目前已有不少于20家的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在排隊(duì)等候在港上市?；ㄆ煦y行副總裁蔡金強(qiáng)對(duì)記者表示：“市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)來(lái)得比我們想象的更快而且更差?！?p>昨天，《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從香港方面獲悉，河南建業(yè)已通過(guò)香港聯(lián)交所的聆訊，這是繼恒大地產(chǎn)香港上市遇挫后家通過(guò)聆訊的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。但鑒于近期新股上市表現(xiàn)欠佳，河南建業(yè)已決定將上市日期延后，預(yù)期6月上旬開(kāi)始招股活動(dòng)。

實(shí)際上，河南建業(yè)并不是家在上市聆訊后因市場(chǎng)因素將上市日期押后的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)了解，包括星河灣地產(chǎn)在內(nèi)的多家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在早前通過(guò)上市聆訊，但因市場(chǎng)狀況不好，遲遲沒(méi)有展開(kāi)招股活動(dòng)。

據(jù)記者從香港方面了解的情況，香港上市委員會(huì)每周處理的新股審批數(shù)目并沒(méi)有減少，每周一般會(huì)處理2~3宗申請(qǐng)，其中不少早已獲批，但這些股份遲遲沒(méi)有啟動(dòng)招股程序，至今已獲批但仍未出臺(tái)的新股，至少有10余家。

另?yè)?jù)記者的初步統(tǒng)計(jì)，目前已有不少于20家的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在排隊(duì)等候在港上市。花旗銀行副總裁蔡金強(qiáng)對(duì)記者表示：“市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)來(lái)得比我們想象的更快而且更差”，估計(jì)今年真正能夠?qū)崿F(xiàn)香港IPO的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)只3~4家，“如果他們能夠接受比較便宜的價(jià)格”，其他那些沒(méi)有名氣、規(guī)模又小的企業(yè)，“想都不要想了”。

如果蔡金強(qiáng)的預(yù)估較終實(shí)現(xiàn)，對(duì)于那些盼望著能在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)而言，這不啻為一個(gè)“噩耗”。但據(jù)記者了解，目前香港業(yè)界對(duì)星河灣地產(chǎn)、深圳以及重慶龍湖地產(chǎn)還持有相對(duì)正面的看法。

土地儲(chǔ)備已成上市“絆腳石”

早在2006年同期，瑞安房地產(chǎn)（0272.HK）也遭遇了市場(chǎng)狀況不佳中途擱置上市的境況，兩年后的今天，在昌盛中國(guó)較終不敵市場(chǎng)而暫停上市后，恒大地產(chǎn)也難逃市場(chǎng)的“魔掌”，中止上市。

蔡金強(qiáng)告訴記者，從表面上看，他們暫停上市的原因都是市況不好，但是恒大地產(chǎn)的內(nèi)在原因更為復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是投資者已經(jīng)不認(rèn)同他們的經(jīng)營(yíng)方式。“現(xiàn)在的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，現(xiàn)在投資者已經(jīng)不是特別看好土地儲(chǔ)備太多的地產(chǎn)商?！彼踔琳J(rèn)為，如果碧桂園（2007.HK）是今年才在香港進(jìn)行IPO，那么它遭遇的情況應(yīng)該和恒大地產(chǎn)差不多。

實(shí)際上，恒大地產(chǎn)和碧桂園是兩家在經(jīng)營(yíng)模式上非常相似的房地產(chǎn)企業(yè)。除了恒大地產(chǎn)在一、二線城市的土地儲(chǔ)備稍微多一點(diǎn)，而碧桂園是清一色的郊區(qū)大盤(pán)這點(diǎn)細(xì)微的差別外，“兩者在思考方式上都非常相似”。

當(dāng)然，更相似的還在于，兩者的土地儲(chǔ)備目前在內(nèi)地都是數(shù)一數(shù)二的，這是典型的“資源型開(kāi)發(fā)商”，主要依靠土地升值獲得收益，這一點(diǎn)曾經(jīng)在香港的資本市場(chǎng)受到追捧，因?yàn)槟切┫愀坶_(kāi)發(fā)商，一直都以這種模式發(fā)展并獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)同。

希望到香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也被香港這種特殊的看法所“誤導(dǎo)”。就在今年1月份，恒大地產(chǎn)還在為上市前增加土地儲(chǔ)備作較后的努力，以41億元的天價(jià)拍得廣州天河區(qū)員村地塊，折合樓面價(jià)13016元/平方米，造就了廣州的新“地王”。

實(shí)際上，僅去年一年，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備數(shù)量迅速膨脹近8倍，達(dá)到4580萬(wàn)平方米，并取代了碧桂園，榮登“地主”之位。恒大地產(chǎn)主席許家印或許怎么也沒(méi)想到，自己去年為之努力所獲得的如此大量的土地，較終卻成為阻礙恒大地產(chǎn)上市的“絆腳石”。

在籌備赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的隊(duì)伍中，像恒大地產(chǎn)這樣希望在上市前擴(kuò)充公司土地儲(chǔ)備，做大規(guī)模，以增加上市成功率的并不在少數(shù)。去年頻繁出現(xiàn)在全國(guó)各地土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，除了那些IPO成功或通過(guò)再融資獲得資金的上市公司外，更多的就是那些準(zhǔn)備上市的地產(chǎn)企業(yè)。

