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戴德梁行:第三季度市場(chǎng)透視 土地交易嚴(yán)控戶型

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 693 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究顧問(wèn)部

  土地交易嚴(yán)控戶型,市場(chǎng)成交活躍

  2006年第三季度,深圳市土地供應(yīng)面積較上季度大幅增加,且成交活躍——土地公開(kāi)交易11宗,交易面積達(dá)561,165.79平米,較上季度增加332%,與去年同期相比也增加了19%。

  與此同時(shí),深圳市開(kāi)始從土地供應(yīng)方面著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu):自7月28日,位于寶安區(qū)的深圳市頭宗限戶型用地以3.27億成功拍賣后,位于寶安、龍崗的6塊限戶型用地也全部于9月15日以招標(biāo)的方式成功交易。7宗限戶型用地的成功交易,一方面表明政府對(duì)住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心,另一方面也反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

  寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),租賃市場(chǎng)年底供應(yīng)加大

  2006年第三季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈上升態(tài)勢(shì)。由于下半年企業(yè)的換房需求增加,本季度寫(xiě)字樓空置面積得到明顯的消化。福田區(qū)的寫(xiě)字樓仍是租賃熱點(diǎn),其中以的單位成交居多。從行業(yè)需求來(lái)看,由于金融、保險(xiǎn)和物流等行業(yè)受近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響相對(duì)較小,對(duì)寫(xiě)字樓仍保持較高的需求量,在總體需求中占較大比重;物流企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)向西移動(dòng)的趨勢(shì)仍在繼續(xù)。

  銷售市場(chǎng)方面,7月出臺(tái)的“171號(hào)文”在提高外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻的同時(shí),其政策的導(dǎo)向性也對(duì)外商產(chǎn)生心理影響而在其中形成觀望氛圍,一定程度的影響了外商投資房地產(chǎn)的行為。盡管如此,本季度深圳寫(xiě)字樓總體銷售市場(chǎng)依舊活躍,福田區(qū)的榮超經(jīng)貿(mào)在短短兩周內(nèi)預(yù)售出三萬(wàn)多平米的辦公面積;竹子林片區(qū)的中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈本季度也取得了較好的銷售成績(jī)。

  隨著**大廈、時(shí)代廣場(chǎng)、金中環(huán)商務(wù)大廈、鳳凰大廈和免稅大廈的入伙,2006年底深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)將有大的增長(zhǎng);而銷售方面,位于西區(qū)的在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目——時(shí)代科技大廈、聯(lián)泰大廈、萬(wàn)軒國(guó)際目前均進(jìn)展快速,預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的相繼入市銷售將形成該片區(qū)兩年以來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)。

  住宅市場(chǎng)整體降溫,自住型需求比重增加

  在今年一系列調(diào)控政策影響下,本季度深圳市總體住宅銷售市場(chǎng)較上季度有所降溫,新房供應(yīng)量減少,需求旺盛的局勢(shì)有所緩和——季初,新房成交量出現(xiàn)大幅下滑;隨后調(diào)控政策逐漸清晰,置業(yè)者觀望的態(tài)勢(shì)逐漸被打破,成交量有所回升,樓市交易逐漸趨于平穩(wěn),同時(shí)新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅也明顯減小。但高端住宅并未受到大的影響,由于國(guó)家禁止別墅用地和低密度住宅的用地供應(yīng),日漸稀缺的高端住宅物業(yè)依然受到置業(yè)者的追捧,本季度深圳高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面。

  此外,171號(hào)文、108號(hào)文(《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》)的出臺(tái),以及貸款利率的上調(diào),再次對(duì)住宅投資市場(chǎng)造成影響,投資客明顯減少,自住型需求在購(gòu)購(gòu)者中所占比重增加。

  三級(jí)市場(chǎng)方面,雖然本季度初二手住宅交易受到一定影響,但關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地的零供應(yīng)和新房供應(yīng)的逐漸減少必將加速二手市場(chǎng)的發(fā)展,其分流新房需求的功能也將日益增強(qiáng),因此預(yù)計(jì)未來(lái)從一手房分流轉(zhuǎn)移的自住型客戶將給二手住宅市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的剛性需求。而受購(gòu)賣市場(chǎng)日趨理性的影響,整體住宅租賃市場(chǎng)也將日趨活躍。

  零售行業(yè)需求較大,商鋪投資相對(duì)活躍

  本季度零售行業(yè)對(duì)商鋪需求較大:沃爾瑪本季度擴(kuò)張迅速,已簽約燕南路88號(hào)和君逸世家,并將原山姆會(huì)員店改為購(gòu)物廣場(chǎng)重新開(kāi)業(yè);蘇寧電器同時(shí)簽約華強(qiáng)北的群星廣場(chǎng)和南山區(qū)的西城印象,華強(qiáng)店將于十一黃金周開(kāi)業(yè)。

  大型購(gòu)物方面,位于福田區(qū)怡景城順利進(jìn)入招商較后階段,已有超過(guò)300家國(guó)際品牌商家與其達(dá)成合作協(xié)議;同在福田區(qū)的星河Coco Park已經(jīng)交付租戶裝修,并陸續(xù)開(kāi)業(yè);位于南山區(qū)的天利18街,在家樂(lè)福超市簽約進(jìn)駐的帶動(dòng)下,其它鋪位招商情況良好;益田假日廣場(chǎng)目前正與多家知名零售商洽談合作事宜,中影嘉禾影城已簽約入駐。此外,華潤(rùn)二期在本季度也已經(jīng)開(kāi)始著手招商準(zhǔn)備工作。

  相對(duì)住宅市場(chǎng),本季度商鋪市場(chǎng)投資活躍:新供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目銷售情況良好,華強(qiáng)東商業(yè)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日基本售罄;新梅龍·站前商業(yè)街在發(fā)售當(dāng)日也達(dá)到70%的銷售率;大宗投資方面,中信深圳集團(tuán)與平安信托投資于8月25日簽署30億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議,其中20億用于購(gòu)置中信部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(即中信城市廣場(chǎng));美國(guó)保德信集團(tuán)以9.5億購(gòu)得怡景城50%的股份。

  值得關(guān)注的是,一些中小開(kāi)發(fā)商由于自身經(jīng)營(yíng)能力有限,開(kāi)始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)營(yíng)為售,造成本季度社區(qū)商鋪及中小型商業(yè)供應(yīng)量有所增加;同時(shí),越來(lái)越多的實(shí)力開(kāi)發(fā)商則著眼于長(zhǎng)期回報(bào),大型商業(yè)項(xiàng)目中只租不售的模式逐漸成為主流。

  95號(hào)文促進(jìn)工業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng),外商投資興趣不減

  受到95號(hào)文(《關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地問(wèn)題的若干規(guī)定》)的影響,各開(kāi)發(fā)商為使持有的土地合法化,加快了轉(zhuǎn)地工作并積極開(kāi)發(fā)。受其影響,深圳工業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量在未來(lái)1-2年內(nèi)將有所增加。

  盡管171號(hào)文提高了外商投資工業(yè)物業(yè)的門(mén)檻,但由于深圳投資環(huán)境的改善及世界知名企業(yè)的紛紛進(jìn)駐,多家大的基金公司都對(duì)深圳的工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)出濃厚的興趣??萍紙@中區(qū)由于土地的充足儲(chǔ)備和配套的不斷完善,逐漸受到企業(yè)的關(guān)注,目前正與多家世界知名企業(yè)洽談合作事宜。

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