疑問(wèn)一：公積金貸款還要提前還款嗎？

小胡去年就辦理了公積金貸款，貸足了30萬(wàn)，期限20年。今年貸款連加四次息，貸款利率（5年以上）從4.59％增加到5.04％。從明年起，小胡夫妻的月供就要從1912.55元增加到1986.50元，總利息增加了1.7萬(wàn)元。小胡夫妻盤算了一下，今年積蓄加上明年春節(jié)前的年終獎(jiǎng)，他們可以存下5萬(wàn)元。本想提前還款，可較近聽說(shuō)，公積金的貸款利息和普通的銀行存款利率是倒掛的，也就是說(shuō)，把錢存銀行都比還貸款劃算，小胡夫妻猶豫了：我們到底該不該提前還款？究竟相差多少錢呢？

算帳：今年四次加息后，5年期銀行存款利率為5.49％，公積金5年以上利率為5.04％。

具體算來(lái)，小胡夫妻30萬(wàn)公積金，貸款20年，年利率5.04％，提前還貸5萬(wàn)元的利息可少支付29460.11元；而如果他們把5萬(wàn)存銀行，每5年轉(zhuǎn)存一次，20年的存款利息為46856.35萬(wàn)元，這樣算來(lái)，這5萬(wàn)元存銀行比還公積金貸款"劃算"1.74萬(wàn)元左右。

提醒：如果有現(xiàn)金當(dāng)然是不著急還公積金貸款劃算，因?yàn)榇驺y行的利息明顯高于公積金的貸款利率。但銀行理財(cái)師卻告訴記者：市民要考慮以下兩個(gè)問(wèn)題。頭先，"一旦碰上兩次加息，老百姓的存款利率是不會(huì)變的，仍然按開戶日的利率計(jì)算，即使按新利率轉(zhuǎn)存也會(huì)有損失；而貸款利率一調(diào)，那么次年就跟著調(diào)整，所以這里面的利差是有可能改變的。"其次，目前公積金貸款利率只是中長(zhǎng)期的部分比銀行存款利率還是要比存款利率高。比如二年期公積金貸款利率為4.59％，存款利率為4.23％，所以也不能一概而論。

疑問(wèn)二：不能貸公積金咋省利息

高先生和妻子是奧體一家樓盤的五期業(yè)主，較近他們正在為"南京公積金只貸一次"的新政而心煩。因?yàn)樗麄儎倓偤烷_發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，當(dāng)時(shí)選擇的是公積金貸款，因此比商業(yè)貸款房?jī)r(jià)少享受了1％的折扣。可現(xiàn)在，公積金貸款還沒(méi)辦下來(lái)，由于高先生以前賣掉的房子曾經(jīng)用過(guò)公積金貸款，按新政策他和妻子都貸不了公積金了，那30萬(wàn)的公積金轉(zhuǎn)成商貸，不僅利率高了，高先生夫妻還白白少了"開盤當(dāng)日、商業(yè)貸款1％"的折扣，還真是吃了大虧。

那么貸商業(yè)貸款，銀行每次加息商貸的幅度都比公積金高，眼看加息似乎還沒(méi)結(jié)束，那高先生應(yīng)該怎么辦？聽說(shuō)商業(yè)貸款中有固定利率，他應(yīng)該選擇固定利率嗎？這樣劃算嗎？記者了解到，由于8月22日剛加息不久，部分銀行較新的固定利率還沒(méi)有出來(lái)。但就7月21日加息后的固定利率和浮動(dòng)利率以及此前的兩者加息幅度看來(lái)，固定利率的優(yōu)勢(shì)開始凸顯。

算帳：如果高先生現(xiàn)在辦固定利率，暫以7月21日到8月22日之間的固定利率和優(yōu)惠浮動(dòng)利率來(lái)做比較。

目前南京5-6家銀行開辦有固定利率房貸業(yè)務(wù)。7月21日后浮動(dòng)利率的3年期優(yōu)惠利率為5.967％，5年為6.12％，10年為6.273％；招行固定利率3年期優(yōu)惠利率6.03％，5年期優(yōu)惠利率6.21％，10年期優(yōu)惠利率6.57％。以其3年期對(duì)比，僅相差0.063個(gè)百分點(diǎn)；而央行每次加息較少一檔都是0.09個(gè)百分點(diǎn)，打85折后也有0.765個(gè)百分點(diǎn)。也就說(shuō)，只要再加息一次，固定利率就已經(jīng)比浮動(dòng)利率劃算。事實(shí)也果然如此，8月22日后，三年期的浮動(dòng)優(yōu)惠利率就已經(jīng)達(dá)到了6.12％，已經(jīng)比6.03％明顯高。

假使高先生是今年3月份在光大銀行申請(qǐng)到一筆30萬(wàn)元的個(gè)人住房固定貸款，固定期限5年，當(dāng)時(shí)的固定利率為6.18％，比同期的優(yōu)惠浮動(dòng)利率5.814％高了0.3個(gè)百分點(diǎn)；但目前5年期的基準(zhǔn)年利率已經(jīng)達(dá)到7.38％，優(yōu)惠后也有6.273％。因此從明年開始，高先生月供將比浮動(dòng)利率房貸少支付近60元。

提醒：該貸款主要適合三種人，一是有固定收入的人；二是有升息預(yù)期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。缺點(diǎn)是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購(gòu)房者有可能要多支付利息。此外，如果貸款人計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，較好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)楦骷毅y行規(guī)定不一，有的要交納較高的違約金。

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