“由于現(xiàn)在資金的壓力，尤其是上市公司的資金壓力，土地環(huán)節(jié)被卡，土地融資設(shè)置了很多的門檻，2007年的高價(jià)拍地，以地充值的游戲規(guī)則將不復(fù)存在或受到限制。”在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇中，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生明確表示。

土地政策繼續(xù)趨緊

“從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的角度分析，目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的無論是交易量還是價(jià)格上的調(diào)整都非常必要，現(xiàn)在重要的是思考如何增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。通過土地政策、房地產(chǎn)政策來增加供給，通過信貸政策等平抑價(jià)格。”國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱在此次博鰲論壇上明確表示。

從2004年開始將土地政策作為重要宏觀經(jīng)濟(jì)管理手段之后，土地市場(chǎng)的規(guī)范與管理，以及土地供應(yīng)的趨緊更是在3年多中體現(xiàn)得十分明顯。尤其當(dāng)政策保障住房用地加大供應(yīng)時(shí)，更是看不出任何放開土地供應(yīng)的趨向。

在2007年12月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，業(yè)內(nèi)認(rèn)為該辦法對(duì)加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。

在去年通過開展土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)和土地執(zhí)法百日行動(dòng)以及土地市場(chǎng)治理整頓，并加大廉租房土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”，合同被要求“要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過3年”。

種種跡象表明：2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，而對(duì)于從土地到商品房的時(shí)間周期的縮短，必將繼續(xù)加大囤地成本，并增加房產(chǎn)供應(yīng)。

聶梅生認(rèn)為土地市場(chǎng)的形勢(shì)并不容樂觀。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息看，“房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢(shì)。其他行業(yè)下降的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)了32%，高于平均水平。環(huán)比是在下降，但是下降比較慢，每個(gè)月是零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)?！彼源伺袛嗾咭欢ú粫?huì)放松。

在聶梅生看來，2008年土地的變數(shù)不亞于金融的變數(shù)。在不準(zhǔn)開發(fā)商囤地的嚴(yán)格控制之下，國(guó)家還在限定拍賣的畝數(shù)，不讓開發(fā)商多購(gòu)地。同時(shí)，土地有可能劃小地塊，按規(guī)劃進(jìn)行招拍掛，開發(fā)商拍到哪個(gè)項(xiàng)目，就做其規(guī)劃。第四就是兩個(gè)70%用地政策在2008年將非常堅(jiān)決地執(zhí)行。

“土地政策的四招，起碼將使得2008年季度開發(fā)商在拿地方面明確不了方向?！甭櫭飞f。

土地儲(chǔ)備加速資金沉淀

從目前的情勢(shì)來看，“土地儲(chǔ)備與土地價(jià)格同期上升”在鐘偉看來并不是一個(gè)好消息：今年1到4月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積近1.02萬平方米，同比增長(zhǎng)11.1%；完成土地開發(fā)面積8065萬平方米，同比增長(zhǎng)5.9%。而季度購(gòu)置土地面積同比大幅增加，購(gòu)置面積約8000萬平方米，同比增加30%；完成開發(fā)5800萬平方米，同比僅增加11%。今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積10176平方米，同比增長(zhǎng)11%；完成土地開發(fā)面積806.5萬平方米，同比增長(zhǎng)5.9%。

今年一季度，土地交易價(jià)格繼續(xù)同比上漲16%，環(huán)比上漲6%，除工業(yè)用地價(jià)格略有回落之外，其他土地成交價(jià)格均上漲。

大量的土地儲(chǔ)備握在企業(yè)手中，甚至有些是昂貴的土地。

根據(jù)歷年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)，2004年，我國(guó)城市地價(jià)與上年同期相比城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)6.08%。但是到2006年，土地出讓面積，價(jià)款顯著增長(zhǎng)。全國(guó)共出讓土地面積23.25公頃，出讓價(jià)款7676.89億元。同比分別增長(zhǎng)40.4%和30.5%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市2006年7月至12月的土地出讓情況。土地出讓的平均樓面地價(jià)高達(dá)8800~8900元/平方米。而從2007年3~6月份，杭州市國(guó)土資源局出讓土地平均樓面地價(jià)約在6400元/平方米。

同時(shí)，根據(jù)國(guó)內(nèi)貨幣政策區(qū)域金融報(bào)告，以及全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：土地出讓規(guī)模急劇放大，2007年中國(guó)招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億元。

土地儲(chǔ)備的增加與地價(jià)的上升，決定了土地儲(chǔ)備的資金沉淀不斷增加。

去年博鰲房地產(chǎn)論壇中，任志強(qiáng)判斷說“全國(guó)用于存量地和新增土地的沉淀資金約為1.5萬億元”，這一說法為當(dāng)時(shí)業(yè)界所基本認(rèn)可。

“土地價(jià)格不僅沒有回落，反而在增長(zhǎng)。土地儲(chǔ)備資金年內(nèi)繼續(xù)加速沉淀至少1500億元?！辩妭ソ衲昀^續(xù)判斷稱。他認(rèn)為，接下來地價(jià)必然與房?jī)r(jià)一致進(jìn)行深度回調(diào)，要么土地儲(chǔ)備收縮，要么地價(jià)下跌。

存量土地交易趨活躍

聶梅生通過財(cái)政報(bào)告了解到，去年的土地出讓收入是9100多億元，每年增長(zhǎng)40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速。其中招拍掛土地出讓占9100億元中的80%。

同時(shí)，保障性住房的土地仍在增加供給。此外各地還在加大對(duì)于“雙限房”的土地供應(yīng)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門所發(fā)布的數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備為2.7億平方米，同比增長(zhǎng)20%。但是鐘偉所計(jì)算出的數(shù)據(jù)為7.7億平方米，而更為貼近真實(shí)的數(shù)據(jù)可能高達(dá)8億到10億平方米。這一土地儲(chǔ)備足夠全國(guó)房企開發(fā)3年多。

土地儲(chǔ)備成為一個(gè)巨大的蓄水池，讓接下來幾年的地產(chǎn)開發(fā)并非“無地而為”。今年開發(fā)商均表示將謹(jǐn)慎拿地。近年來越發(fā)多起來的土地并購(gòu)等行業(yè)特征在任志強(qiáng)看來，并非以壟斷市場(chǎng)為較終目的，而正是為了土地儲(chǔ)備并持續(xù)發(fā)展的需要。

今年以來，土地價(jià)格整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，說明房?jī)r(jià)抑制政策短期內(nèi)已生效，但是也有中小城市的土地價(jià)格還在提升。

　潘石屹認(rèn)為“2007年，中國(guó)的土地市場(chǎng)有十個(gè)多月的時(shí)間太過瘋狂，所以SOHO中國(guó)放慢了取得土地的計(jì)劃”。目前還會(huì)按照公司預(yù)定的方向購(gòu)購(gòu)可供開發(fā)的土地。而在2007年3月之前一年多的時(shí)間里，他曾在100多塊土地項(xiàng)目的角逐中逐一敗北。較新的一起55億元對(duì)朝陽(yáng)門項(xiàng)目的收購(gòu)，也同樣是屬于二級(jí)市場(chǎng)拿地。

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