簽了預(yù)約單，又交了定金，可沒想到，自己“名下”的房卻被別人捷足先登。由于該項目升值很快，于是，非常想要房子的老王把“一房兩賣”的開發(fā)商告上法庭。要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方所簽訂的預(yù)約單，交付所購房屋。

　　法庭之上，開發(fā)商方面表示，預(yù)約單只是雙方對房屋購賣的一種意向約定，不是合同。即使該預(yù)約單有效，但鑒于預(yù)約單中對商品房的基本情況、總價款、付款時間、交付使用條件、日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記等有關(guān)事宜均無約定，依據(jù)這樣的“合同”，根本無法交付房屋。

　　法院審理查明，老王與開發(fā)商簽訂的內(nèi)部員工預(yù)約單中，僅簡單約定了樓號、房號、戶型，每平方米預(yù)約單價。同時還約定，老王在簽訂預(yù)約單時需交納預(yù)約金3萬元，于簽訂正式購房合同時該預(yù)約金轉(zhuǎn)為房款。老王按約定于簽訂預(yù)約單的當日交納了3萬元預(yù)約金，但此后，開發(fā)商卻一直未與其簽訂正式購房合同。

　　幾個月后，開發(fā)商取得該項目的預(yù)售許可證。再往后，老王發(fā)現(xiàn)，他預(yù)訂的房子已經(jīng)被他人購購并入住。東城法院經(jīng)審理，駁回了老王的訴訟請求。

　　法官析案

　　根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容，即要有商品房交付使用條件、日期、總房價款、付款時間等要件，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房購賣合同。

　　本案中，老王與開發(fā)商所簽預(yù)約單中不具備商品房購賣合同的實質(zhì)要件。雖然雙方在預(yù)約單中約定，老王所交的3萬元于簽訂合同時轉(zhuǎn)為房款，但雙方此后未再簽訂合同，也就是說預(yù)約單中所載明的預(yù)約金未轉(zhuǎn)為房款，因此，也不能認定老王交納了購房款。

　　由于預(yù)約單中已經(jīng)明確約定購房應(yīng)簽訂正式購房合同，故老王與開發(fā)商所簽預(yù)約單僅為商品房的訂購意向，而非商品房購賣合同。因此，老王不能僅憑訂購意向要求開發(fā)商交付房屋。

　　對于老王所交款項，由于其在本案中只主張交付房屋，因此可另案要求處理。

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