11月14日,記者在北京市土地整理儲備發(fā)布的《北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)土地一級開發(fā)項目招標公告》中發(fā)現(xiàn),此地塊一級開發(fā)投資總額受限,政府較高限價為155144.8 萬元。

這是北京歷年的土地一級開發(fā)招標中,鮮有的限價行為。

據(jù)知情人士透露,政府限價的初衷是為了防止土地二級開發(fā)時價格過高,從而達到抑制房價的目的。“但這無疑攤薄了開發(fā)商的利潤,如今土地市場成交低迷,此舉可能成為開發(fā)商參與拿地的另一個屏障?！?p>限價招標

一級開發(fā)招標公告內(nèi)容顯示,該地塊位于朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng),項目用地面積約為69萬平方米,規(guī)劃用途為居住、商業(yè)及配套,規(guī)劃建筑面積則約20萬平方米。該土地一級開發(fā)完成后要求市政達到“三通一平”。

北京市國土資源局相關(guān)人士表示,該地塊全部屬于集體用地,待一級開發(fā)完畢后,將征為國有用地經(jīng)公開出讓后進行地產(chǎn)開發(fā)。

土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè),按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃,對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地,統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式,開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè),而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”,達到出讓的標準。

據(jù)了解,該地塊是今年頭塊一級開發(fā)招標的城區(qū)地塊。北京市土地整理儲備朝陽分工作人員告訴記者,這是朝陽區(qū)有史以來頭次公開招標一級開發(fā)主體,是希望通過招標出讓較好地控制價格。此前,一級開發(fā)招標的地塊主要集中在房山、順義等郊區(qū)。

知情人士透露,政府限定了一級開發(fā)的投資總額,可能會導(dǎo)致開發(fā)商參與的積極性大打折扣?！罢箝_發(fā)商不能無理由地加大一級開發(fā)成本,考慮的就是較終怕成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上?！敝槿耸勘硎尽?p>標書顯示,該地塊投標時間為12月10日,投標截止后當(dāng)即開標。知情人透露,樓市低迷導(dǎo)致土地市場也并不明朗,再加上此地塊系城中村改造項目,拆遷難度較大,“目前有意向的開發(fā)商還不是很多,還要再等上一個月?！彼f。

中標者隱現(xiàn)

據(jù)了解,太陽宮新區(qū)規(guī)劃居住區(qū)面積約為78萬平方米,分為A~F六個區(qū)。除E區(qū)非配套公建于2006年被北京馳野房地產(chǎn)公司拿走外,A區(qū)由北京冠城新紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)、B區(qū)是北京冠城正業(yè)開發(fā)、C區(qū)是北京冠城新泰開發(fā)、F區(qū)則由北京太陽宮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),而這幾家公司都是冠城大通(600067,股吧)（600067.SH）股份有限公司下屬的全資子公司。

事實上,為保證太陽宮新區(qū)Ｂ組團（太陽星城火星）一期項目的順利開發(fā),冠城正業(yè)與中誠信托簽署了新的借款合同,借款金額不超過7億元,年利率10%。

同時,冠城新泰以其所有的太陽宮新區(qū)C區(qū)西部組團項目國有土地使用權(quán)證作為抵押,獲得興業(yè)銀行(601166,股吧)北京分行借款2.5億元展期至2009年9月22日。

就在不久前,北京太陽宮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京華油服務(wù)總公司簽署《北京市商品房現(xiàn)房購賣合同》。將位于北京市朝陽區(qū)太陽宮金星園8號樓的全部商品房作價約7.7億元出售給北京華油服務(wù)總公司,并已獲得6億元購房款。

上述知情人士表示,冠城大通融資能力很強,和當(dāng)?shù)卣P(guān)系也不錯,又有開發(fā)經(jīng)驗,D區(qū)地塊較終被其拿走也在情理之中。

記者注意到,太陽宮新區(qū)規(guī)劃總占地面積298.18公頃,其中,158.64公頃用于綠化隔離帶建設(shè),約有90公頃屬于建設(shè)用地。冠城大通已取得開發(fā)用地約70公頃,雙全地產(chǎn)開發(fā)的太陽項目占地10.89公頃。以此計算,此次出讓的D區(qū)地塊為剩下的11公頃。而記者從標書上看到,項目用地面積約為69公頃。

“還需要代征地58公頃?！北本┦型恋卣韮涑柗止ぷ魅藛T說,“代征地在一級開發(fā)之后,屬于綠地的將歸綠化部門,屬于道路的將歸市政部門。”

但上述知情人士表示,代征地很可能意味著要拆遷,拆遷成本過高也是開發(fā)商不得不考慮的現(xiàn)實問題。此外,即使按照北京市規(guī)定的一級開發(fā)8%的利潤計算,該地塊樓面地價至少要在8300元/平方米以上,這也未必能達到抑制房價的目的。

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