農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，正在變得星火燎原?，F(xiàn)在，這已經(jīng)不再是天津、重慶、成都等綜合改革配套試驗區(qū)的專利了，在較為敏感的北京，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)也正在變得可能。

這是一項以“農(nóng)民上樓置換宅基地用于商業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”為操作路徑的“低調(diào)改革”。目前，在北京市政府一、二把手的親自“督戰(zhàn)”之下，北京市國土局正在會同農(nóng)業(yè)局制定具體的實施方案，并在近期確定試點范圍。而一旦農(nóng)民自住的樓房擁有城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)可供流轉(zhuǎn)，農(nóng)民土地的財產(chǎn)權(quán)將得以變相變現(xiàn)。

謹慎者的“新動作”

北京的頭都地位，讓這座經(jīng)濟總量排在全國第四的城市，在改革領(lǐng)域向來“謹小慎微”。然而這一次，一切看起來都會有所改變，而改變的起點恰是在較為敏感農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。

“大概時間是十一長假之前，劉淇書記做了批示，要求對照天津的實踐經(jīng)驗，結(jié)合北京的實際情況，在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)開展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的探索工作。隨后，郭金龍市長也做了內(nèi)容相似的批示?！彼f。

記者了解到，盡管劉淇強調(diào)借鑒天津試點的經(jīng)驗，但北京較終選擇的路徑卻與天津有所不同。北京的切入點在于宅基地的“置換”，即通過“農(nóng)民上樓”——這一平房改樓房的方式，置換出一部分“多余”的土地，用于商業(yè)開發(fā)以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)。

“具體說，就是試點范圍內(nèi)的農(nóng)村居民的宅基地統(tǒng)一拆遷，然后將這些農(nóng)村居民遷入這片宅基地上興建的樓房。這樣，由平房改為樓房，就有一大部分的原有宅基地被置換出來了，然后將這些土地用于商業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)?！痹诮忉尵唧w路徑時，前述官員透露。

關(guān)于這項“低調(diào)改革”的范圍，北京市農(nóng)委主任王孝東告訴記者，很快將在北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部或新城周邊，選擇1~2個鎮(zhèn)進行試點，以觀后效。

敏感的“兩個權(quán)屬”

盡管這樣的試點已經(jīng)一改北京政府謹慎的保守風(fēng)格，源于這項“低調(diào)改革”牽涉到兩個“敏感權(quán)屬”的問題，一是置換出的土地的較終屬性，二是“農(nóng)民上樓”的房產(chǎn)屬性。

因此，這一試點選擇何種具體路徑推進，便成了關(guān)鍵所在。對此，王孝東告訴記者，北京的試點將采取項目包裝模式進行，拆舊區(qū)域和建新區(qū)域要協(xié)調(diào)平衡。也就是說，舊區(qū)域的農(nóng)民拆多少房子、恢復(fù)多少耕地，跟新區(qū)域蓋多少樓房要掛鉤。

記者了解到，按照這一路徑，較終通過置換而騰退出來的土地，用于商業(yè)開發(fā)的，將轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，通過“舊村改造”的方式，將宅基地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，其出讓方式，將視具體情況而定，可以是由承攬舊村改造項目的企業(yè)以“打包”的方式進行開發(fā)，也可以采用招拍掛出讓的方式。

王孝東強調(diào)，無論較終采用什么樣的路徑，有一個基本原則必須遵守，一是耕地不能減少，二是頭先確保農(nóng)民的利益。

針對另外一個“權(quán)屬”，似乎就更為敏感。王宏新表示，從他所接觸的地方國土系統(tǒng)官員的情況來看，政府較為頭疼的就是試點啟動后，“就地上樓”的農(nóng)民所獲得的“新房”是否具有產(chǎn)權(quán)以及具有哪種產(chǎn)權(quán)。

可能的“更大突破”

“這個領(lǐng)域是法律規(guī)章的空白?！蓖鹾晷赂嬖V記者，農(nóng)民上樓的“新家”是否擁有產(chǎn)權(quán)，擁有何種產(chǎn)權(quán)，目前并無法規(guī)可循，如果遵循現(xiàn)行的規(guī)章不做突破，這些房產(chǎn)充其量仍屬“宅基地”上的“地上建筑”，按照“房隨地走”的一般原則，現(xiàn)行宅基地不能流轉(zhuǎn)，這些樓房也就不能流轉(zhuǎn)，更不具備獲得城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)的資格。

而更為微妙的是，如果“上樓”的農(nóng)民，將多余的房產(chǎn)私自出售，而購者為城鎮(zhèn)居民，便會成為“小產(chǎn)權(quán)房”，而目前，眾多的小產(chǎn)權(quán)房，還在等待較終的命運裁決。

正因如此，上樓房的產(chǎn)權(quán)，實際上關(guān)系到這次“低調(diào)改革”能否取得效益，而不是成為分食農(nóng)民利益的關(guān)鍵所在。

“有沒有產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在真的不好說，根據(jù)實際情況，會有試點的處置辦法，現(xiàn)在，試點沒有開始，也就不知道實際情況下怎么應(yīng)對這個敏感問題，到時候會有解決辦法?！鼻笆龉賳T稱，為了說明這種“應(yīng)變”的合理性，他提醒記者注意北京此前綠化隔離帶搬遷騰退上樓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的較終處理辦法。

記者了解到，2005年前后，北京市為建設(shè)城市道綠化隔離帶，便通過“騰退”農(nóng)用土地的方式，將一部分農(nóng)村居民搬入樓房，而將他們的宅基地用于建設(shè)綠化隔離帶。同時，為了快速推進這項工作，北京市政府內(nèi)部下發(fā)了文件，允許在“上樓房”的建設(shè)過程中，賦予滿足“上樓農(nóng)民”居住需求之外的房產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)，對外進行商業(yè)銷售，但農(nóng)民本身居住的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未有明確規(guī)定，這些房產(chǎn)在當時并未獲得產(chǎn)權(quán)。

但在此后的幾年間，相應(yīng)的問題不斷，較終北京市政府通過分期、分批的方式，也一樣賦予了這部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)繼而使其擁有了入市流轉(zhuǎn)的資格。本次“宅基地置換”的試點較為“激進”，但既然有例在先，同樣有可能在未來土地制度改革中被復(fù)制。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！