土地交易嚴控戶型，市場成交活躍

　　2006年第三季度，深圳市土地供應面積較上季度大幅增加，且成交活躍——土地公開交易11宗，交易面積達561,165.79平米，較上季度增加332%，與去年同期相比也增加了19%。

　　與此同時，深圳市開始從土地供應方面著力調整住房供應結構：自7月28日，位于寶安區(qū)的深圳市頭宗限戶型用地以3.27億成功拍賣后，位于寶安、龍崗的6塊限戶型用地也全部于9月15日以招標的方式成功交易。7宗限戶型用地的成功交易，一方面表明政府對住宅結構調整的決心，另一方面也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心。

　　寫字樓市場呈現(xiàn)上升態(tài)勢，租賃市場年底供應加大

　　2006年第三季度深圳寫字樓市場整體呈上升態(tài)勢。由于下半年企業(yè)的換房需求增加，本季度寫字樓空置面積得到明顯的消化。福田區(qū)的寫字樓仍是租賃熱點，其中以的單位成交居多。從行業(yè)需求來看，由于金融、保險和物流等行業(yè)受近期宏觀經(jīng)濟政策影響相對較小，對寫字樓仍保持較高的需求量，在總體需求中占較大比重；物流企業(yè)選擇辦公地點向西移動的趨勢仍在繼續(xù)。

　　銷售市場方面，7月出臺的“171號文”在提高外資進入房地產(chǎn)市場門檻的同時，其政策的導向性也對外商產(chǎn)生心理影響而在其中形成觀望氛圍，一定程度的影響了外商投資房地產(chǎn)的行為。盡管如此，本季度深圳寫字樓總體銷售市場依舊活躍，福田區(qū)的榮超經(jīng)貿(mào)在短短兩周內(nèi)預售出三萬多平米的辦公面積；竹子林片區(qū)的中國經(jīng)貿(mào)大廈本季度也取得了較好的銷售成績。

　　隨著**大廈、時代廣場、金中環(huán)商務大廈、鳳凰大廈和免稅大廈的入伙，2006年底深圳寫字樓供應將有大的增長；而銷售方面，位于西區(qū)的在建寫字樓項目——時代科技大廈、聯(lián)泰大廈、萬軒國際目前均進展快速，預計這些項目的相繼入市銷售將形成該片區(qū)兩年以來的市場供應。

　　住宅市場整體降溫，自住型需求比重增加

　　在今年一系列調控政策影響下，本季度深圳市總體住宅銷售市場較上季度有所降溫，新房供應量減少，需求旺盛的局勢有所緩和——季初，新房成交量出現(xiàn)大幅下滑；隨后調控政策逐漸清晰，置業(yè)者觀望的態(tài)勢逐漸被打破，成交量有所回升，樓市交易逐漸趨于平穩(wěn)，同時新房和二手房價格漲幅也明顯減小。但高端住宅并未受到大的影響，由于國家禁止別墅用地和低密度住宅的用地供應，日漸稀缺的高端住宅物業(yè)依然受到置業(yè)者的追捧，本季度深圳高端住宅市場呈現(xiàn)供求兩旺的局面。

　　此外，171號文、108號文(《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》)的出臺，以及貸款利率的上調，再次對住宅投資市場造成影響，投資客明顯減少，自住型需求在購購者中所占比重增加。

　　三級市場方面，雖然本季度初二手住宅交易受到一定影響，但關內(nèi)開發(fā)用地的零供應和新房供應的逐漸減少必將加速二手市場的發(fā)展，其分流新房需求的功能也將日益增強，因此預計未來從一手房分流轉移的自住型客戶將給二手住宅市場帶來強勁的剛性需求。而受購賣市場日趨理性的影響，整體住宅租賃市場也將日趨活躍。

　　零售行業(yè)需求較大，商鋪投資相對活躍

　　本季度零售行業(yè)對商鋪需求較大：沃爾瑪本季度擴張迅速，已簽約燕南路88號和君逸世家，并將原山姆會員店改為購物廣場重新開業(yè)；蘇寧電器同時簽約華強北的群星廣場和南山區(qū)的西城印象，華強店將于十一黃金周開業(yè)。

　　大型購物方面，位于福田區(qū)怡景城順利進入招商較后階段，已有超過300家國際品牌商家與其達成合作協(xié)議；同在福田區(qū)的星河Coco Park已經(jīng)交付租戶裝修，并陸續(xù)開業(yè)；位于南山區(qū)的天利18街，在家樂福超市簽約進駐的帶動下，其它鋪位招商情況良好；益田假日廣場目前正與多家知名零售商洽談合作事宜，中影嘉禾影城已簽約入駐。此外，華潤二期在本季度也已經(jīng)開始著手招商準備工作。

　　相對住宅市場，本季度商鋪市場投資活躍：新供應商業(yè)項目銷售情況良好，華強東商業(yè)開盤當日基本售罄；新梅龍·站前商業(yè)街在發(fā)售當日也達到70%的銷售率；大宗投資方面，中信深圳集團與平安信托投資于8月25日簽署30億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中20億用于購置中信部分優(yōu)質資產(chǎn)(即中信城市廣場)；美國保德信集團以9.5億購得怡景城50%的股份。

　　值得關注的是，一些中小開發(fā)商由于自身經(jīng)營能力有限，開始將其持有的商業(yè)物業(yè)轉營為售，造成本季度社區(qū)商鋪及中小型商業(yè)供應量有所增加；同時，越來越多的實力開發(fā)商則著眼于長期回報，大型商業(yè)項目中只租不售的模式逐漸成為主流。

　　95號文促進工業(yè)市場未來供應，外商投資興趣不減

　　受到95號文(《關于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地問題的若干規(guī)定》)的影響，各開發(fā)商為使持有的土地合法化，加快了轉地工作并積極開發(fā)。受其影響，深圳工業(yè)市場的供應量在未來1-2年內(nèi)將有所增加。

　　盡管171號文提高了外商投資工業(yè)物業(yè)的門檻，但由于深圳投資環(huán)境的改善及世界知名企業(yè)的紛紛進駐，多家大的基金公司都對深圳的工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)出濃厚的興趣。科技園中區(qū)由于土地的充足儲備和配套的不斷完善，逐漸受到企業(yè)的關注，目前正與多家世界知名企業(yè)洽談合作事宜。

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