值得關注的是，除了北京金隅是國企外，其余謀求香港IPO的絕大部分地產(chǎn)商，都是民營企業(yè)。在中國A股IPO已拉開序幕，中國建筑、光大證券等新股皆獲得投資者狂熱追捧的背景下，本輪樓市超級反彈行情中業(yè)績搶眼的許多民營地產(chǎn)商，緣何舍近求遠？

目前國內(nèi)上市公司的數(shù)量已超過1640家，其中主營業(yè)務為房地產(chǎn)的大概為110家左右，占比約6.7%，但其中IPO上市的僅有40多家，且多是1991-1994年期間上市的，其余皆通過借殼形式“曲線救國”，比如馮侖的萬通地產(chǎn)和任志強專業(yè)的北京華遠。2006年-2008年，A股IPO公司為269家，其中房企只有6家，地產(chǎn)股占比僅2.23%。而機械設備、化工、有色金屬、建筑建材以及金融服務等傳統(tǒng)支柱型產(chǎn)業(yè)的IPO數(shù)量均遠遠超過了房地產(chǎn)行業(yè)。

悖論就在于，從2003年“國18號文”中明確房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)業(yè)增值占GDP比重已超過5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額20%左右，今年以來住宅市場的火爆更成為經(jīng)濟領域中的亮點。顯而易見，這與房企IPO數(shù)量形成巨大對比。再看房地產(chǎn)民企就更荒唐了，截至2007年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計62518家，民營房企比重為83%，通過IPO上市的民企不會超過10家。

我國房地產(chǎn)一級市場（土地市場）為政府壟斷，行業(yè)的市場化主要體現(xiàn)在二三級市場，而由開發(fā)商主導的二級市場（新房市場）為民營企業(yè)的發(fā)展提供了較大空間，所以近些年民營房企成為中國地產(chǎn)業(yè)較具活力的一個群體，典型代表包括富力、恒大、SOHO中國、萬通、綠城、復地等。

資金是開發(fā)商的命根子，我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸（間接融資）依賴度過高，尤其是國有企業(yè)；民營企業(yè)較差錢，可又堵著通往較重要的直接融資之路——上市。不得已，民企們尋求境外IPO，香港、美國、新加坡等地皆有案例出現(xiàn)，其中絕大部分落根香港。2005年復地、富力等，2006年綠城、世茂、雅居樂、盛高置地等，2007年鴻隆、碧桂園、合景泰富、SOHO中國等，2008年建業(yè)地產(chǎn)。

港交所為何如此受內(nèi)地民營房企的青睞？其一，門檻低，A股要求公司必須近三年連續(xù)盈利，而H股則無此限制。其二，近水樓臺先得月，香港畢竟屬于中國，對企業(yè)來說，運作與管理方面比較方便。其三，香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)達，本地投資者偏愛地產(chǎn)股，很多地產(chǎn)富豪甚至會在內(nèi)地房企IP0時，大手筆購進。

那么，本輪房企香港IPO登陸戰(zhàn)，會否重演2007年盛況。筆者認為基本不太可能。頭先，2007年國際金融危機尚未爆發(fā)，大陸和香港經(jīng)濟一片歌舞升平，兩地樓市與股市皆創(chuàng)出歷史新高。而目前，國際經(jīng)濟依然比較低迷，國內(nèi)經(jīng)濟剛剛復蘇，雖然香港股市自今年3月開始觸底反彈，但目前恒生指數(shù)2萬點上下的水平，難以望2007年11月31492高點之項背。

其次，今年春季以來，內(nèi)地樓市反彈力度之大讓業(yè)界大跌眼鏡，部分城市的房屋成交量可與2007年同期相媲美。然而，房價增幅仍明顯低于2007年夏天，從而導致今年上半年很多房企的利潤率顯著低于2007年。更關鍵的是，市場已出現(xiàn)成交量拐點，7月全國商品房成交量環(huán)比下跌19%，8月多數(shù)城市的成交量繼續(xù)下滑。下半年，樓市將呈“滯脹”形態(tài)：成交量回調(diào)，價格堅挺。若無量的支撐，價格很難維持高位，這只是時間問題。也就是說，今年在香港IPO的較佳窗口期已然不在。經(jīng)過三四年的磨煉，香港資本市場對于國內(nèi)房地產(chǎn)了解程度，已經(jīng)從放大鏡成長為顯微鏡水平了，他們對國內(nèi)的了解已然洞若觀火。

較后，土地儲備問題有點煩。眾所周知，2007年碧桂園之所以能夠在香港上市即圈錢129億，1900萬平方米巨量土地儲備是關鍵，而且多屬低價購置；圈錢完成后，轉而再圈地，其后以5400萬平方米土地儲備榮升全國的“地主”，而市值亦超過萬科，一度占據(jù)國內(nèi)房企老大的席位。而眼下的政策輿論卻是：嚴查閑置用地，尤其劍指2007年高價仍在曬太陽的地王。內(nèi)地房地產(chǎn)模式一直是學香港的，“土地為王”一直是香港模式的特點，香港股市投資者也不可能立即換胃口，看來只能適可而止了。雖然今年京滬等地也有地王出現(xiàn)，房企搶地的熱情確實大不如2007年。對于在香港應試的內(nèi)地房企，稀薄的土地儲備將是的關隘。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

(作者：楊洪旭)