1999年，國務院辦公廳頒發(fā)了《關于推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》，該意見作為一個綱領性文件，吹響了我國住宅產業(yè)化的號角。同年4月29日，建設部頒發(fā)了《商品住宅性能認定管理辦法》，于7月1日實施。

2005年11月30日，《住宅性能評定技術標準》由建設部和國家質量監(jiān)督總局發(fā)布，2006年3月1日開始施行。它們從住宅性能認定角度對有關企業(yè)走住宅產業(yè)化之路進行鼓勵和引導。

2006年6月21日，建設部頒布《國家住宅產業(yè)化基地實施大綱》。大綱要求，住宅產品必須向標準化、系列化、規(guī)?；?、產業(yè)化、模塊化和通用化發(fā)展，以改善產品的性能和質量，方便設計和施工，為工業(yè)化住宅建筑體系奠定較好的物質基礎。大綱還要求國家住宅產業(yè)化基地使用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的材料，使用住宅產品成套技術，促進住宅產業(yè)化可持續(xù)發(fā)展。

“政策的出臺，不能給中國住宅產業(yè)化帶來革命性的變化。但在其發(fā)展的過程中，政策支持是推動其進步的巨大力量?！苯?，剛剛調入中國房地產及住宅研究會的童悅仲接受了《財經日報》的專訪，他曾任建設部住宅產業(yè)化促進副主任八年。其在任的八年，剛好是中國住宅產業(yè)化從提出到邁進“新里程”的八年。

住宅產業(yè)化推行的意義

《財經日報》：雖然住宅產業(yè)化這個詞匯越來越多地被房地產業(yè)內提及，但是定義卻十分模糊。作為一個有著八年推動住宅產業(yè)化經驗的專家，您如何定義中國的住宅產業(yè)化？

童悅仲：住宅產業(yè)化的定義較早于1968年由日本人提出。上個世紀90年代初，我們開始和日本有關機構合作。我曾問他們的專家，到底什么叫住宅產業(yè)化？你能不能用較簡練的語言來描述一下？他就講，很簡單，三句話：，資金和技術的高度集中；，大規(guī)模生產；第三，社會化供應。

我認為，中國的住宅產業(yè)化主要包括兩個層面的含義。頭先是生產方式的變革。實際上，回顧中國房屋建筑的歷史，也能夠看到住宅產業(yè)化程度正在一點一滴地進步。古時候，人們用秦磚漢瓦造房子，解放初期采用磚混結構，現(xiàn)在則采用現(xiàn)澆混凝土。過去人們要背上建筑材料爬腳手架蓋房子，現(xiàn)在的施工現(xiàn)場已經達到了一定程度的機械化。

而在住宅實現(xiàn)產業(yè)化之后，我們要用一種高度工業(yè)化、社會化、大規(guī)模生產的方式來建造住宅。

住宅產業(yè)化的另一層含義是，住宅科技成果的產業(yè)化。實際上，在計劃經濟時代，我國已經取得了很多住宅建設方面的科技成果，但那時這些科技成果是和社會生產脫節(jié)的。今天，住宅產業(yè)化的實現(xiàn)過程，就是將科技成果用到生產中去的過程。

《財經日報》：目前國際上住宅產業(yè)化程度高的國家，基本都是人力成本很高的國家。為了減少人力成本開支，住宅建造采用了很多工業(yè)化生產的方式。但是目前，中國的人力成本還相對比較低廉，那么對于目前的中國而言，推進住宅產業(yè)化的意義何在？

童悅仲：我們并不是要求中國目前的住宅產業(yè)化達到發(fā)達國家的水平，但是住宅產業(yè)化是一個必然趨勢。因為住宅產業(yè)化程度低，帶來的不僅僅是勞動強度大，支付給建筑工人的工資成本高，還包括勞動生產率低，房屋品質不穩(wěn)定，能源和原材料的消耗過大等。

目前，中國的能源越來越緊缺，污染日趨嚴重，人力成本也在不斷地提高，人們對房屋質量的要求也不斷在提高，推動住宅產業(yè)化的需求也越來越迫切。

同時，每個國家發(fā)展住宅產業(yè)化的出發(fā)點都是本國的國情，只有在結合本國國情的前提下，在建造技術的支持下，才能有合理的發(fā)展。

住宅產業(yè)化如何結合中國國情

《財經日報》：那么，什么是結合了本國國情的住宅產業(yè)化？

童悅仲：20年前，中國已經有了6000多家汽車制造廠，但是整個中國當時的汽車年產量才十幾萬輛，并且?guī)缀醵际乔们么虼?，手工制造的，質量很差。當時，領跑的汽車制造廠，一個廠的年產量就達到300萬輛以上。這就是產業(yè)化程度的高低給行業(yè)帶來的影響。但是中國當時技術跟不上，沒有辦法支持汽車制造行業(yè)的產業(yè)化。

