正如這里的氣候，而今海南樓市似乎沒(méi)有真正的冬天。1月18日，位于三亞小東海區(qū)域的半山半島項(xiàng)目推出五期藍(lán)色果嶺組團(tuán)584套房，一上午就成交超過(guò)100套，銷(xiāo)售額超過(guò)3億元。同在三亞，包括鳳凰島等老項(xiàng)目、中鐵·子悅薹等新項(xiàng)目在內(nèi)，近期或是加推房源，或是亮相待開(kāi)。即使調(diào)控壓力未見(jiàn)松動(dòng)，三亞樓市還是顯現(xiàn)出明顯的暖意。

　　樓市調(diào)控效果如何？三亞以至海南樓市有何新動(dòng)向？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)又有哪些新亮點(diǎn)？近日，記者采訪了半山半島董事長(zhǎng)特別助理徐能力。

　　評(píng)市場(chǎng)

　　調(diào)控效果明顯海南樓市趨穩(wěn)

　　調(diào)控下量跌價(jià)穩(wěn)

　　記者：眾所周知，2010年初海南樓市經(jīng)歷了一波火爆行情。隨后樓市調(diào)控開(kāi)始，三亞、?？谝捕汲雠_(tái)了“限購(gòu)令”。在調(diào)控幾個(gè)月之后，您如何看待三亞乃至海南的調(diào)控效果？

　　徐能力：去年四月份樓市調(diào)控啟動(dòng)，海南也受到較大影響，同時(shí)海南也開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。調(diào)控效果頭先反映在成交量的下跌上，從去年4月到10月，整個(gè)海南銷(xiāo)售都不是很理想。當(dāng)然，海南樓市的價(jià)位并沒(méi)有下調(diào)多少。

　　記者：在幾天前的海南房展會(huì)上，不少項(xiàng)目打出了優(yōu)惠打折。我們從半山半島售樓處了解到，四期產(chǎn)品賣(mài)到49000元/平米，五期均價(jià)36000元/平米。海南樓市是否出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整跡象？

　　徐能力：不是。僅就半山半島來(lái)說(shuō)，價(jià)格調(diào)整主要因?yàn)楫a(chǎn)品差異。四期產(chǎn)品兩面觀海，還有成熟的商業(yè)配套。五期產(chǎn)品位置上不同，其中一棟樓面山，沒(méi)有觀海面。我們這些房子完全根據(jù)窗外的景色定價(jià)，每個(gè)區(qū)域價(jià)格都會(huì)有差異。

　　至于目前海南樓市出現(xiàn)一些優(yōu)惠打折，個(gè)別企業(yè)需要通過(guò)這種辦法保證資金流，但并不意味著海南樓市整體價(jià)格下行。

　　市場(chǎng)平穩(wěn)新政策尚遠(yuǎn)

　　記者：相比較去年初，您如何評(píng)價(jià)現(xiàn)在的海南樓市？

　　徐能力：去年初市場(chǎng)火爆主要是國(guó)際旅游島利好的刺激，全國(guó)財(cái)富蜂擁而至。現(xiàn)在的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是平穩(wěn)的。不少人來(lái)海南度假過(guò)年，購(gòu)套房子獎(jiǎng)勵(lì)一下自己。這都是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　記者：2010年中，海南曾經(jīng)傳出要收房屋空置費(fèi)之類(lèi)的消息。說(shuō)到2011年的市場(chǎng)，是不是還有很多不確定性？

　　徐能力：目前看，應(yīng)該不會(huì)有更新的政策出來(lái)。限購(gòu)令都出來(lái)了，再出就是房產(chǎn)稅了。但現(xiàn)在上海、重慶才剛要試點(diǎn)，試點(diǎn)需要時(shí)間。海南樓市雖然也受關(guān)注，但短期應(yīng)該不會(huì)出房產(chǎn)稅。

　　說(shuō)房?jī)r(jià)

