備受人們關(guān)注的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，將于10月1日起正式實(shí)施。該項(xiàng)法律的實(shí)施，是否能根本上解決業(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)公司之間的房產(chǎn)糾紛？像之前經(jīng)常出現(xiàn)的地下車(chē)位等糾紛，在此次實(shí)施的兩項(xiàng)法律法規(guī)中，會(huì)給業(yè)主帶來(lái)怎樣的保障呢？同時(shí)，對(duì)于新法律出臺(tái)，我們還有哪些錯(cuò)誤觀念需改正？對(duì)此，本報(bào)記者采訪了有關(guān)法律人士。 簽購(gòu)賣(mài)合同車(chē)位需明確 新聞背景：日前，新城華甌佳園一位業(yè)主投訴，開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車(chē)庫(kù)幾十個(gè)車(chē)位只賣(mài)不租。但購(gòu)一個(gè)車(chē)位要15萬(wàn)元左右，這位業(yè)主覺(jué)得開(kāi)發(fā)商這樣做不合理。而該公司工程建設(shè)負(fù)責(zé)人表示，華甌佳園地下停車(chē)庫(kù)的出售是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，是有產(chǎn)權(quán)證的，屬合法出售，他們沒(méi)打算將車(chē)位出租給業(yè)主使用。 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 律師解讀：浙江光正大律師事務(wù)所律師林千多認(rèn)為，本條僅處理建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃，用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬的處理，對(duì)不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車(chē)場(chǎng)、地面有償車(chē)位和違規(guī)所做的車(chē)位車(chē)庫(kù)未涉及。車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬按約定處理。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，但車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主共有。上述規(guī)定，在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下，實(shí)際上將車(chē)庫(kù)的歸屬權(quán)歸于開(kāi)發(fā)商，僅將部分車(chē)位即占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，歸屬于業(yè)主共有。建議業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)賣(mài)合同中，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)要做明確的約定。 共有部分業(yè)主享共有權(quán) 新聞背景：日前，某電器大賣(mài)場(chǎng)在聯(lián)合廣場(chǎng)大廈3幢二至四層間的外立面上，設(shè)置了8個(gè)廣告牌總計(jì)100多平方米，其中有部分窗戶被遮擋。大廈業(yè)主們稱，二至四層為設(shè)備層、業(yè)主的活動(dòng)用房和部分閑置的空房。這些廣告牌的設(shè)置，他們事先并不知情，是商家擅自占用的。他們表示，大廈外立面屬于全體業(yè)主共同所有，大賣(mài)場(chǎng)在上面設(shè)置廣告牌，理應(yīng)先征得他們同意。 《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。 律師解讀：浙南律師事務(wù)所律師李彬認(rèn)為，建筑外立面屬于“共有部分”，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)外立面使用權(quán)另有約定的，按約定執(zhí)行，如果沒(méi)有約定，就屬于全體業(yè)主；如果廣告位可能影響到部分業(yè)主的利益，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)業(yè)主同意。但是《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)住宅的外立面、戶外廣告位的權(quán)屬以及收益分配問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，因此解決這些糾紛還需尋求新的司法解釋。李彬還表示，對(duì)于公共部分和設(shè)施，業(yè)主應(yīng)避免將小區(qū)的很多高昂的不實(shí)用的設(shè)施一并歸到自己的名下。因?yàn)閷?duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定從表面上雖然對(duì)廣大業(yè)主有利，但同時(shí)可能加重業(yè)主的專項(xiàng)設(shè)施維修資金和相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用。 合同效力成立時(shí)生效 對(duì)于《物權(quán)法》，律師林千多認(rèn)為，之前一些市民的錯(cuò)誤觀念應(yīng)該得到糾正，在新法中，就規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)則?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 林千多說(shuō)，理解這條規(guī)定，應(yīng)該糾正三個(gè)錯(cuò)誤的觀念。 錯(cuò)誤觀念一，房屋購(gòu)賣(mài)合同以過(guò)戶登記手續(xù)辦理后生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同是否生效依合同法來(lái)判斷，而不以不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，即不能以不動(dòng)產(chǎn)未辦理物權(quán)登記而否定合同的效力?？梢?jiàn)，房屋購(gòu)賣(mài)合同是否生效與房產(chǎn)是否登記過(guò)戶無(wú)關(guān)(除非法律規(guī)定或合同另有約定)，以房產(chǎn)未過(guò)戶登記為借口，而否定合同效力的，法律不予以支持。 錯(cuò)誤觀念二，支付了房屋價(jià)款，就取得所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，必須以登記為要件(除法律直接規(guī)定或事實(shí)行為引起物權(quán)變動(dòng)外)，未登記的，不產(chǎn)生物權(quán)的效力。物權(quán)效力的產(chǎn)生不以支付價(jià)款為條件。購(gòu)購(gòu)人即使依合同已經(jīng)支付房屋購(gòu)賣(mài)全部?jī)r(jià)款的，如果未辦理過(guò)戶登記的，不能取得房屋所有權(quán)，僅只能取得合同債權(quán)效力。如果存在出賣(mài)人一物兩賣(mài)的，先登記過(guò)戶的購(gòu)購(gòu)人，依法取得房屋所有權(quán)。未辦理登記手續(xù)的購(gòu)受人，即使是個(gè)購(gòu)者，甚至支付了全款，也不能取得所有權(quán)。 錯(cuò)誤觀念三：以房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押合同自登記之日起生效。以房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押的，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。沒(méi)有辦理抵押物登記的，不影響抵押合同的效力。

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