隨著十七屆三中全會通過《中共關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，我國農村發(fā)展將迎來新紀元。決定指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營；而土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。

顯然，此次農村改革的之一是農地改革，而農地改革的關鍵就是土地流轉。一方面，農地流轉的細節(jié)問題，如給農民發(fā)放土地產權使用證以進行確權，據(jù)悉目前已在個別地方試點，持證人在產權期限內按規(guī)定用途可依法使用、經營、流轉，也可以作價、折股作為資本從事股份經營、合作經營或抵押擔保；另一方面，有關宅基地自由流轉、“小產權房”合法化乃至對房地產或利多或利空等的議論也頗為熱鬧。

農地改革與樓市無關

“頭先需要明確的是，很多人都把目光聚焦在宅基地流轉和房地產的關系上，但這是不成立的?！笔缆?lián)地產上海公司有關人士向記者表示。

“從政策出臺的背景來看，其實是農村發(fā)展中遇到問題。我國改革是從農村開始的，從1978年起我國農村發(fā)生了巨大變化，但是近幾年增長緩慢，改革遇到了瓶頸，而農村發(fā)展的制約因素恰是融資難、產權不清、技術水平低下、基層政治體制不合理?！痹撊耸拷榻B，如農民所擁有的主要財產是土地經營承包權、宅基地使用權及房屋所有權，因為農村房屋價值低、承包經營權及宅基地使用權不可以流通抵押等導致農民難以從銀行獲得貸款，嚴重制約了農業(yè)發(fā)展；每戶農民平均擁有7.2畝土地且分散于集體土地之中，因承包經營權不能流轉導致農民無法規(guī)?；洜I；國家取消了農業(yè)稅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所能獲得的財政收入有限，導致鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級違規(guī)征地等事時有發(fā)生……在此背景下，黨提出了“穩(wěn)定和完善農村基本經營制度，健全嚴格規(guī)范的農村土地管理制度，完善農業(yè)支持保護制度，建立現(xiàn)代農村金融制度”。

“從國際上經驗來看，也未有任何國家不限制大資本進入農村?！痹撊耸坑纸榻B，全世界的土地管理都是采取用途管制原則，基本含義有兩條：農地農用、農地農民用。農地農用，因為每個國家都要保護它的耕地，這關系到一個國家糧食安全問題；農地農民用，全世界的趨勢都是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農民向城鎮(zhèn)轉移，但轉移的規(guī)模和速度要根據(jù)這個國家的經濟發(fā)展實際情況逐步轉，有條件轉了，留在農村的土地逐步擴大經營規(guī)模，這是好事而且不會出問題；但如有外力強制打入，把農民從土地上趕出去，這就不是土地規(guī)模經營而是土地兼并，導致的后果便是大批農民無所依靠。

業(yè)內專家也普遍認為，此次農地改革是基于宏觀面的需要?！皩ν恋禺a權制度進行重大變革的基本思路是以‘資源的優(yōu)化配置，要素的合理組合，資產的不斷增值’為目標，以家庭經營為核心，通過‘還權于民’重建土地和生產者之間的血緣關系，促進農業(yè)發(fā)展?！鄙虾Ｘ斀洿髮W房地產經濟研究主任印堃華如此認為。

復旦大學房地產研究主任華偉表示，“使得農民資產可變成資金，也是激活內需的一部分?！倍谏虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產研究主任張泓銘看來，“農民富起來，經濟就起來了?！?p>市場局面不會突變

當然，一旦涉及土地入市，與房地產市場之間的聯(lián)系必然產生。業(yè)內提出，一方面，在18億畝耕地“紅線”仍卡得很緊的情況下，宅基地作為農村非農用地，一旦可以自由流轉，一些政府便可增加建設用地，是一個騰挪用地指標的潛力空間；另一方面，隨著宅基地流轉由“非法”轉為“合法”，此前在民間私下購賣的“小產權房”也面臨“轉正”，這對商品房市場更是一次挑戰(zhàn)。

對于建設用地是否會增長的問題，世聯(lián)地產上海公司有關人士表示，我國現(xiàn)有的土地政策是土地分為國有土地和集體土地，做房地產開發(fā)需要經過國家審批將集體用地轉化為國有土地然后進行開發(fā)。按照《中華人民共和國土地管理法》中相關規(guī)定，農業(yè)用地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，總額不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍，一般為6至10年產值，每畝土地補償標準約為6000到10000元，遠遠低于國家出讓土地的價格?！捌渲修r民的利益被侵害，因此，集體土地與國有土地應實行同地同價。而國家站在社會穩(wěn)定經濟發(fā)展的整體角度，制定的政策必然是土地可以流轉，但是不能隨意改變土地性質。至于建設用地增加與否不取決于土地流轉，而是取決于政府的規(guī)劃與審批，或者說批準土地轉變性質的數(shù)量，因此，房地產市場土地供給不會大幅度增加?！?p>對于“小產權房”存在的問題，該人士則認為，目前的“小產權房”未經過國家審批，違反了國家關于土地用途管理的限定；未納入城市規(guī)劃，水電煤等公共配套不足，集資建房因無資質施工等問題，存在安全隱患；主導主體往往是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，未經過招、拍、掛，存在權利尋租、農民利益被侵占的空間；缺乏集體土地拆遷補償標準，農民所能獲得的補償太低；拆遷之后農民安置問題如就業(yè)等得不到解決；不符合不動產公示公信要求，購購者所有權得不到國家的認可和保護?！按舜无r地改革的真正含義是承包期的延長、不改變土地用途基礎上的流轉、完善農村建設用地拆遷補償標準，正由于土地所有權性質不會發(fā)生變化，所以目前存在的較大數(shù)量的‘小產權房’也不會一次性解決掉而變成大產權房流轉。不過，對于‘小產權房’產生的原因——權利尋租會嚴格控制，規(guī)范農地的使用?！?p>從對市場心理影響角度考慮，中房指數(shù)研究辦公室的分析師向記者表示，從經濟學意義上來說，當前新一輪農地制度的深化改革和完善，那些被城市化土地的級差地租增值將回歸到農民手中，這樣農民可以平穩(wěn)順利地轉化為恒久城市居民，同時也給城市房地產發(fā)展輸新的規(guī)模巨大的增量資金?！坝擅绹康禺a次級貸款和衍生品爆發(fā)的金融‘海嘯’擴展到全球，外部環(huán)境的惡化超出了人們的預期，我國經濟下滑趨勢也已顯現(xiàn)，在接下來的時間里，‘三駕馬車’之一的出口將繼續(xù)回落，經濟發(fā)展只能依靠消費和投資，房地產是在消費和投資中較能發(fā)揮作用的產業(yè)之一，正值經濟調整關鍵時刻，激活農村土地存量資產，加速真正意義上的城市化運動，提升包括房地產在內的市場需求?！?/p>

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