一、我國綠色建筑評(píng)價(jià)的不足及其在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用誤區(qū)分析

從綠色建筑的定義表述來看，它強(qiáng)調(diào)了“以人為本”，追求“人一建筑一自然”三者的和諧統(tǒng)一，指出了綠色建筑的較終目的在于為居住人或者使用人提供一個(gè)“健康、適用和高效的使用空間”，但就目前綠色建筑的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來看，至少存在著以下不足：

，更多對(duì)建筑物的自身系統(tǒng)方面進(jìn)行了綠色節(jié)能效率的考察，忽視了從更大的社會(huì)系統(tǒng)層面上對(duì)建筑物的整體效率進(jìn)行評(píng)價(jià)。在一棟建筑綠色得分甚高的情況下，只能說符合指標(biāo)的綠色建筑僅僅擁有了綠色的物品屬性，但是這棟建筑假如長期空置，其綠色并未對(duì)社會(huì)造成貢獻(xiàn)，反而占據(jù)了資源，因此，從整體的角度來說，無人居住和使用的建筑其綠色得分為零。

，更多的注重了對(duì)建筑環(huán)境因子方面的評(píng)價(jià)，忽視了社會(huì)因子和經(jīng)濟(jì)因子方面的考量。從當(dāng)前綠色建筑的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來看，各個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)重基本都傾向與對(duì)環(huán)境效益的評(píng)估，注重了綠色建筑“健康”的一面，但是對(duì)綠色建筑的“適用性”(社會(huì)效益評(píng)定)和“高效性”(經(jīng)濟(jì)效益評(píng)定)考慮不足。

第三，更多的注重了專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士對(duì)建筑設(shè)計(jì)與建設(shè)階段綠色與否方面的定量評(píng)定，忽視了使用人在房屋居住和使用中的定量分析和定性評(píng)價(jià)。盡管綠色建筑的定義涵蓋了建筑的全生命周期，但是從評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)設(shè)計(jì)來看，更多的是著重于對(duì)建筑設(shè)計(jì)階段的調(diào)節(jié)和建筑建設(shè)階段的控制，但是，必須注意的是，設(shè)計(jì)階段的某些理想值和實(shí)際使用中常常有一定差距。正如澳大利亞的建筑環(huán)境評(píng)估體系 NABERS的完成者威爾夫婦特別強(qiáng)調(diào)的——“對(duì)建筑實(shí)踐的研究永遠(yuǎn)超過對(duì)其的估計(jì)”。

二、房地產(chǎn)業(yè)的“綠色”誤區(qū)

具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，尤其是商品住宅和商業(yè)建筑類的房地產(chǎn)，評(píng)價(jià)體系的缺陷和不足常常會(huì)對(duì)綠色房地產(chǎn)的推廣帶來意想不到的負(fù)面引導(dǎo)作用，因此，在加大綠色建筑的理論研究和實(shí)際推動(dòng)的前提下，必須防止以下誤區(qū)：

誤區(qū)一：謹(jǐn)防忽視需求、盲目追求綠色的誤區(qū)：

由于綠色建筑的建造成本要比普通建筑要高10—15％左右，在目前普通建筑的房價(jià)已經(jīng)超出了購房者的能力的情況下，又如何奢求消費(fèi)者去購購更高價(jià)格的綠色住宅呢?房子是要住的，一味的追求房地產(chǎn)的綠色指標(biāo)如節(jié)能、綠化等，造成建筑使用者入住成本的大幅提高，較終的結(jié)果只能是造成房屋空置，開發(fā)商的資金積壓。沒有得到有效居住或者利用的建筑，再好、再高的綠色指標(biāo)也是徒然，而且從整個(gè)社會(huì)運(yùn)行成本來說，它是非綠色甚至是黑色的建筑。綠色建筑的評(píng)定和推廣更應(yīng)是從消費(fèi)者或者較終用戶角度出發(fā)，以個(gè)人居住成本和社會(huì)外部成本兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的綠色實(shí)現(xiàn)程度，以需求推動(dòng)綠色建筑、綠色房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

誤區(qū)二：謹(jǐn)防形象、標(biāo)志工程的誤區(qū)。

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，政府對(duì)綠色建筑的推廣極為重視。但是，政府的推動(dòng)作用往往是一把雙刃劍，極有可能造成開發(fā)商為了迎合政府政績的需要，而脫離大多數(shù)居民的需求，建造極少數(shù)的標(biāo)志型天價(jià)樓盤。在目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通民眾購購力的前提下，這些“標(biāo)志性樓盤”作為試驗(yàn)綠色的指標(biāo)探索固然需要，但是應(yīng)當(dāng)考慮到建造一個(gè)100％綠色的空置小區(qū)，不如建造10個(gè)節(jié)能10％的準(zhǔn)綠色小區(qū)，尤其在我國城市化推動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛而購購力不足的情況下，更為需要。

