福州樓市近期“退地”、“退房”風波不斷，成為房地產市場亂象比較集中的標本城市。業(yè)內人士認為，樓市調整釋放出諸多信號，但其走勢卻仍陷于“迷局”。

“退地”----開發(fā)商與政策博弈

　　早在今年3月，福建融信房地產開發(fā)有限公司內部放出“退地”的重磅消息：不惜損失7000萬元土地競購保證金，要把去年9月份以總價9.04億元拍得的原福州玻璃廠、保溫瓶廠地塊給退了。

　　一位接近融信地產高層的內部人士告訴記者，“退地”是融信地產“斷尾求生”的選項。2003年成立的融信地產短短５年間已在福州取得房地產開發(fā)用地1000多畝，全部為一級土地市場競拍所得，總投資超過100億元。目前，該公司在福州開售的樓盤有４個，但銷售業(yè)績普遍欠佳，資金回籠速度減緩，直接影響到另外３個新樓盤的開發(fā)進度。

　　“融信‘退地’還有其他重要考量。國家有關部委在去年９月下發(fā)通知要求，在今年６月底前，各地嚴格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20％征收?！边@位內部人士說，“融信地產擔心無法按期啟動‘白馬’樓盤新項目，一旦被列入閑置土地，政府就要征收1.8億元閑置費，這樣一來，開發(fā)商寧可‘退地’損失7000萬元的保證金。”

　　融信地產高層一直拒完全外證實“退地”的虛實。這位內部人士日前向記者透露，有關部門不想看到融信“退地”后所出現的嚴重后果，此事于日前有了微妙轉折。上述地塊至今沒有從融信地產的開發(fā)計劃之列被刪除，在這塊地上將開發(fā)的樓盤已被命名為“融信白馬”。

　　內部人士拒絕透露發(fā)生微妙轉折的詳細原因。他表示 “高價拍地，加上樓市行情持續(xù)低迷，讓開發(fā)商的資金鏈越繃越緊，因此‘退地’有開發(fā)商資金不濟的因素，但完全不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說，‘退地’也是開發(fā)商與政策博弈的表現?！?p>

　　業(yè)內人士指出，融信地產“退地”的消息，可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導火索。在它的沖擊下，今年上半年，福州、廈門等主要城市60％以上的房地產開發(fā)用地難逃“流拍”厄運。

　　為止住“流拍”，福州市國土部門的政策調整耐人尋味。５月中旬，福州市國土資源局在其網站登出《關于2008年第五次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》，將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70％的比重，調整為必須達到住宅開發(fā)建設總建筑面積的50％以上。

　　“退房”：市場雙方觀望角力

　　今年年初，福州市區(qū)仁文大儒世家、海潤濱江花園二期等樓盤因售價下調，引發(fā)了前期購房者要求補價的風波。補價風波還未平息，福州的一些新開樓盤又出現了“退房”現象。

　　相較于土地市場的“退地”“流拍”，“退房”則是開發(fā)商在市場終端與購房者觀望角力，導致“退房”的主要原因是房價下跌。

　　記者日前在福州金山新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)發(fā)現，這里多個在售樓盤的銷售門可羅雀。一位售樓人員告訴記者，“退房”現象在福州正呈現增多趨勢?！斑^去，客戶都是搶著交定金?，F在，客戶不僅拖著不交定金，交了定金的還想退了?！?p>

　　福州房地產界咨詢專家陳國旺認為，近一段時期，開發(fā)商為加快資金回籠，大量新開樓盤都推出大幅度的優(yōu)惠促銷，有的購房者受促銷影響，一時沖動下了定金，之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實是市場觀望情緒加重的深度反應。

　　業(yè)內人士指出，４月份，福州樓市頭現“量價齊跌”。與此同時，融信地產在金山新城區(qū)的在售樓盤遭遇客戶“退房”，其樓盤的銷售均價從今年年初每平方米的8000多元直落至6200元。目前，整個金山板塊的房價已經下調到去年同期水平。

　　近來，在上海、深圳等地的個別樓盤出現了較高的“退房”比率。業(yè)內人士認為，高退房率折射出購房者對目前樓市嚴重缺乏信心。為防止資產縮水，他們急于將資金抽離樓市，轉投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。

　　據北京房地產開發(fā)商任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)在較近一次有關房地產開發(fā)的研討會上透露，今年一季度，全國主要城市的房地產銷售總量同比下降了15％，一季度購房定金、預收款、個人按揭貸款占開發(fā)總資金的比例，也從42％下降到了19％。

　　業(yè)內人士估計，受“退房”現象在多個城市蔓延影響，今年二季度，全國主要城市的房地產銷售行情不大可能比一季度理想，如果從三季度開始再沒有好轉跡象，開發(fā)商資金鏈將更為趨緊。

　　樓市調整在即，走勢仍陷“迷局”

　　“退地”“退房”現象是房地產市場近期強烈釋放的樓市調整信號。業(yè)內人士分析，在國內房地產市場發(fā)展極不平衡的狀況下，樓市調整被許多不確定性因素左右，其走勢仍陷“迷局”之中。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，開發(fā)商與政策之間的博弈，考驗著地方和有關部門的政策執(zhí)行力。近一年來，國家有關部門連續(xù)出臺一系列房地產調控政策，政策密度之大，涉及面之廣，都是。但一些地方及部門因為各種原因政策執(zhí)行乏力，或盲目“一刀切”，政策收效往往不盡如人意，導致有的城市房價漲幅開始下跌，有的陷于僵持階段，有的甚至還將繼續(xù)上漲。

　　“受多種因素影響，目前許多開發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境，但開發(fā)商資金緊張導致資金鏈斷裂的后果現在卻有點被夸大了?！遍}江學院經濟師林忠華說，“較近，國內大型房地產開發(fā)商頻頻實施股權轉讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應對銀根緊縮、資金短缺的現狀?！?p>

　　近期，就有杭州西湖房地產集團有限公司與廣宇集團以五五開形式，對其競拍得每平方米樓面地價高達1.9萬元的杭州東南米粉廠地塊進行合作開發(fā)；寧波大紅鷹集團將自有資金１億元委托上海浦發(fā)銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產開發(fā)有限公司；福建融信地產與本土房地產大鱷——世歐房產聯手推進幾個高端住宅項目的開發(fā)；

　　“樓市調整過程不像是一個房價必然下跌的過程，更像是一個房地產行業(yè)重新洗牌的過程。有資金實力的開發(fā)商強者更強，沒有資金實力的開發(fā)商只有被淘汰出局。”林忠華說。

　　“與房地產行業(yè)重新洗牌同時發(fā)生的是住宅結構的重建，合理的住宅結構對穩(wěn)定房價將起到至關重要的作用?！备Ｖ荽髮W房地產研究所所長王阿忠說，以福州商品房市場為例，自住的剛性需求仍然很強烈。但當前樓市的住宅產品結構嚴重失衡，高端房過多，老百姓購不起房，再多的需求也被淹沒了，而所謂的需求旺盛成為開發(fā)商推漲房價的一種手段。編輯（麗珍）

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