　　海南未來(lái)三至五年或全線看漲

　　稀缺資源支撐房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

　　記者：剛才您提到半山半島五期和四期價(jià)格的差異主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的差異，這是不是說(shuō)你對(duì)半山半島的價(jià)格依然有信心，同品質(zhì)的房源價(jià)格不會(huì)下調(diào)？

　　徐能力：不僅是半山半島，整個(gè)海南房?jī)r(jià)還有比較大的上漲空間。原來(lái)海南的房?jī)r(jià)在全國(guó)比較低，補(bǔ)漲了三年，現(xiàn)在接近了內(nèi)地主要大中城市的平均水平。再加上海景資源的稀缺、市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力的增強(qiáng)，此外，和北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是區(qū)域市場(chǎng)不同，海南樓市是全國(guó)市場(chǎng)。這都支持了海南房?jī)r(jià)仍有很大空間。

　　記者：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的較新統(tǒng)計(jì)分析，2010年，三亞房?jī)r(jià)同比上漲了43.3%，?？诜?jī)r(jià)同比上漲了35.5%，分別位居全國(guó)70個(gè)大中城市頭位和次席。在您看來(lái)，這種高速增長(zhǎng)能持續(xù)嗎？2011年，三亞以至海南房?jī)r(jià)會(huì)有多大的上升空間？

　　徐能力：2010年，三亞乃至海南房?jī)r(jià)的上漲，其實(shí)都是年初漲起來(lái)的，下半年沒(méi)有大的變動(dòng)。對(duì)于2011年的預(yù)判，一年的大市判斷不好說(shuō)，調(diào)控政策存在變數(shù)，就不好判斷。

　　個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)三到五年，三亞等地房?jī)r(jià)還能翻番。頭先因?yàn)橘Y源的稀缺，現(xiàn)在雖然三亞還有項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，但其實(shí)新的海邊土地供應(yīng)已經(jīng)基本沒(méi)有了，再發(fā)展只能去西線了。另一方面，還有內(nèi)地購(gòu)購(gòu)力的增強(qiáng)，越來(lái)越多的財(cái)富人士希望在海邊擁有一套住房，自住或者投資。判斷未來(lái)房?jī)r(jià)變化，較主要的是產(chǎn)品背后有多少人要購(gòu)。第三，從日本以外的發(fā)達(dá)國(guó)家一線海景住房看，價(jià)格都遠(yuǎn)超出三亞。

　　二三線地區(qū)崛起趨勢(shì)明顯

　　記者：說(shuō)到海南西線開(kāi)發(fā)，近年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始向三亞、?？谝酝獾暮Ｄ隙€地區(qū)進(jìn)軍。您對(duì)海南二三線地區(qū)樓市發(fā)展如何看？

　　徐能力：海南二三線地區(qū)崛起已經(jīng)很明顯了，未來(lái)海南會(huì)形成一個(gè)高中低不同層次的區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。?？?、三亞可開(kāi)發(fā)程度趨向飽和，加上市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力也有不同層次，需求擴(kuò)散自然而然。短期看，海口和三亞限購(gòu)令的存在，也勢(shì)必分流一部分市場(chǎng)需求到二三線。海南許多二三線地區(qū)房?jī)r(jià)每平米只有幾千元，未來(lái)3到5年可能也會(huì)翻番。市場(chǎng)需求太大了。

　　記者：限購(gòu)令目前對(duì)三亞、?？谑袌?chǎng)行情影響很大，一旦解禁，海南市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)反彈？

　　徐能力：反彈是必然的。即使在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，只要國(guó)際旅游島規(guī)劃建設(shè)再出一些具體的東西，包括免稅政策的逐步擴(kuò)大，都會(huì)為海南帶來(lái)新的一波市場(chǎng)升溫，較遲不會(huì)超過(guò)明年。

