活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 丁祖昱

對(duì)于源頭土地市場(chǎng)囤積行為的整治將進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù)國(guó)土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)的通知，《國(guó)有建設(shè)用地

使用權(quán)出讓合同》示范文本將自2008年7月1日起執(zhí)行。新版示范文本中規(guī)定，商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過(guò)3年。新版合同實(shí)行之后，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？購(gòu)房者應(yīng)該如何看待未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)？上證演播室請(qǐng)來(lái)專(zhuān)業(yè)人士做出解答。

“3年”成為新亮點(diǎn)

主持人：這次新版合同示范文本與舊版相比，有什么不同的地方？

丁祖昱：這次從今年7月1日起開(kāi)始執(zhí)行的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，取代了2000年和2006年發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本。這次新版合同中的亮點(diǎn)之一就是要求，屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過(guò)3年。

與舊版合同不一樣，新版合同對(duì)于原有規(guī)定進(jìn)行了更加細(xì)化和加強(qiáng)的處理，使得相應(yīng)規(guī)定更加明確。如對(duì)于住宅項(xiàng)目建設(shè)中，套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)以及所占比例，配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房等政府保障性住房等，都有相應(yīng)的約定。這在從前，可能是政府與開(kāi)發(fā)商之間會(huì)羅列在補(bǔ)充條約中的規(guī)定，現(xiàn)在都進(jìn)入了新版合同，成為必須要執(zhí)行的約定。

此外，針對(duì)市場(chǎng)層面關(guān)注度較高的住宅項(xiàng)目，也對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)限進(jìn)行了3年以?xún)?nèi)的約定，而舊版中僅僅只是對(duì)開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間進(jìn)行限定，這也是與舊版不同的地方之一?？梢哉f(shuō)，相應(yīng)規(guī)定的明確化，對(duì)于加快土地市場(chǎng)的管理和周轉(zhuǎn)有著促進(jìn)作用。

小開(kāi)發(fā)商壓力明顯

主持人：今年開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“洗牌”的說(shuō)法甚囂塵上，新版合同執(zhí)行之后，會(huì)進(jìn)一步加劇這種情況嗎？

丁祖昱：新版合同的推出對(duì)于土地市場(chǎng)加快流轉(zhuǎn)會(huì)有一定的促進(jìn)影響，這對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，也是提高加快供應(yīng)量的一種方式，免得出現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)量不足、滿(mǎn)足不了需求量的情況。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金緊張?jiān)诮衲觑@得尤其突出。前期的拿地、開(kāi)發(fā)、施工是占用資金的一段時(shí)期，一旦資金不到位，就會(huì)出現(xiàn)一連串的后續(xù)問(wèn)題。3年內(nèi)開(kāi)發(fā)的期限約定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金安排和經(jīng)營(yíng)安排要求非常高。個(gè)人認(rèn)為，以10萬(wàn)平方米為分水嶺的話，10萬(wàn)平方米以下的小項(xiàng)目影響不大；10萬(wàn)平方米以上的中型甚至大型項(xiàng)目，尤其是小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的這種類(lèi)似項(xiàng)目，壓力會(huì)很明顯。

我認(rèn)為，小開(kāi)發(fā)商如果執(zhí)行的是小項(xiàng)目，影響還不會(huì)馬上體現(xiàn)出來(lái)。這個(gè)新版合同以今年7月1日為界線，在此之前簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)期限上還不會(huì)有太大局限性。政策的執(zhí)行效力可能會(huì)在兩年后出來(lái)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響，還需要指出的是，現(xiàn)在有許多企業(yè)愿意以合作形式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，3年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)的要求，對(duì)于合作談判進(jìn)程會(huì)有影響。

有助于增加供應(yīng)量

主持人：新版合同執(zhí)行開(kāi)始之后，對(duì)于樓市會(huì)有怎樣影響？購(gòu)房者現(xiàn)在應(yīng)該入市嗎？

丁祖昱：在原先舊版合同的執(zhí)行過(guò)程中，其實(shí)部分地方政府尤其是一線城市，在實(shí)質(zhì)性的土地市場(chǎng)管理過(guò)程中已經(jīng)走在了前面。這次新版合同是歸納總結(jié)了不少地方政府的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，然后在總體框架里進(jìn)行統(tǒng)一執(zhí)行。對(duì)于二、三線城市在土地管理方面的規(guī)范化方面，有很大的提升作用。

通過(guò)新版合同對(duì)于開(kāi)發(fā)期限的規(guī)定，在一定程度上將促使開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目運(yùn)作周轉(zhuǎn)。市場(chǎng)保持一個(gè)持續(xù)供應(yīng)的話，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意義是積極的。因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量增大的話，價(jià)格上漲壓力會(huì)減小。但同樣的是，具體的政策效應(yīng)需要兩年之后才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。至于該不該現(xiàn)在購(gòu)房，我認(rèn)為在部分土地供應(yīng)肯定已經(jīng)減少的城市，如上海，受這個(gè)政策影響不會(huì)很大。

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