隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，風(fēng)云變幻的土地市場(chǎng)上不再是開發(fā)商一家獨(dú)大，個(gè)人拿地異軍突起。

6月11日，浙江省三門縣國(guó)土資源局以拍賣方式出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，起拍價(jià)為210萬元，經(jīng)過30多輪競(jìng)價(jià)，較終被一馬姓男子以490萬元的價(jià)格競(jìng)得。

這只是近來眾多個(gè)人拿地事件中的一個(gè)。與2007年同期的喧囂

相比，今年的土地市場(chǎng)沉寂了許多，不再有“地王”吸引大眾的眼球，取而代之的是個(gè)人拿地的逆市而上。

然而，個(gè)人拿地是否合理？諸多事件的出現(xiàn)，究竟是土地市場(chǎng)新力量的生成，還是另有隱情存在？

“非主流”拿地

今年4月,重慶宗個(gè)人購(gòu)地項(xiàng)目規(guī)劃正式向市發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)。重慶某大型醫(yī)院副教授個(gè)人出資202萬元,拿下了位于渝北區(qū)古路鎮(zhèn)草坪村的一塊面積5畝多的土地。

無獨(dú)有偶，3月19日，武漢市年內(nèi)頭度土地出讓，核心地塊花落個(gè)人，一位名叫劉桂華的中年女子較終以5010萬元，成為漢江區(qū)天門墩路4.4畝土地的較后購(gòu)家。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授鄭華說：“我國(guó)的法律規(guī)定了無論企業(yè)還是個(gè)人，都有拿地的資質(zhì)，所以在法律程序上是沒有問題的?！?

而鄭華的依據(jù)正是國(guó)土資源部39號(hào)令。2007年9月28日，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（即39號(hào)令）。

39號(hào)令中明確規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。

與此前的舊法規(guī)相比，該規(guī)定增加了不得對(duì)競(jìng)購(gòu)人設(shè)定限制條件這一條款。

盡管國(guó)家政策沒有明令禁止個(gè)人拿地，但在全國(guó)各地，個(gè)人拿地因?yàn)椤昂币姟?，所以一直頗受側(cè)目。

“城市之間的政策有差異，我所在的南京允許個(gè)人拿地，但附近的上海就不允許?！蹦暇﹤€(gè)人合作建房發(fā)起人邵角說。

邵角認(rèn)為，政策風(fēng)險(xiǎn)不能不考慮，現(xiàn)在政策解釋上有模糊性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)家對(duì)個(gè)人拿地這種非主流的土地出讓方式的法律監(jiān)管肯定會(huì)越來越規(guī)范，小產(chǎn)權(quán)房的叫停就是前車之鑒。

然而，種種跡象表明，個(gè)人拿地已逐漸開始成為土地市場(chǎng)的一股新力量。

對(duì)此，鄭華預(yù)測(cè)，個(gè)人拿地對(duì)目前的土地出讓制度會(huì)產(chǎn)生一定的影響。“土地的受讓主體變得多元化了，但這種新生現(xiàn)象的走向目前不好判斷，需要進(jìn)一步觀察?！?

鄭華還表示，盡管少數(shù)地塊因地段、面積等因素價(jià)錢偏低，但仍不是個(gè)人能負(fù)擔(dān)得了的?！霸谀壳笆袌?chǎng)遇冷的狀況下，政府對(duì)大地塊分割為個(gè)人拿地提供了一些機(jī)會(huì)。”

背后隱現(xiàn)公司行為

“大多數(shù)個(gè)人拿地的背后都存在著企業(yè)行為，并且較終以企業(yè)形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林說，個(gè)人拿地其實(shí)與企業(yè)行為密切相關(guān)。

以往的事例似乎印證了這一說法。

早在2007年11月，北京市豐臺(tái)區(qū)成壽寺南方莊71號(hào)商業(yè)綜合樓項(xiàng)目用地經(jīng)過114輪競(jìng)價(jià)，較終由一位名叫李世東的神秘男子以7010萬元競(jìng)得。這是北京頭例以個(gè)人名義競(jìng)得的地塊。

但據(jù)知情人士透露，李世東之所以個(gè)人拿地，是因?yàn)槠浔澈蟠硎悄抽_發(fā)公司。

而重慶出現(xiàn)個(gè)人拿地的地塊，其容積率為2。據(jù)重慶業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，在質(zhì)量過關(guān)的前提下，其開發(fā)成本仍需要近千萬元的開發(fā)資金，以一己之力很難完成，似乎也要引入公司行為。

顯然，資金問題已經(jīng)制約著個(gè)人拿地，而后續(xù)開發(fā)問題則更是瓶頸。

經(jīng)歷過個(gè)人合作建房諸多考驗(yàn)的邵角認(rèn)為，受限于資金和開發(fā)雙重問題，個(gè)人拿地只不過停留在“拿地”這一動(dòng)作上。“個(gè)人根本無法完成建房的全部流程，購(gòu)地雖然不需要資質(zhì),但搞開發(fā)卻需要較高的準(zhǔn)入門檻?！?

浙江省三門縣國(guó)土資源局工作人員楊文晉也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)其透露，此次拿地的馬姓男子背后另有幾個(gè)合伙人共同出資。而在競(jìng)得這塊地后，幾位合伙人會(huì)成立公司來完成后續(xù)工作。(魏洪磊)

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