您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 重慶農(nóng)地流轉(zhuǎn)前夜:誰來享受土地增值收益蛋糕?
重慶農(nóng)地流轉(zhuǎn)前夜:誰來享受土地增值收益蛋糕?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 612 次
屈勝芳是重慶江津區(qū)李市鎮(zhèn)孔目村六社村民。和該區(qū)許多農(nóng)戶一樣,她的宅基地復(fù)墾為了耕地,但她可能不知道,她的這些宅基地被復(fù)墾后,已經(jīng)以另外一種形式,“轉(zhuǎn)移”到了該區(qū)或者整個重慶的某個工業(yè)園內(nèi)。
因為,這里是重慶綜改區(qū)的試驗田。試驗的核心是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。
而從去年8月至今年9月,江津區(qū)展開了頭期流轉(zhuǎn)試點,計有4000多畝農(nóng)村建設(shè)用地經(jīng)規(guī)劃整理,復(fù)墾為耕地,進(jìn)而置換為城市建設(shè)用地指標(biāo)。
重慶計有15區(qū)縣在開展同類的試點。而隨著重慶農(nóng)村土地交易所的推進(jìn),重慶市政府已確定將這些土地指標(biāo)全部推進(jìn)交易所平臺,在全市范圍內(nèi)進(jìn)行置換。
這意味著,屈勝芳的那些宅基地復(fù)墾為耕地后置換出來的指標(biāo),將有望通過這個農(nóng)村土地交易所,跨過江津區(qū),被流轉(zhuǎn)到其它區(qū)——尤其是城區(qū)那里。
跨區(qū)流轉(zhuǎn),正以的力量,重新構(gòu)建重慶——這個正在迅猛崛起的西部重鎮(zhèn)的農(nóng)地交易新生態(tài)。
江津試驗
從2007年9月至今年8月,江津區(qū)在重慶市率先開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地的置換試點。截止到目前,重慶共有15個區(qū)縣進(jìn)行類似的嘗試,其中江津的規(guī)模。
指導(dǎo)試點的綱領(lǐng)性文件,是該區(qū)于2007年9月頒發(fā)的《農(nóng)村集體建設(shè)用地置換管理工作試行意見》。
步是將農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地,范圍包括農(nóng)民宅基地、廢棄的工礦企業(yè)用地、公路等。這之前,全區(qū)已完成了土地利用總體規(guī)劃的修編工作,在此基礎(chǔ)上,以鎮(zhèn)街為單位,編制了25個農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾整理項目,規(guī)劃整理集體建設(shè)用地4806畝,涉及地塊3586個。
頭期復(fù)墾點大多選擇的廢棄的宅基地。在孔目村六社新龍灣點,列為頭期的兩戶人家,房主均已搬離。一戶就是屈勝芳,因為暴雨,房屋受損,全家五口人于2008年3月搬遷到孔目村場的娘家;另一戶馬興全,離鄉(xiāng)經(jīng)商已10年,并在2007年12月舉家定居重慶壁山縣。
據(jù)江津區(qū)國土局統(tǒng)計,一期復(fù)墾,全區(qū)新增農(nóng)用地面積4160畝,其中耕地面積2781畝。而屈勝芳家有320平方米宅基地,加上580平方曬壩和700平方其他用地,共計1600平方,復(fù)墾為2.4畝耕地。馬興全家的宅基地面積150平方,復(fù)墾耕地面積為2畝。
江津市國土局介紹,被拆除的房屋和建設(shè)項目用地,均按征準(zhǔn)補(bǔ)償。參加宅基地復(fù)墾的農(nóng)戶,可持宅基地復(fù)墾證,在新村居民點按成本價(每平方600元到700元)購購一套住宅,并享受20%的優(yōu)惠。宅基地所復(fù)墾的耕地,歸村集體經(jīng)濟(jì)所有,由原宅基地業(yè)主擁有承包經(jīng)營權(quán)。
置換出的建設(shè)用地指標(biāo),由區(qū)政府統(tǒng)一調(diào)派,主要作為農(nóng)村新居工程、集鎮(zhèn)建設(shè)、和中小企業(yè)用地。如珞璜鎮(zhèn),復(fù)墾宅基地289畝,區(qū)國土部門審查下達(dá)了建設(shè)用地指標(biāo)142畝,利用這部分指標(biāo),修建農(nóng)民新村2處,占地7畝,另中小企業(yè)用地30畝。江津區(qū)國土局統(tǒng)計,至8月底,全區(qū)已審批使用置換建設(shè)用地33宗185畝。
打開建設(shè)用地指標(biāo)增加新通道
江津區(qū)李市鎮(zhèn)國土所所長周思恒這一年間,領(lǐng)過無數(shù)人參觀孔目村六社新龍灣復(fù)墾點,包括各區(qū)縣取經(jīng)者,或前來調(diào)研的市內(nèi)外官員及學(xué)者。那里宅基地返耕后所形成的連片綿延的田野,頗為壯觀。
搞了十幾年農(nóng)村土地工作的周思恒認(rèn)為,現(xiàn)在探索建設(shè)用地流轉(zhuǎn),達(dá)到了優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置的目的,亦增加了耕地保護(hù)力度,流轉(zhuǎn)收益也使農(nóng)民生產(chǎn)生活條件得到改善,應(yīng)該是農(nóng)村發(fā)展的一大方向。
