近日，江蘇國土資源廳網(wǎng)站上掛出一條南京國土資源局的工作簡報(bào)。核心內(nèi)容是建議控制未來單宗用地的規(guī)模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長出讓金總額較高地塊的付款期限。這一表述被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)普遍解讀為，政府即將為土地出讓條件“松綁”。

更早些時(shí)候，深圳市土地儲備頭次通過市場化路徑向一家企業(yè)收購?fù)恋?。并且還頭次批復(fù)一家房企延后開發(fā)的申請，理由是“市政配套設(shè)施尚不完善、房價(jià)下跌”。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這幾條顯然可看作“救市”、“托市”的政策，“是國土部門應(yīng)對低迷市場的積極行政作為”。但這些政策能否喚起開發(fā)商的拿地信心，還需時(shí)間驗(yàn)證。

“地皮財(cái)政”危機(jī)

處在本輪房地產(chǎn)調(diào)整下行通道的深圳市，“地皮財(cái)政”危機(jī)隱約可見。

2007年6月28日，深圳天健地產(chǎn)曾以1.66億元奪得位于深圳福田保稅區(qū)桂花路和檳榔道交會處的B105-100宗地，樓面地價(jià)為10375元/平方米、可售樓面地價(jià)15333.5元/平方米，是迄今為止深圳樓面地價(jià)的較高水平。但如今，該區(qū)域的房價(jià)已跌至該樓面地價(jià)以下，成了名副其實(shí)的土地“負(fù)資產(chǎn)”。

本報(bào)記者對2006年至今出讓的深圳5大天價(jià)地塊逐一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地塊基本剛剛動工，但是周邊的二手房價(jià)比地價(jià)都沒有高出太多。如果加上未來開發(fā)成本，利潤空間幾乎不敢奢想。

而南京土地市場去年的火爆也和今年的冷清形成強(qiáng)烈對比。其帶來的直接后果，便是地方政府城建資金的“捉襟見肘”，城市建設(shè)進(jìn)程放緩。

具有官方背景的南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年南京土地市場流標(biāo)3幅，成交28幅，其中24幅底價(jià)成交，只有4幅溢價(jià)成交，成交面積224.25萬平方米，流標(biāo)面積約31.72萬平方米。

據(jù)《南京市2008年度經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年南京市經(jīng)營性用地計(jì)劃供應(yīng)量為850公頃，目前的成交面積還不到總計(jì)劃的1/3。

事實(shí)上，地方政府正在感受到缺乏建設(shè)資金壓力。日前舉行的南京市委十二屆九次全體會議一場分組討論會上，南京建鄴區(qū)委書記陸志鵬感嘆：“土地市場和房產(chǎn)市場對區(qū)縣的財(cái)政貢獻(xiàn)很大，地賣不出去了，財(cái)政資金怎么解決？”

降地價(jià)并非頭選

盡管救市心態(tài)堅(jiān)決，但無論是南京還是深圳，當(dāng)?shù)卣块T均不愿考慮以降地價(jià)刺激市場。

早在今年5月底，在江蘇省地價(jià)動態(tài)監(jiān)測發(fā)布會上，江蘇省國土資源廳副廳長吳震強(qiáng)就表示，土地不會降價(jià)出讓，更不會廉價(jià)出讓，“因?yàn)橥恋赜兴氖袌鰞r(jià)值，政府部門不會讓土地價(jià)格低于它的基準(zhǔn)價(jià)格?！?

而據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，深圳市政府部門在回購企業(yè)土地后，也完全不會以降價(jià)來促動再入市的成交?！叭绻僖哉信膾斓男问酵度胧袌霾闹蝎@益似乎皆大歡喜，倘若土地出現(xiàn)流拍或者低于購得價(jià)，則由誰來承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失值得探討?！鄙钲诘禺a(chǎn)研究人士朱建烽說。

一方面政府不愿土地賤賣，一方面是城市建設(shè)又急需用錢。在地價(jià)不降低的前提下，調(diào)整出讓條件，算是一種折中的嘗試。

南京市國土資源局辦公室主任、新聞發(fā)言人楊閎煒也坦承，今年土地市場在調(diào)整，但任何市場都有它的市場周期，今年以來南京土地市場冷清跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)?！按蟮貕K化整為零，延長周期可以滿足更多意向開發(fā)商的需求?！?

據(jù)悉，自去年土地出讓限制中添加了“70/90”條款后，南京市單宗用地規(guī)模便轉(zhuǎn)向以200畝以下的中小幅地塊為主。“面積控制在100畝以下”，出讓面積再度縮小，令業(yè)內(nèi)關(guān)注。

另一位不愿透露姓名的南京國土局人士解釋，土地出讓規(guī)模原則上不超過200畝，而現(xiàn)在南京主城區(qū)的地塊很緊張，控制在100畝以內(nèi)也是正常的。該人士表示，原來出讓土地不論大小，一般都約定為六個(gè)月內(nèi)付款，現(xiàn)在所謂“大”地塊可延長到一年。如果是需要拆遷的“毛地”，開發(fā)商延期付款也是可以的。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為，防止房地產(chǎn)一級市場的大起大落，理應(yīng)成為地方政府下半年的工作之一?！巴恋厥袌鍪欠康禺a(chǎn)開發(fā)的源頭，需要率先有所動作”。但“土地市場冷淡不是因?yàn)槿钡兀侨毙判??！?（尹霄飛 劉曉云）

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