　　話產(chǎn)品

　　海南樓市跳出同質(zhì)化才有好產(chǎn)品

　　實(shí)現(xiàn)山海資源有機(jī)結(jié)合

　　記者：國(guó)際旅游島規(guī)劃帶給海南樓市巨大契機(jī)。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，以三亞市為的南部組團(tuán)發(fā)展定位于“打造山?；?dòng)的特色旅游”，這給三亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了怎樣的要求？

　　徐能力：可以先從半山半島這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，雖然項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)國(guó)際旅游島規(guī)劃尚未出臺(tái)，但僅從樓盤(pán)案名來(lái)看，我們就在努力實(shí)現(xiàn)山海資源的有機(jī)結(jié)合。

　　較初的想法就是購(gòu)房人到三亞，不只是逛逛，而要能住下來(lái)。因此我們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品沒(méi)有低于100平米的，這在三四年前是很少有人敢這么做的。我們的考慮是，既然面對(duì)的是高端人群，房子就不能縮水，無(wú)論是在面積、品質(zhì)、裝修等各方面。

　　開(kāi)發(fā)過(guò)程中，高端配套元素不斷注入。海南每個(gè)項(xiàng)目都有各自的優(yōu)勢(shì)資源，我們就是要把山海資源利用到有效。比如Volvo帆船港，這樣優(yōu)質(zhì)的帆船港全球不過(guò)10個(gè)。還有海上藝術(shù)館、海上音樂(lè)廳，我們希望未來(lái)可以辦電影節(jié)，辦冬季版戛納電影節(jié)。即便如酒店，我們尋求合作的品牌包括洲際、安娜塔(泰國(guó)酒店品牌)等，未來(lái)較起碼保證4家高酒店。

　　配套升級(jí)，成就城市運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵

　　記者：把高端配套整合在一起，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就多了城市運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵。

　　徐能力：有人曾評(píng)論我們用三年時(shí)間探索國(guó)外30年才完成的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)半山半島，我們頭先是快速開(kāi)發(fā)，然后是綜合運(yùn)營(yíng)，相對(duì)于海南許多項(xiàng)目說(shuō)起配套就是酒店、商業(yè)、海岸線等，我們的高端配套在擁有這些常見(jiàn)配套的基礎(chǔ)上，還有差異化的內(nèi)容，比如帆船港、海上藝術(shù)館等，跳出同質(zhì)化的窠臼。我們希望慢慢淡化地產(chǎn)印記，相信半山半島以后肯定不是一個(gè)地產(chǎn)品牌。

　　3年的時(shí)間里，我們趕上了2007年火熱樓市的尾巴，也經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)后的市場(chǎng)清冷，也有2009年底以來(lái)國(guó)際旅游島規(guī)劃帶來(lái)的火爆行情。在這種過(guò)山車(chē)式的市場(chǎng)變化中，我們開(kāi)發(fā)的一個(gè)核心就是突出產(chǎn)品差異化，只要產(chǎn)品好了，就能找到自己的客戶(hù)群。

　　記者：包括酒店等高端配套是許多海南項(xiàng)目推介的亮點(diǎn)，我們注意到半山半島的配套包括幼兒園、小學(xué)甚至12年制國(guó)際學(xué)校。教育配套規(guī)劃建設(shè)是不是超前了？

　　徐能力：說(shuō)到學(xué)校，可以講一個(gè)小故事。我們一個(gè)合作伙伴澳大利亞籍老總，他到什么地方，家就安在什么地方，孩子就要有優(yōu)質(zhì)學(xué)校上學(xué)。但目前三亞基本上沒(méi)有能對(duì)接這部分精英需求的優(yōu)質(zhì)幼兒園、學(xué)校。這也是我們規(guī)劃學(xué)校配套的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在看我們的學(xué)校規(guī)劃超前，但是從未來(lái)看教育配套很有必要。而且未來(lái)半山半島一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)有接近萬(wàn)名業(yè)主，3%的業(yè)主有子女教育需求，我們的教育配套價(jià)值就出來(lái)了。

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