他同時也承認(rèn),由于這一改革涉及許多深層次矛盾,不可能一蹴而就。
國內(nèi)已有眾多學(xué)者及官員指出,“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”為核心的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),其實質(zhì)在于解決城市建設(shè)所需土地。
這也是江津推行土地改革的重要動力。江津位于重慶“一公里經(jīng)濟(jì)圈”核心圈層,是該市打造的區(qū)域城市。隨著其發(fā)展不斷提速,有限的用地計劃,成為其發(fā)展瓶頸。
區(qū)國土局人士介紹,江津規(guī)劃的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū),已成功引進(jìn)恒河果業(yè)、瑞恩農(nóng)業(yè)、德國亨嘉等26家企業(yè)入駐,這些企業(yè)入駐需要成片的、成規(guī)模的土地。農(nóng)用地可以通過土地流轉(zhuǎn)予以解決,但園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)用地,由于土地指標(biāo)有限,很難保障。
此外,江津市政府今年確立了打造千億工業(yè)強(qiáng)區(qū)計劃,其招商引資的大量企業(yè),受限于土地指標(biāo)的限制,面臨簽約后無法落地的局面。
而在農(nóng)村,大量土地、宅基地閑置。據(jù)統(tǒng)計,2006年江津區(qū)38.97萬農(nóng)戶中有23%的農(nóng)戶完全放棄了農(nóng)地耕作,近60%農(nóng)戶的家庭收入以非農(nóng)業(yè)收入為主體。
江津區(qū)國土局統(tǒng)計,2006年全區(qū)農(nóng)村居民點用地33.68萬畝,農(nóng)村人均宅基地占地達(dá)198平方米,高于國家標(biāo)準(zhǔn)人均150平方米上限。若將人均宅基地減少至國家規(guī)定的150平方米以內(nèi),就可以騰出土地8萬余畝。
農(nóng)村土地交易所的新空間
不過,目前來看,江津的上述建設(shè)用地指標(biāo)交易,還只是在一個區(qū)內(nèi)進(jìn)行流傳。不久的將來,這個指標(biāo)的置換范圍不再限于項目區(qū)域,而是在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。
這要歸功于重慶正在緊鑼密鼓籌劃的農(nóng)村土地交易所。它的主要交易品種是農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村落公用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地,經(jīng)過復(fù)墾整理并嚴(yán)格驗收,置換出的建設(shè)用地指標(biāo)。
這意味著,本文開頭提到的屈勝芳們的宅基地復(fù)墾還耕后置換出的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo),將通過這個交易所,像購賣股票一樣,在全市公開、透明地交易。
農(nóng)村土地交易所是重慶進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革而向國務(wù)院申請的重要政策之一,重慶市政府已在今年4月向國務(wù)院遞交了申請。重慶市國土局人士表示,目前具體操作方案已在擬定之中。
同時,交易所建立的一些前期準(zhǔn)備工作,也已部署至基層。江津市國土局證實,由于全市土地指標(biāo)都要納入這個交易所交易,按市政府的要求,現(xiàn)在的土地指標(biāo)置換工作已暫停,而二期復(fù)墾如何啟動,也要待相關(guān)政策落實后才能確定。
江津?qū)ν恋刂笜?biāo)進(jìn)入交易所,表示出積極的期待。該區(qū)國土局一位官員稱,現(xiàn)在的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn),的確需要在一個更系統(tǒng)的機(jī)制下進(jìn)行完善。
重慶市政協(xié)常委、西南大學(xué)教授邱道持表示,江津等區(qū)縣的模式,的特點是政府強(qiáng)力推動,行政色彩濃厚,而農(nóng)村土地交易所將更著重市場對資源的配置。
江津模式全程均由政府兜底。頭先是經(jīng)費。李市鎮(zhèn)國土所所長周思恒算了一筆賬,還耕復(fù)墾,政府復(fù)墾土地的成本,包括勞動力、安置補(bǔ)償、新居建設(shè)配套設(shè)施完善,每畝在4萬元到5萬元左右。
李市鎮(zhèn)一期復(fù)墾面積為148.32畝,花費近400多萬?!斑@些錢現(xiàn)在還沒完全回收?!敝芩己阏f。而農(nóng)村地塊廣袤,要更大規(guī)模推進(jìn)土地復(fù)墾,這樣的機(jī)制顯然難以為繼。
其次,政府投入巨大成本,為回籠資金,自然也主導(dǎo)了指標(biāo)流轉(zhuǎn)、定價及收益分配?!拜斱A都是政府的事?!币晃淮甯刹糠Q,這雖然讓農(nóng)民不用承擔(dān)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險,但也會影響到農(nóng)民流轉(zhuǎn)的積極性。
