開發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會所等娛樂設(shè)施變成了飯館、超市；而“十幾時辰的車程”開了半公里也到不了…… 如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產(chǎn)商忽悠了。為了避免更多的人上當(dāng)，我們推出房地產(chǎn)奸商忽悠詞典，給您提個醒。 忽悠1：口若懸河 樓書失信 類似忽悠 綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根 【典型案例】 綠地變圍墻 景觀全取消 2003年6月，陳先生購購位于望京某樓盤一套房屋。購房時售樓小姐介紹，小區(qū)將南湖路設(shè)置主入口；小區(qū)內(nèi)將建有溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀。開發(fā)商在售樓書及口頭上承諾，將建設(shè)小區(qū)內(nèi)的老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施。 2005年5月，開發(fā)商在完成商務(wù)樓的施工后，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀，并將小區(qū)主入口沿路向后移了50米。開發(fā)商還在小區(qū)住宅樓和商務(wù)樓之間建造了規(guī)劃中不存在的隔離圍墻，使得小區(qū)綠化面積大幅縮水，老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等配套設(shè)施不見蹤影。開發(fā)商稱：溢水石壁與噴水設(shè)施等景觀以及老年活動區(qū)、兒童活動區(qū)等設(shè)施，由于未在合同中明確約定，不具有約束力。 期房風(fēng)險以此為大 北京鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞)調(diào)研總監(jiān)金育松表示，目前市場上的所謂期房風(fēng)險，除樓盤因?yàn)殚_發(fā)商資金短缺導(dǎo)致無法完工外，主要就是開發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設(shè)計、施工進(jìn)展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設(shè)等實(shí)際情況，導(dǎo)致將來業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當(dāng)初開發(fā)商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開發(fā)商所描述“將來時”的現(xiàn)房品質(zhì)下降。 業(yè)主應(yīng)通過監(jiān)事會監(jiān)督 北京信杰律師事務(wù)所尹秀超表示，業(yè)主知情權(quán)主要有，了解樓盤周邊環(huán)境建設(shè)、樓盤的施工進(jìn)度、裝修材料的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗(yàn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，車位的位置、數(shù)量、停車費(fèi)等。這些問題都是開發(fā)商在售樓階段向購房人進(jìn)行說明的問題。業(yè)主可以通過監(jiān)事會隨時監(jiān)督工程進(jìn)度與質(zhì)量；事先簽訂物業(yè)管理公約，公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗(yàn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。 忽悠2：售后包租 誘人投資 類似忽悠 不僅是產(chǎn)權(quán)酒店，目前許多商鋪也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”…… 【典型案例】 十多萬元投資 三年回報700元 看到投資10萬元享有京郊四度假酒店的產(chǎn)權(quán)，還可與全世界各地的酒店進(jìn)行交換，每年更可獲得高達(dá)3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。他以10萬元頭付購下56平方米一個房間。合同承諾，根據(jù)經(jīng)營狀況扣掉經(jīng)營管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，60%的收益歸業(yè)主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經(jīng)營一年，七扣八扣之后，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過后更是沒落著分文。