整體土地價格下降 城區(qū)地價仍漲

據(jù)天津市房屋和國土資源局數(shù)據(jù)，今年上半年，天津土地交易通過“招、拍、掛”共成交土地219幅，占地面積1899萬平方米，同比去年

增長了3倍多。其中，經(jīng)營性用地成交89幅，成交面積ll123萬平方米，土地出讓金額15393億元，折合地價1380元/平方米，單價遠遠低于200年2400元／平方米的水平。

究其原因．據(jù)合富輝煌分析是因為今年成交的土地絕大部分位于遠郊和濱海區(qū)域，其中，遠郊占到47％，濱海占到32％，合計占到總出讓面積的79％，而這兩個區(qū)域的地價因其遠遠低于城區(qū)，因此拉低了整體成交價格。

而城區(qū)土地供給日漸稀缺，其土地價格較去年仍保持穩(wěn)定小幅度增長。

四郊五縣成為居住土地供給主力

近年，隨著交通環(huán)境的升級及人們置業(yè)觀念的改變，環(huán)城四區(qū)成為安家的熱點，如西青中北鎮(zhèn)、律南、北辰等地。2008年上半年．環(huán)城四區(qū)居住用地成交的面積約為225萬平方米。

據(jù)中中原地產的數(shù)據(jù)顯示，上半年環(huán)城四區(qū)的樓面地價達到1900元／平方米左右，而2008年，各種建筑原材料的價格已較2005年漲了4倍左右，因此業(yè)內認為，目前除土地成本之外，普通住宅的開發(fā)成本一般要在4000元／平方米左右．即環(huán)城四區(qū)普通住宅一平方米的成本要在6000元左右，加上開發(fā)商的20%左右的利潤．即未來面世的新建商品住宅的售價起碼要在7200元／平方米以上。

此外．五郊縣的居住土地出讓面積達到410萬平方米，顯示出了巨大的潛力。

地王陷入尷尬境地 開發(fā)商拿地更加理性

受地產寒流及去年房產新政以及系列緊縮性政策的影響，自07年10月份天津房地產市場出現(xiàn)的低迷情況并未散去，致使開發(fā)商的資金鏈越繃越緊．拿地步伐正在逐漸放緩。

進入2008年，天津土地市場開始理性回歸。今年一季度，天津土地的滯銷率就超過50％，而在成功出讓的地塊中，工業(yè)用地的出讓比率竟高達84.1％。天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛告訴記者，今年下半年天津土地市場不會再出現(xiàn)天價地的現(xiàn)象，開發(fā)商拿地也會越來越謹填。

某外地進津品牌地產企業(yè)的土地投資部負責人透露，去年的地王今天的日子都不太如意，金地、深圳振業(yè)部在等待機會，項目開工時間

一直沒有確定。而大地王云南星耀集團天鼎湖項目因其有中信信托的資金注入，暫時安全，但一旦不能抵御樓市的“寒冬”，中信信托是否會

撤出就是個問題，倘若再沒有良好的融資能力，或許會出現(xiàn)將土地出讓分割的局面。

作為某外地進津地產企業(yè)的代表，該人士也告訴記者，目前大多地產企業(yè)對拿地的態(tài)度十分謹慎，如果

有優(yōu)質土地還會積極吸納，但肯定不會有07年志在必得的強勢態(tài)度。

大企業(yè)不減拿地步伐 土地項目轉讓成為熱點

雖然目前房地產市場進入調整階段，大部分開發(fā)商都停止拿地，但是對于一些實力雄厚的大企業(yè)來講，則是低價拿地的好機會。此外，由于部分地產企業(yè)遇到資金困難要賣地求生，房地產項目股權的轉讓越來越熱。

據(jù)了解，對于中小開發(fā)商來說拿地是心態(tài)復雜，河西區(qū)某商住項目開發(fā)商表示，如今項目銷售資金很難回籠，銀行又在不停的催賬，現(xiàn)在我們的日子確實很難過。但為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，肯定還要繼續(xù)拿地，但市的地塊地段雖好地價太高，外環(huán)周邊的土地價位較底但是銷售困難。

某國資北京開發(fā)商表示，他們目前仍對市地塊情有獨鐘，但要限于10萬平方米以內的小塊地。用來設計暢銷的小戶型產品。

一些基金則明確表示，外環(huán)以外的土地不考慮，只對天津市外環(huán)以內、10萬平方米左右的居住用地感興趣。

土地市場進入盤整階段

根據(jù)天津市2008年土地供應計劃，今年，天津市將供應住宅用地960公頃，而目前已供應近670公頃，約有290公頃的缺口，供應量少于上半年。另外，隨著新家園建設的加快，環(huán)外環(huán)區(qū)域的土地供應將繼續(xù)增加，特別是華明和雙港兩個新家園將戰(zhàn)為土地市場的主要供應區(qū)域。

據(jù)合富輝煌分析，隨著土地政策的日益完善以及國家緊縮性貨幣政策的影響，開發(fā)商對于拿地將更下慎重，市場將更下規(guī)范和透明，因此，未來天津的十地市場將繼續(xù)盤整，保持平穩(wěn)發(fā)展。

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