而農(nóng)村土地交易所建立后,“將有利于推進(jìn)多元化投資主體參與集體建設(shè)用地復(fù)墾,逐步建立政府、農(nóng)民和投資者的利益平衡機(jī)制,充分調(diào)動各方面的積極性?!鼻竦莱终f。
而對于整個重慶來說,還有著更大的構(gòu)想。重慶市國土局統(tǒng)計,國家每年下達(dá)重慶的用地指標(biāo)是100平方公里,但重慶的實際需求是300平方公里。正是這種背景,促使重慶醞釀了設(shè)立農(nóng)村土地交易所這一解決之道。
農(nóng)民或參與土地流轉(zhuǎn)收益分配
重慶正在為大規(guī)模的土地指標(biāo)交易做準(zhǔn)備。
重慶市政府一位高層表示,土地以指標(biāo)形式,通過土地交易所公開交易,實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的遠(yuǎn)距離、大范圍置換,提升農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價值,促進(jìn)農(nóng)民增收和改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。
不過,江津區(qū)一位村民反問:“土地價值提高了,我們會得到更多好處嗎?”
重慶市政府官員表示,在土地交易收益分配環(huán)節(jié),對于不同形式的農(nóng)村土地交易,交易收益按不同的比例在農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間分配,農(nóng)民獲益較高的比例可達(dá)到100%。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地收益,主要用于農(nóng)民社會保障和新農(nóng)村建設(shè)等。
“這樣的話,即使是偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民,也可能在土地交易中參與差額的分配?!碑?dāng)?shù)匾晃粚<覙酚^地說。而且,農(nóng)民還可以委托當(dāng)?shù)卮頇C(jī)構(gòu)向土地交易所提出出讓申請。
而從當(dāng)下來看,周思恒表示,農(nóng)村土地進(jìn)入交易所進(jìn)行流轉(zhuǎn),為農(nóng)村建設(shè)籌集了資金。農(nóng)民雖沒有直接參與土地指標(biāo)收益的分配,但政府為農(nóng)民集中居住區(qū)免費配套了生活基礎(chǔ)設(shè)施,極大改善了農(nóng)民的生活條件,而下一步,亦會進(jìn)一步投入農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施,改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件,可算是“隱性分配”。
而主推重慶農(nóng)村土地交易所的重慶市副市長黃奇帆則為那些在城市的農(nóng)民工設(shè)想了一個更為理想的狀態(tài):當(dāng)農(nóng)村宅基地、基本用地退出時,農(nóng)民能得到一筆可觀的錢,這筆錢多一點的可以在城里購個中低檔房子,少一點的至少可以在城里租個廉租房?!叭绻@個目標(biāo)實現(xiàn)了,那么農(nóng)村土地交易所就可稱得上突破式的改革?!?/p>
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65288
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64841
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57569
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56188
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居?。?/a> 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50947
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 村民變市民 重慶土地新政一年呼喚“試錯權(quán)”
- 土地改革榜首道閘門?農(nóng)業(yè)部課題建議土地恒久性承包
- “統(tǒng)一地權(quán)” 4.3億畝農(nóng)用地或?qū)⑷胧?/a>
- 國土部:農(nóng)地入市需征20%-50%調(diào)節(jié)金 上繳地方國庫
- 農(nóng)地入市需征20%-50%調(diào)節(jié)金 上繳地方國庫
- “農(nóng)地權(quán)益”或?qū)⒂邢藁貧w
- 山東農(nóng)地流轉(zhuǎn)變革樣本調(diào)查
- 分類調(diào)控使海南高端經(jīng)營性地產(chǎn)成新寵
- 分類調(diào)控使海南高端經(jīng)營性地產(chǎn)成新寵
- 兩會閉幕:樓市信號影響海南 高端經(jīng)營性地產(chǎn)或成新寵
- 兩會閉幕:樓市信號影響海南 高端經(jīng)營性地產(chǎn)或成新寵
- 國土資源部緊急調(diào)研集體土地流轉(zhuǎn)