同樣是20年前，中國建筑業(yè)已經開始采用預制裝配。但當時預制裝配的技術還不夠成熟，預制板建造的房屋抗震性能差。經過唐山大地震，北京地區(qū)的預制裝配建造被現(xiàn)澆混凝土取代。

今天，萬科進行的新里程工程，再次啟用預制裝配技術，但今天的技術已經可以達到抗震的要求。在住宅產業(yè)化的道路上，預制裝配是其中一種，現(xiàn)澆混凝土是另一種，兩種技術都在不斷地進步，較終都能夠實現(xiàn)住宅產業(yè)的現(xiàn)代化。

和中國不同，北歐國家則大部分采用預制板結構，這是由于當?shù)貧夂蚝?，冬季長。為了趕在短暫的夏季完工，建筑產業(yè)就必須實現(xiàn)高度產業(yè)化，先在工廠制造好預制板，然后在現(xiàn)場用很短的時間裝配。

而一些發(fā)達國家，目前則流行采用鋼結構，這是由于這些國家已經非常注重環(huán)保，水泥的制造會造成大量的污染，所以這些國家的建筑使用水泥的比例非常低，即便使用也基本依賴進口。

當然，還有類似日本、澳大利亞這類國家，住宅產業(yè)的推動主要是由于人力成本過高。一家澳大利亞的公司到建設部訪問時說，澳大利亞的住宅產業(yè)化是被逼出來的。因為他們國家的建筑工人很厲害，建筑工人的工資水平非常高，所以他們要想降低成本，提高競爭力，就一定要走產業(yè)化道路，將建筑工地的工序分解。凡是在施工現(xiàn)場能分解出來的部件，就拿到工廠的生產線上去做。這樣能大大減輕勞動強度，縮短工期，保證質量。

從橫向上來說每個國家都是結合本國國情推動住宅產業(yè)化的，從縱向上來說，中國住宅產業(yè)化的程度都是由當時建筑技術的支持決定的。目前國家對節(jié)能省地型住宅的要求，各種資源的逐漸稀缺，再加上人力成本也在不斷提高，這就要求我們大力推進住宅產業(yè)化的程度。同時在中國，很多建筑技術已經非常成熟，經過了很多年的摸索和論證，也足以支撐住宅產業(yè)化的進步。

全 將是住宅產業(yè)化必然趨勢

《財經日報》：不久前，安徽省提出要在4年內取消毛坯房，全省實現(xiàn)全 。但是就在去年，貴州省會城市貴陽才出現(xiàn)個精 ，作為住宅產業(yè)化的方式之一，您認為像在安徽這樣的三級市場，4年內取消毛坯房的可能性有多大？

童悅仲：還是很有可能的。實際上，中國內地是世界上先進一個以毛坯房交房的地區(qū)。無論是國外，還是港澳臺地區(qū)，交房時全部都是全 。全裝修交房，并不存在技術問題，而是人們存在觀念上逐漸接受的過程。

過去之所以會出現(xiàn)毛坯房，主要是福利分房時代的產物。當時，房屋的建造成本均由國家承擔。限于財力，國家不可能給所有房屋都裝修。當時，一級、二級房屋的交房標準都是水泥地面、水泥墻裙。

隨著人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求也逐漸提高。雖然當時分到手的房子產權并不屬于自己，但人們通常會在拿到房子之后，打掉原先的水泥墻裙、水泥地面等，重新裝修。后來，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪費。

但是，以毛坯房交房的缺點是顯而易見的。二次裝修帶來了污染、時間成本、裝修成本等諸多問題，更衍生了很多社會矛盾。

幾年前，南方地區(qū)頭先出現(xiàn)精 ，當時人們也難以接受。經過幾年的發(fā)展，人們則更偏好購購全 ，市場供應的大部分住宅也是全 。

因此，隨著人們觀念上的逐漸接受，全 將是住宅產業(yè)化過程中的必然趨勢。

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