在與開發(fā)商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生并沒有動這些住房券，年底開發(fā)商用15%現(xiàn)金回購，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現(xiàn)在，10萬元頭付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。 【專家解析】 期房不能售后包租 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理顏光茂表示，根據(jù)2001年建設(shè)部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。但是對于現(xiàn)房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發(fā)商因?yàn)樽陨黹_發(fā)實(shí)力有限，希望靠大量的銷售回款完成后期的開發(fā)與建設(shè)。但是，如果后期回收到的銷售款不能滿足開發(fā)所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風(fēng)險是由小業(yè)主承擔(dān)的。 【律師說法】 涉嫌非法集資 北京律師協(xié)會房產(chǎn)律師秦兵表示，根據(jù)2001年建設(shè)部出臺的文件，期房階段不能提出售后包租產(chǎn)權(quán)式商鋪這樣的銷售模式。售后包租實(shí)際上是將簡單的房產(chǎn)銷售變成了金融產(chǎn)品的銷售，而且是未經(jīng)金融主管部門審批同意銷售的金融產(chǎn)品，有非法集資之嫌。 　忽悠3：交通方便 全是圖上計算 類似忽悠 離城鐵近10時辰、身居××商圈…… 　　【典型案例】 車程10時辰 原是深夜掐表 丁小姐購房已經(jīng)9年。她告訴記者，那時購房子不像現(xiàn)在有這么多媒體和專家給你當(dāng)參謀，只能靠售樓廣告。但是，廣告上的話，千萬別當(dāng)真！丁小姐購的房子是在亞運(yùn)村北12公里，當(dāng)時廣告說從亞運(yùn)村開車十幾時辰到。估計是開發(fā)商照地圖上的距離，以80公里／公里的速度算出來的。因?yàn)閺娜胱〉浆F(xiàn)在，丁小姐住那兒8年了，只有一次夜里3點(diǎn)開車十幾時辰到家了。平時運(yùn)氣好40時辰到，運(yùn)氣不好一堵就是幾個公里。沒辦法，丁小姐只好繞高速走，每天往返都得掏高速費(fèi)。 【專家解析】 較好親身體驗(yàn) 通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語言非常動人，效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告，效果圖不等于實(shí)際，里邊有些東西是模糊的、不確定的，大家在挑選的時候一定不要輕信。類似于車程的廣告其實(shí)很好識別，在不同的時間段自己開車試試就知道了，同時還能看看實(shí)際的路面寬窄、平整等。越是熱點(diǎn)的地區(qū)越是堵，一窩蜂的房子較好別購。 【律師說法】 廣告用語不受保護(hù) 仁和律師事務(wù)所孟憲生律師告訴記者，廣告在法律上屬于要約邀請，開發(fā)企業(yè)并不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來洽談、簽約。只有簽訂的合同才對雙方具有約束力。關(guān)于距離的表述的廣告用語是按照較理想狀態(tài)或者直線距離標(biāo)定，客戶不能輕信，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一些實(shí)地調(diào)查再做決定。 忽悠4：僅剩兩套 假象欺人 類似忽悠 邀請意向性客戶開盤前進(jìn)行“價格競猜”。填表登記排號，其中暗含價格調(diào)查。 【典型案例】 三期售罄 其實(shí)還剩數(shù)百套 以前，售樓員可以用“現(xiàn)在這個戶型只剩兩套了 ”來虛報銷量，進(jìn)行銷控。自從2005年3月15日市建委執(zhí)行“網(wǎng)上簽約與公示”制度后，雖然可以遏制虛報銷量，但卻無法制約“封樓”、“封盤”以及“推遲開盤日期”等以制造稀缺為目的的銷控手段。 以××城為例，今年4月上旬就開始進(jìn)入了“封盤”狀態(tài)。該樓盤銷售人員稱，三期已經(jīng)售罄，四期將從5月中下旬開始銷售。記者了解到，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，三期除去22套認(rèn)購之外，在1號地1至12號樓中尚有305套房屋處在可售狀態(tài)。其中，1、2號樓只有兩套認(rèn)購。 據(jù)了解，該項目三期開盤時的銷售均價僅為5300元／平方米，四期的價格雖然還尚未確定，但銷售人員堅稱不會低于6800元／平方米。