這一次國家對土地市場治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策，北京國土局更是緊跟步伐，開始對閑置土地“動刀”。據(jù)悉，在今年上半年，北京將有30塊地被收回，但具體到這30塊地的較終命運，懸疑依然未解。

今年，注定北京房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模拿地的風(fēng)光不會同去年一樣瘋狂上演。

2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。4月底前須完成閑置土地的清理，并要求2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。

這一次國家對土地市場治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策，北京國土局更是緊跟步伐，開始對閑置土地“動刀”。

據(jù)本刊記者從相關(guān)部門得到的消息稱，今年上半年，北京將有30塊地被收回。但具體到這30塊地的較終命運，懸疑依然未解。

由記者對這30塊地所掌握的情況看，北京恒遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的昌平區(qū)霍營鄉(xiāng)小辛莊村項目，因資金問題，土地款至今未繳納。

北京井房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，因尚未拆遷，地塊有被政府收回的可能。目前，該項目自平安大街至東四十三條民房未拆遷，只作了市政代征。由于拆遷需要幾個億，該房產(chǎn)公司希望找到合作方，將項目運作下去。

北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對位于西大望路21號的地塊完成了部分拆遷，該公司希望自己運作下去，但不知道通過何種方法運作。

北京寶成置業(yè)有限責(zé)任公司的黃杉木店平房鄉(xiāng)一處地塊的現(xiàn)場還原狀未動，該公司表示希望將項目運作下去。

無疑，北京市這次加大土地監(jiān)管力度旨在有效督促項目盡快上市交易，形成有效供給，同時杜絕企業(yè)為牟取更高利益而變相囤地的行為。

大量囤地造成資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險

無法否認(rèn)的事實是，地產(chǎn)商大量囤地，天價竟地，源自于良好的市場預(yù)期與快速上漲的房價。自2005年以來房價開始持續(xù)上漲，2007年全國主要城市房價增幅加大，開發(fā)商的利潤率隨之提高，對后市預(yù)期樂觀，因此拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，不惜報出天價地。

據(jù)北京市土地整理儲備的統(tǒng)計顯示，截至2007年12月10日，北京市2007年通過“招拍掛”出讓的土地80宗，共計853.3萬平方米，平均地價為4162元/平方米；與2006年的3181元/平方米相比，上漲了30.8%。成交土地的樓面價格為3059元/平方米，相比去年的2874元/平方米小幅上漲6.42%。其中，作為核心區(qū)的東城、西城、崇文和宣武四城區(qū)，土地樓面價格為6743元/平方米，同比增長56.5%。通州、順義、房山、昌平、大興等城市發(fā)展新區(qū)，土地樓面價達到了2398元/平米，同比大幅增長77.9%。

從地價來看，發(fā)展新區(qū)和核心區(qū)的地面價格增長較快，同比分別達到了117.8%和83.5%，遠郊區(qū)和拓展區(qū)的價格增長也都達到了47.7%和22.8%，相比土地交易樓面價格的漲幅要明顯偏快。

地價迅速膨脹，新拍土地價格與當(dāng)下房價持平甚至超過房價的現(xiàn)象在2007年屢見不鮮。正是在這一年，地產(chǎn)公司大手筆從市場上融資的金額紀(jì)錄連創(chuàng)新高，進入有史以來較美好、較不缺錢的時光。既然過百億元的融資額都能獲得高姿態(tài)滿足，那么，在擴張土地儲備上，自然更加登峰造極。但是地產(chǎn)商在大肆圈地、囤地的同時，也使自己陷入“賭徒”式的險境。 據(jù)央行2007年《第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，初步估計，今年需要投入資金將至少達到3.2萬億元。

一線地產(chǎn)商方面，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商，反映資金狀況的各項指標(biāo)均不容樂觀。2007年四公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，且均為各公司5年來的較低值。萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52，招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)為-4.74，金地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)為-7.52，保利為-7.65。 規(guī)模較小的二線房地產(chǎn)公司同樣面臨巨大資金瓶頸。

業(yè)內(nèi)專家指出，今年，巨量土地儲備已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上的風(fēng)險因素。該專家在分析開發(fā)商囤地的危害時指出，囤地加劇了土地資源緊缺，囤地加劇了資產(chǎn)泡沫，使開發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會產(chǎn)生房價暴跌，殃及經(jīng)濟運行。

國土資源部一位負(fù)責(zé)人進一步表示，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不及時開發(fā)，會進一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發(fā)展。這一次政府對開發(fā)商大量囤積土地行為念的“緊箍咒”，正是從資源節(jié)約和保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行的政策出發(fā)。

土地管理出重拳 地產(chǎn)商尋求自救

顯然，地產(chǎn)商囤地、捂盤被認(rèn)為是去年房價上漲的重要“推手”之一。對此，國家有關(guān)部門在2007年下半年，頻出“重拳”加大對開發(fā)商囤地行為的控制力度。

2007年10月9日，國土資源部發(fā)布新版《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進行土地"分期付款"。

2007年10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人對近期土地調(diào)控政策進行解讀時，從執(zhí)行層面再次強調(diào)規(guī)范土地市場的具體細(xì)則。此政策意在防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實力“圈占”土地。

2007年12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》，對土地的儲備整理、開發(fā)、供應(yīng)做出了一系列安排。

隨著今年年初的“國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地”令出，對大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商來說較切實際的辦法就是尋找出路，將閑置的地塊繼續(xù)運作下去。

從北京即將被收回的這30塊地來看，有11塊地位于朝陽區(qū)，9塊地位于東城區(qū)，可以說，該地塊的土地價值與所在位置都具有無法比擬的優(yōu)勢。尤其在土地資源稀缺的情況下，好地段的地塊，其價格必然會不斷上升。

像位于東城區(qū)平安大街東四十二條的地塊，該地塊規(guī)劃住宅建筑面積為70000平方米，目前，項目周邊住宅價格約為25000元/平方米。用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算，該塊土地的實際價值為91993萬元，折成樓面價約為13000元/平方米。

朝陽區(qū)西大望路項目，該地塊規(guī)劃住宅建筑面積為230000平方米，目前，該項目周邊住宅價格為約15000元/平方米。用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算，該塊土地的實際價值為173483萬元，折成樓面價約為7500元/平方米。

由此推算，即將被收回的這30塊地與項目周邊的住宅價格比較還有50%的利潤空間。 面對地塊被收回的命運，對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)巨頭之間的地產(chǎn)大聯(lián)姻，在今年或許會被上演繹的爐火純青。畢竟，面對土地將被收回的命運，地產(chǎn)商決不能坐等未來。

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