那么，一套別墅再交易時，都需要怎么繳納這些稅費呢？“我愛我家”的市場分析專家給記者舉了兩個案例，希望對二手別墅的購賣雙方有所幫助。

●未滿5年的別墅轉(zhuǎn)讓如何交稅

張先生于2002年在香山旁邊購購了一套別墅，假設(shè)房屋原值為256萬，現(xiàn)在以399萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么營業(yè)稅、個稅和土地增值稅都需要交納。

（1）營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝399×5.5％＝21.945萬

（2）個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

◆案例中合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。商品房及其他住房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的10%，該別墅的合理費用假設(shè)為原值的10％即為：256×10％＝25.6萬

◆而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝21.945萬

印花稅＝成交額×0.05％＝399×0.05％＝0.1995萬

所以個稅＝(399-256-21.945-0.1995-25.6)×20％萬＝19.0511萬

（3）土地增值稅

對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅可按交易額1%征土地增值稅，該別墅購購于2002年，屬于居住滿三年未滿五年的，因而可以減半征收土地增值稅，即征收交易額的0.5％。

所以土地增值稅＝399×1％×0.5＝1.995萬

●滿5年的別墅轉(zhuǎn)讓如何交稅

如果張先生購購別墅的時間提前1年，情況又不同了。

假設(shè)張先生是在2001年在香山旁邊購購了一套別墅，假設(shè)房屋原值為256萬，現(xiàn)在以399萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么營業(yè)稅只需要交納差額的5.5％、個稅仍然不變，而土地增值稅就不需要交納。

（1）營業(yè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值）×5.5％＝（399-256）×5.5％＝7.865萬

（2）個稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

◆案例中合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。商品房及其他住房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的10%，該別墅的合理費用假設(shè)為原值的10％即為：256×10％＝25.6萬

◆而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝7.865萬

印花稅＝成交額×0.05％＝399×0.05％＝0.1995萬

所以個稅＝(399-256-7.865-0.1995-25.6)×20％萬＝21.8671萬

由以上案例可以看出，對于未滿五年的別墅轉(zhuǎn)讓，營業(yè)稅交納的較多；對于滿五年的別墅轉(zhuǎn)讓，個稅交納較多。

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