重慶龍湖地產(chǎn)去年底就在上海以15億元、樓面價(jià)超過(guò)10000元/平方米的高價(jià)拿下一幅位于郊區(qū)青浦的地塊。在此之前，龍湖地產(chǎn)已砸下100億元，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)重慶合川釣魚(yú)城。2007年12月5日，龍湖地產(chǎn)再與西安曲江區(qū)簽署協(xié)議，準(zhǔn)備投資30億元開(kāi)發(fā)大唐不夜城。

此外，深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)（下稱“佳兆業(yè)”）去年在成都一舉拿下位于溫江、華陽(yáng)及雙流的三大項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目體量均在200畝以上，總建筑面積約175萬(wàn)平方米。到去年的12月，佳兆業(yè)又在深圳取得兩幅地塊，使公司在深圳的業(yè)務(wù)范圍覆蓋了除鹽田之外的所有行政區(qū)。

對(duì)于這些公司為上市大量購(gòu)地的行為，盛富資本國(guó)際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖對(duì)記者表示：“他們等于給自己購(gòu)了個(gè)‘炸彈’！”據(jù)他介紹，一般企業(yè)在上市前都會(huì)引入戰(zhàn)略投資者，之前由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不錯(cuò)，這些企業(yè)的老板叫價(jià)也很高。

在這種情況下，這些戰(zhàn)略投資者一般都會(huì)與企業(yè)簽訂“對(duì)賭協(xié)議”，要求企業(yè)上市時(shí)的發(fā)行價(jià)格必須高于他們所約定的價(jià)格。此外，如果企業(yè)在一年或者三年內(nèi)無(wú)法完成上市，那么將會(huì)被清盤(pán)?！叭绻袌?chǎng)狀況不好，說(shuō)不定自己辛苦創(chuàng)立的公司較后股權(quán)都變成別人的了。”

　資金困局難解

實(shí)際上，香港的基金經(jīng)理們正在逐步轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的觀念?，F(xiàn)在，土地儲(chǔ)備已不是他們衡量?jī)?nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)尺度，以目前內(nèi)地的市場(chǎng)及政策情況，企業(yè)擁有足夠未來(lái)5~7年發(fā)展的土地儲(chǔ)備就已經(jīng)足夠。此外，他們已經(jīng)越來(lái)越看重公司的開(kāi)發(fā)能力，這是開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備能以何種速度變現(xiàn)的一個(gè)重要指標(biāo)。

蔡金強(qiáng)表示，恒大地產(chǎn)去年的樓盤(pán)竣工面積不過(guò)100萬(wàn)平方米，今年宣稱竣工面積就要達(dá)到700萬(wàn)~800萬(wàn)平方米，這是不可能的，“我們必須尊重正常的發(fā)展規(guī)律”。實(shí)際上，根據(jù)公開(kāi)資料，恒大地產(chǎn)自創(chuàng)辦以來(lái)累計(jì)完成的樓盤(pán)建筑面積也不過(guò)是230萬(wàn)平方米，這種超常規(guī)的發(fā)展速度，無(wú)法令人信服也在所難免。也難怪恒大地產(chǎn)在股份推介時(shí)，沒(méi)有一個(gè)基金經(jīng)理愿意掏錢(qián)認(rèn)購(gòu)其股份。

據(jù)了解，香港的基金經(jīng)理們都在擔(dān)心，恒大地產(chǎn)在擱置上市后，其資金鏈會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。在他們看來(lái)，恒大地產(chǎn)在市場(chǎng)狀況如此不佳的情況下仍堅(jiān)持啟動(dòng)招股，“多少反映公司對(duì)融資的需求已達(dá)到非常緊急的地步”。

招股書(shū)顯示，恒大地產(chǎn)此次募集資金中的一半以上將用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項(xiàng)目資金，實(shí)際上，以目前的政策條件，土地出讓金的拖延時(shí)間已非常有限，此外，現(xiàn)行項(xiàng)目缺乏資金的話，將直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，進(jìn)而使項(xiàng)目銷售計(jì)劃被延后，因此，這筆資金對(duì)于恒大地產(chǎn)而言，也許是一筆救命的錢(qián)。

有香港基金經(jīng)理為記者算了一筆賬，恒大地產(chǎn)借貸規(guī)模高達(dá)68億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)570%，“上市之路受阻后，公司如何在逆市中發(fā)展將成重大難題”。尤其是深圳、廣州的房?jī)r(jià)下跌已成為市場(chǎng)共識(shí)，以這兩個(gè)城市為主要市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨銷售困局。銀行限貸、上市融資路不順、銷情不暢，這一切都直指開(kāi)發(fā)商“命門(mén)”——錢(qián)！以往被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用自如的“高負(fù)債、高毛利、快速銷售”的發(fā)展模式也在今年遭遇危機(jī)。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，今年計(jì)劃赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳及廣州地區(qū)的開(kāi)發(fā)商就占去一半以上。黃立沖認(rèn)為，那些準(zhǔn)備到香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，只要看看他們上市時(shí)的招股書(shū)，幾乎所有的企業(yè)在過(guò)去2年都處于高價(jià)拿地的狀態(tài)。

“在這種情況下，對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)的判斷就取決于投資者對(duì)中國(guó)宏觀環(huán)境的判斷?！秉S立沖表示，雖然那些國(guó)際投行在表面上都對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，但他們內(nèi)心實(shí)際上想的是盡快撤出?！澳切┩恋貎?chǔ)備較少、現(xiàn)金流較多的公司，現(xiàn)在都在偷著樂(lè)呢！”

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