誤區(qū)三：謹(jǐn)防利益短視，建筑偽綠色包裝的誤區(qū)。

一般說來，開發(fā)商是把短期經(jīng)濟(jì)效益放在頭位的，“綠色建筑”，“節(jié)能住宅”和“生態(tài)住宅”的標(biāo)簽，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行樓盤促銷時(shí)的誘惑力更大。但當(dāng)獲取這些標(biāo)志認(rèn)可的建造成本過高時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)為綠色認(rèn)證而弄虛作假的可能。因此，在大力推行綠色建筑評(píng)估的同時(shí)，如何加強(qiáng)對(duì)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)果的監(jiān)督，同樣也是擺在政府面前的一道難題。

三、綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系的改進(jìn)探討

對(duì)以出售和出租為目的的房地產(chǎn)業(yè)來說，與其他建筑如公共建筑等相比，其的不同在于市場機(jī)制的隱性主導(dǎo)作用。賣方即開發(fā)商的主要供給目的在于追求化的利潤，綠色建筑在追求自身“綠色”實(shí)施過程中，必然會(huì)將原本屬于外部成本的部分成本轉(zhuǎn)嫁入開發(fā)商的內(nèi)部成本中，造成開發(fā)商利潤的降低；而購方的需求線對(duì)價(jià)格的敏感程度即需求彈性則受到多方面因素的影響。這些因素可以簡單分為物質(zhì)要素、自然要素和社會(huì)要素。在初期，購房者的需求主要是受到物質(zhì)要素的影響，即購房是為了滿足自己的基本居住條件；在中期，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，人們在居住的物質(zhì)需求基本得到滿足以后，將會(huì)擴(kuò)大對(duì)自然要素的需求，購房者對(duì)未來居住區(qū)的設(shè)施、綠化、空氣等環(huán)境要素的要求會(huì)越來越高；在未來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)因素對(duì)購房者的需求的影響將逐步加大，居住區(qū)將在市場機(jī)制的作用下，以小區(qū)區(qū)位、住宅特點(diǎn)、教育條件和就業(yè)條件以及居住者身份等形成不同特色的居住社區(qū)。在我國當(dāng)前階段，應(yīng)當(dāng)說大多數(shù)房地產(chǎn)需求還處于對(duì)物質(zhì)要素的需求階段，需求彈性相對(duì)較大。房地產(chǎn)綠色評(píng)價(jià)不僅不能脫離對(duì)綠色建筑的供給與需求分析，評(píng)價(jià)模型中也應(yīng)當(dāng)包含對(duì)綠色房地產(chǎn)供給和需求兩方面的指標(biāo)因素。

基于以上分析，在汲取我國現(xiàn)有研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上，綜合國外相關(guān)綠色建筑評(píng)價(jià)研究的成果，以層次分析法為主要技術(shù)路線，我國綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)改進(jìn)模型的應(yīng)用要點(diǎn)應(yīng)包括：

1、評(píng)估系統(tǒng)既包括適用于建筑全過程的一般性指標(biāo)，也包含了部分僅僅適用于設(shè)計(jì)、施工或者使用等某一階段的特殊性指標(biāo)，以期達(dá)到評(píng)估工具應(yīng)有的設(shè)計(jì)引導(dǎo)功能、施工監(jiān)督功能和使用評(píng)價(jià)功能的目的。

2、評(píng)估面向規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠色施工、居住使用部分或者全部階段，圍繞擬建建筑、竣工建筑或者交付使用建筑的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三大類十六小項(xiàng)進(jìn)行單獨(dú)評(píng)分，再通過權(quán)重系統(tǒng)得出總分。劃分為杰出、良好、合格、不合格四個(gè)等級(jí)。建議在項(xiàng)目開發(fā)期間頭先對(duì)設(shè)計(jì)和施工階段進(jìn)行預(yù)評(píng)分，待項(xiàng)目交付使用后再進(jìn)行綜合評(píng)定，作為房地產(chǎn)綠色與否的較后評(píng)估結(jié)果。

3、采取定性與定量、評(píng)測與實(shí)測相結(jié)合的方式。量化標(biāo)準(zhǔn)值的選取以國家、地方有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)或科學(xué)的研究成果為依據(jù)，若缺少相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，又無法提供科學(xué)的研究成果，可采取與同類型參考建筑相比較的方式給予評(píng)分。

4、制定相應(yīng)的財(cái)稅激勵(lì)政策，根據(jù)總分評(píng)出建筑綠色等級(jí)，采取建筑成本補(bǔ)貼，購購成本補(bǔ)貼等手段，減少開發(fā)商的建造成本和消費(fèi)者的購購成本，以促進(jìn)綠色房地產(chǎn)的供應(yīng)和擴(kuò)大綠色房地產(chǎn)的需求。

5、評(píng)估認(rèn)證機(jī)構(gòu)必須具有權(quán)威性，建議由政府部門推動(dòng)，建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)。由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織評(píng)估過程、給予評(píng)估認(rèn)證、進(jìn)行系統(tǒng)研究，不斷改進(jìn)和更新版本。

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