā)商為節(jié)約成本，很可能放棄建造會所之類的設(shè)施。因?yàn)榧词箷某杀居蓸I(yè)主承擔(dān)，也會把房價(jià)提得很高。而這個(gè)擔(dān)心也是《物權(quán)法》立法委員會設(shè)計(jì)條款時(shí)具體考量過的。

對此，孟勤國解釋說，為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設(shè)施的動力，他并不贊成小區(qū)內(nèi)所有的東西都是業(yè)主共有，“可以根據(jù)小區(qū)的不同檔次、需求，對一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，其他則規(guī)定給業(yè)主?！泵锨趪e例說，高端小區(qū)建會所，開發(fā)商按規(guī)定可以獲得產(chǎn)權(quán)，而停車場、公共道路等應(yīng)歸業(yè)主共有。

有人主張，共有部分應(yīng)該考慮成本，例如車庫，如果業(yè)主已經(jīng)分?jǐn)偭似涑杀?，在支付的房價(jià)里已包含，那么車庫就應(yīng)該歸業(yè)主共有，而如果該成本沒有攤?cè)敕績r(jià)里，就應(yīng)該歸開發(fā)商所有。

“如果按照成本來決定車庫所有權(quán)的歸屬，這將對業(yè)主非常不利。”中國人民大學(xué)法學(xué)院民法高圣平博士說，現(xiàn)在商品房的價(jià)格已不是完全取決于成本，房地產(chǎn)是暴利的行業(yè)，成本在這中間究竟占多少無法肯定，而且《物權(quán)法》很多規(guī)范都是強(qiáng)制性規(guī)范，在考慮物權(quán)共有部分應(yīng)約定或是法定時(shí)，也應(yīng)依照這個(gè)思路，法定由業(yè)主共有。

“很多人對小區(qū)配套設(shè)施的性質(zhì)不清楚，對于公共配套設(shè)施，業(yè)主可以而且也應(yīng)該主張權(quán)利，而對于商業(yè)配套設(shè)施，業(yè)主就不能主張權(quán)利?！碧聢@小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾女士從土地出讓金的角度，解釋了共有部分該如何界定，她說，開發(fā)商沒有交土地出讓金，建設(shè)費(fèi)也由業(yè)主繳納的設(shè)施就是公共配套設(shè)施，這是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，而那些開發(fā)商確實(shí)交了土地出讓金、拿到土地權(quán)屬證的部分，就是商業(yè)配套設(shè)施，這一部分就不歸業(yè)主所有了。

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生提出，如果法律對共有邊界的界定不清，一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權(quán)歸屬上產(chǎn)生矛盾，業(yè)主到法院立案時(shí)，法院要求業(yè)主證明自己的所有權(quán)，但業(yè)主或業(yè)委會無法證明誰擁有這一權(quán)利，爭議就無法解決。

“《物權(quán)法》立法頭要的目標(biāo)應(yīng)對建筑物哪些是共有部分進(jìn)行明確界定，進(jìn)行限度的區(qū)分。”孟憲生說，一些專家討論時(shí)設(shè)定的前提不同。如果是在權(quán)屬不清的情況下去約定，任何一個(gè)國家都不會這樣立法。

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