案例：

在聽說政府即將對老城區(qū)某一地段進(jìn)行動拆遷之后，李銘覺得是個好機(jī)會。自恃對購房合同需要注意的細(xì)節(jié)已經(jīng)熟門熟路了，李銘便與對方自行簽訂了房屋購賣合同。合同中約定，李銘應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的當(dāng)天支付30%的房款，房屋交付的當(dāng)日支付30％的房款，產(chǎn)權(quán)證交割當(dāng)日支付35％房款。吸取了上次的教訓(xùn)，李銘強(qiáng)調(diào)較后5％的錢款一定要在取得新的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢以后才能支付———一步步都很到位。

之后的交易還算順利，但問題是，賣家在完成房屋出售之后便在外租房居住，因此一直沒有相應(yīng)的戶口接收地來落實(shí)戶口，導(dǎo)致該房屋中的3個戶口始終沒有遷出。李銘犯了愁，雖然他并不需要將自己的戶口遷入所購房屋，但卻擔(dān)心房屋中的戶口可能會影響動遷的補(bǔ)償和分配。同時，如果戶口繼續(xù)留存下去，也讓李銘的轉(zhuǎn)手投資產(chǎn)生了很大的障礙。

對李銘來說，戶口問題可是一個新難題。在簽訂合同的時候，關(guān)注是產(chǎn)權(quán)、房屋的轉(zhuǎn)移以及資金的安全問題，因此合同中既沒有約定戶口遷出的限定時間，也沒有約定延期遷出的違約責(zé)任。這樣一來，如今這一問題已成為李銘不小的困擾。

律師意見：

“戶口”是一個具有中國特色的概念，是我國比較特殊的戶籍管理制度所形成的。

過去大多數(shù)房屋都是使用權(quán)房屋，因此戶口問題直接關(guān)系到使用權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利。筆者在早幾年的房地產(chǎn)咨詢過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)來訪者都對戶口問題極其關(guān)心，無論是售后公房還是商品房都會來和你探討戶口問題。其實(shí)，就產(chǎn)權(quán)房而言，戶口完全不代表所有權(quán)的歸屬，房屋登記的所有權(quán)人才是房屋的合法權(quán)利人。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，越來越多商品房進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，使用權(quán)房也有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)化成了售后公房，越來越多的購房者在二手房交易中開始完全不關(guān)心戶口問題。

雖然對于產(chǎn)權(quán)房而言，戶口不代表所有權(quán)的歸屬，但完全忽視戶口問題同樣會出現(xiàn)不必要的小麻煩。較顯而易見的是，出售房屋一方的戶口不遷出，房屋購入方的戶口就無法遷入，這就給有遷入需求的業(yè)主帶來很大不便。

因此，我們建議購賣雙方在合同當(dāng)中明確約定戶口的遷出時間。同時考慮到司法實(shí)踐中，法院不對戶口問題直接進(jìn)行管轄和判決，因此建議大家對于戶口延期遷出的情形約定違約金條款。

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