果然，在記者發(fā)稿前夕，該項目四期均價公開，果然沒有低于6800元／平方米。 【專家解析】 認(rèn)真調(diào)查 嚴(yán)挑毛病 百橋地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理牟鑫提醒消費(fèi)者，在排號期間多挑挑房子的毛病，哪怕對這房子很滿意，也不要過多地表現(xiàn)出來，以防被開發(fā)商利用。尤其要謹(jǐn)慎對待任何機(jī)構(gòu)對房價方面的調(diào)查。對廣大工薪而言，在選擇居所時，經(jīng)濟(jì)型戶型是居住的頭選。經(jīng)濟(jì)型戶型要具備功能較齊全、緊湊實(shí)用、空間浪費(fèi)少的特點(diǎn)，可以比較直觀地理解為面積小、房間多，比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。 【律師說法】 相信自己 不要輕信假象 一般的項目都利用消費(fèi)者的從眾心理，制造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務(wù)所孟憲生律師提醒消費(fèi)者，購房時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎分析自己的購購能力，理性地挑選。 忽悠5：樣板間不樣板 裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于×××元／平方米 【典型案例】 經(jīng)典餐廳是過道 某國際公寓業(yè)主賈先生告訴記者，購房時售樓代表介紹，今后實(shí)際交房與樣板房相比，除面積增大3平方米以外，其他裝修標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)沒有任何差別。這也是本樓座的“經(jīng)典珍藏保留戶型”。 可目前實(shí)際交付的房屋，原來應(yīng)有的餐廳區(qū)變成了過道，餐廳區(qū)根本無法擺放餐桌。因?yàn)椴坏?平方米的餐廳，卻有5個門！而當(dāng)初看到的樣板間只有4個門，面積也要比這個餐廳大許多，目測應(yīng)該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個直徑大約為1米的圓形餐桌。 【專家解析】 戶型不要貪大求全 對于普通消費(fèi)者，戶型沒必要貪大求全。以90平方米兩居為例，百橋地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理牟鑫指出， 一般而言，客廳約20平方米，主臥約15平方米，次臥約10平方米，餐廳8平方米，廚房6平方米，衛(wèi)生間5平方米。陽臺應(yīng)該有兩個，一個功能陽臺與客廳相連，另一個生活陽臺與廚房相連。有的戶型還配備了儲藏室、衣帽間等。 【律師說法】 購房不是搞收藏 購房者購購的應(yīng)當(dāng)是適用的房屋，不是建筑收藏，仁和律師事務(wù)所孟憲生律師奉勸，應(yīng)當(dāng)從自己的需求出發(fā)選擇適用的房屋。 忽悠6：豪華會所承諾降格 類似忽悠 公共綠地變收費(fèi)停車場，公立學(xué)校遲遲無蹤影…… 【典型案例】 游泳館變超市 高端會所牙醫(yī)把門 彭先生2004年3月份在奧運(yùn)村附近定了一套房子，購房時開發(fā)商的樓書及沙盤上都陳列著漂亮的會所及相關(guān)設(shè)施，售樓小姐更是承諾說本樓盤未來的會所設(shè)施是多么齊全，什么游泳館、健身房、SPA(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生愛游泳 ，這個樓盤雖比旁邊的那家貴了點(diǎn)，但開發(fā)商承諾的高端會所讓彭先生的心偏向了這套房子?？墒侨缃袼讶胱∫荒甓?，原來售樓小姐口口聲聲講的設(shè)備齊全的游泳館變成了一個超市，原來會所的大門變成一個牙醫(yī)診所，更不見什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。 【專家解析】 不打無準(zhǔn)備之仗 千萬家專業(yè)人士提醒您，通常廣告商的文案寫得語言非常動人，效果圖設(shè)計得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣，但大家在挑選的時候一定不要輕信。開發(fā)商承諾的，在簽合同的時候可以要求簽補(bǔ)充條款，但因?yàn)槟壳岸际歉袷胶贤?，一般開發(fā)商不愿意更改，消費(fèi)者在購房的時候：1.盡可能選大的開發(fā)商或資金有實(shí)力的甲方；2.看看代理公司的實(shí)力與口碑，及銷售人員的素質(zhì)?鴉3.多收集沙盤宣傳樓書，查看項目整體規(guī)劃圖，并備份，好在日后開發(fā)商不對現(xiàn)時提供證據(jù)。然后在入住一年后盡快成立業(yè)主委員會進(jìn)

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