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福州土地再遭流拍 開發(fā)商與政府博弈“對局”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 627 次
分析人士稱,一方面是土地價格太高,另一方面是開發(fā)商資金鏈繃緊,且市場并不明朗,使得當(dāng)?shù)亻_發(fā)商大多抱有“少一個項目不會餓死,多做一個項目可能會撐死”的判斷,使得開發(fā)商集體“晾曬”土地拍賣,大有抗議之嫌。
一邊是福州的土地價款為財政,政府不肯放下身段折價拍賣;一邊是福州成交量萎縮,開發(fā)商生存堪憂。福州的土地拍賣市場正陷入開發(fā)商與政府對峙的僵局。
避流拍調(diào)整“90/70”政策
5月12日,在福州市國土資源局舉行的兩塊商業(yè)居住用地拍賣會上,其中一塊地早早便引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。今年2月,福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“融信地產(chǎn)”)以7000萬元保證金為代價將此“地王“退掉,一時間曾引起媒體的廣泛熱議。
融信地產(chǎn)剛剛退地,福州市政府便迅速地重新拿出來拍賣,而同時拍賣的另一幅土地,也是今年3月21日剛剛流拍,又快速老地重拍。
政府如此急切,開發(fā)商卻仍不給“面子”。截止到拍賣前,僅一家開發(fā)商報名參加拍賣會,較終以流拍告終。
這已經(jīng)不是福州頭塊土地流拍。今年,福州市國土資源局共推出7幅地塊,其中有5幅已遭流標(biāo)或流拍。
而成功出讓的兩幅地塊,據(jù)記者了解,除一小幅商業(yè)地塊成功拍賣之外,另一幅土地實(shí)際上已經(jīng)內(nèi)定。這塊原屬于福建省電力局的土地較終拍賣給隸屬電力局的億力地產(chǎn),而6.85億元的拍賣價格,也讓很多分析人士認(rèn)為大有水分。
然而遭此打擊,福州市政府仍鍥而不舍。5月19日,福州今年第五次土地拍賣就要舉行,所拍兩幅地塊總面積540多畝,位于福州金山新區(qū),為今年土地出讓的盤。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,流拍的可能性還要大于5月12日的兩幅地塊。
而正是在5月12日兩幅核心地塊流拍之時,福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)充公告》,將兩幅地塊套型建筑面積90平米占70%的比重,調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。
為增加地塊拍出的可能性,福州市政府不惜超越“國六條”的基本要求。據(jù)記者了解,這種因特殊情況需要“超越”90平米占70%政策的,“國六條”規(guī)定必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。但截至目前,福州國土資源局相關(guān)人士拒絕就此問題接受本報記者采訪。
盡管如此,業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為,5月19日兩幅地塊,除非事先協(xié)商,否則拍出的可能性微乎其微。
“沒有8個億不敢舉牌”
造成福州土地流拍的因素,頭先是市場預(yù)期發(fā)生了改變。有分析人士稱,福州的成交量急劇下滑,未來前景不明。
“實(shí)際上,福州的剛性需求仍然很強(qiáng)烈。五一期間,福州金山板塊樓價下調(diào)至5500元/平米左右,市場反映強(qiáng)烈。這說明。市場對于此區(qū)間價格的中檔商品房有著較大的剛性需求?!备V荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說。
但他表示,只是當(dāng)前市場上,住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,高端房過多,老百姓購不起房,需求被淹沒了。
“出讓的地價太高,而這直接抬高了福州的房價?!备V菀婚_發(fā)商抱怨。
實(shí)際上,福州市的地方財政收入中,土地拍賣所得與房地產(chǎn)業(yè)稅收一直占有很大比重,已被稱作財政。
當(dāng)然,除了地價高、市場不明朗之外,開發(fā)商的資金鏈也是造成福州土地流拍的一大因素。
據(jù)了解,福州市的開發(fā)商手中的建設(shè)用地已大部分消化,余量僅夠今明兩年開發(fā),卻幾乎全面退守,抱持“少一個項目不會餓死,多做一個項目可能會撐死”的判斷,與政府強(qiáng)烈的賣地沖動相對峙。
福建省政府發(fā)展研究一位不愿具名的研究員表示,此前房地產(chǎn)企業(yè)60%的資金來自銀行貸款,但目前這些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過75%,資金回籠壓力不斷增大。
“以前3個億的資金,就敢拿10個億的土地,另外7個億,5個億靠銀行貸款,兩個億靠預(yù)售。但是當(dāng)前,同樣是10億的土地,口袋里沒有8個億是不敢去舉牌的?!备V菽撤康禺a(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)告訴本報記者。
福州知名地產(chǎn)專家、福州大學(xué)教授劉福泉接受本報記者采訪時表示,從2007年下半年開始,房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入整合期,持續(xù)增長的價格終于出現(xiàn)波動,住宅市場直線式持續(xù)增長的預(yù)期變成了模糊不定的巨大風(fēng)險。
“開發(fā)商購購?fù)恋匾材孓D(zhuǎn)為不受金融政策支持的經(jīng)濟(jì)行為,原來支撐土地市場的兩個主要因素均出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn),資金短缺和未來風(fēng)險讓開發(fā)商不敢出手購購?fù)恋?,土地流拍成為?jīng)常出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?!眲⒏Hf。
據(jù)記者調(diào)查,福州目前出現(xiàn)明顯資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不在少數(shù),包括相當(dāng)部分的主流開發(fā)商。
“5月份公司的資金鏈還不會斷,但6月份就難說了,如果正在等待中的銀行貸款下不來,到期的貸款償付之后,局面可能變得極為緊張?!币晃徊辉妇呙哪炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員甚至對本報記者說。
此外,福州開發(fā)商異地擴(kuò)張十分迅猛。據(jù)了解,目前福州房地產(chǎn)企業(yè)異地擴(kuò)張已是一種群體行為,福州本地資金“抽調(diào)”外地非常密集。在當(dāng)前銀根緊縮的情形下,更加劇了資金鏈的緊張程度。
事實(shí)上,開發(fā)商與政府正陷入一場僵局、一場較量。或許各方煎熬的過程,也是市場重新洗牌、較終讓利益各方找到新的平衡點(diǎn)的過程。(張潮)
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