在調(diào)控政策下，有多少房企完成了今年的銷售目標(biāo)？明年，它們又有怎樣的應(yīng)對措施？《每日經(jīng)濟新聞》進行了調(diào)查統(tǒng)計。

恒大地產(chǎn)：三線城市將成利潤增長點

終于還清“對賭協(xié)議”債務(wù)的恒大地產(chǎn)，僅10個月就超額完成全年目標(biāo)。近期，該公司高層表示，三線城市將成為公司未來營業(yè)額和利潤的重要增長區(qū)。

在今年10月的業(yè)績會上，公司主席許家印就表示，今年公司正式進入三線城市，其土地成本低且利潤更高。據(jù)悉，今年10月新開盤的三線城市項目就有4個，當(dāng)月貢獻銷售達7.3億元。

恒大相關(guān)高層表示，“應(yīng)對調(diào)控期，還會有大量的三線城市樓盤在未來的幾個月乃至明年推出，三線城市將會成為公司的盈利點?！?/P>

恒大10月業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額411.6億元，完成原定合約銷售目標(biāo)的102.9%。是去年同期303億元銷售總額的135.8%。

上述高層表示，9月底的輪樓市調(diào)控后，恒大采取比較靈活的定價銷售策略，當(dāng)月實現(xiàn)業(yè)績55.6億元，再度刷新單月歷史記錄?！敖衲晷麻_盤20多個，估計年底還有10個新開樓盤?！?/P>

盡管有高達超7000萬平方米的土地儲備，但恒大依然在不停地尋覓項目。11月29日，許家印瞄準(zhǔn)昆明，預(yù)投資打造城市綜合體項目等。此前，許家印就公開表示，明年業(yè)績將會在2010年的基礎(chǔ)上增長20%~30%，由此初步估算，2011年該公司銷售或達500億~600億元。

萬達：換擋減速 掘金旅游地產(chǎn)

萬達地產(chǎn)上半年實現(xiàn)合同銷售額334.4億元，同比增長超過200%。對于下半年的銷售業(yè)績，萬達地產(chǎn)方面表示“不便透露”，但稱從8月到12月，全國新增15個萬達廣場、7家五酒店，同比皆成倍增長。

萬達地產(chǎn)上半年334.4億元的銷售額是在“全年有約280萬平方米的持有物業(yè)不進行銷售的情況下取得的，且銷售額的一半以上來自商鋪、寫字樓等非住宅類物業(yè)的銷售收入”。

對于2011年的規(guī)劃，日前萬達宣布，明年將在全國范圍內(nèi)新增17座萬達廣場，從而將萬達廣場的總數(shù)量推升至59座。

某國際商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司的一位分析師向 《每日經(jīng)濟新聞》記者說，萬達模式是通過銷售項目上的住宅、公寓及寫字樓以獲取現(xiàn)金流，然后反哺產(chǎn)品組合中的持有物業(yè)，實現(xiàn)資金鏈的平衡。這種模式對住宅行業(yè)的依賴度極高。鑒于目前住宅調(diào)控的背景，萬達已準(zhǔn)備換擋減速前行。

這種判斷在近日已得到初步證實。日前，萬達集團董事長王健林透露，明年將放緩拿地節(jié)奏，放在對現(xiàn)有土地儲備的開發(fā)上。

為了降低地產(chǎn)調(diào)控對自身帶來的影響，目前萬達除了減緩在商業(yè)地產(chǎn)上的拿地節(jié)奏外，還大肆增加地產(chǎn)調(diào)控的盲點——旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

自2008年至今，萬達已投資近1700億元于旅游地產(chǎn)，目前已占據(jù)旅游地產(chǎn)業(yè)近50%的市場份額，在商業(yè)地產(chǎn)之外開辟了另一片戰(zhàn)場。萬達的頭個旅游地產(chǎn)項目、投資額高達200億元的長白山國際旅游度假區(qū)，目前已開始對外預(yù)售。

龍湖：提前達標(biāo) 受益產(chǎn)品及營銷創(chuàng)新

早在11月初，龍湖就提前宣布已完成了今年的銷售目標(biāo)。總結(jié)今年創(chuàng)造佳績的原因，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人說，營銷領(lǐng)域的多重創(chuàng)新，令他們受益匪淺。

今年，龍湖在成都推出了兩個新產(chǎn)品系列。一是頭個超高層豪宅建筑——成都龍湖世紀(jì)，另一個是頭個度假產(chǎn)品——成都小院青城。龍湖今年還購進了云南玉溪和山東煙臺兩幅地塊，發(fā)展生態(tài)旅游產(chǎn)品。在龍湖高層眼中，在不同市場階段，對地產(chǎn)業(yè)態(tài)的需求也不同，“多業(yè)態(tài)”的戰(zhàn)略經(jīng)營可有效平衡龍湖的銷售，應(yīng)對頻繁變化的市場。

龍湖認為，持續(xù)的調(diào)控必將對市場產(chǎn)生深刻影響，但這對于能夠提供好產(chǎn)品的品牌開發(fā)商來說，反而是體現(xiàn)競爭優(yōu)勢的好時機。只要順應(yīng)市場，再加上產(chǎn)品好，相信為數(shù)不多的需求就能被抓住。因此，龍湖一直堅持“快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，依靠快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品贏得市場份額，這種方針能保證龍湖具有更強的抗跌性。

除了產(chǎn)品，龍湖還注重對營銷模式的創(chuàng)新：異地整合營銷、大客戶營銷、體驗式營銷的進一步提升。

龍湖內(nèi)部總結(jié)今年的市場時，提到了新拓展的市場為龍湖今年熱銷奠定的基礎(chǔ)。新進入的城市，如無錫、杭州、常州今年都取得了非常不錯的銷售業(yè)績。而明年，這些城市還將有大量新的房源入市，來自長三角等地區(qū)的新增銷售額，有望讓龍湖在明年取得更高的銷售額。

保利：增加商業(yè)比重 尋找利潤增長點

緊隨龍頭萬科的保利地產(chǎn)，在前10月以超500億元的銷售完成全年業(yè)績目標(biāo)。在當(dāng)前的通脹形勢下，該公司高層對記者表示，調(diào)控已經(jīng)成為樓市的常態(tài)，明年將加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加新的盈利增長點。

今年1~10月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積560萬平方米，同比增長25%，實現(xiàn)簽約金額達503億元，其中10月單月銷售達89.24億元。

“公司到第三季度就已完成年初擬定的年度目標(biāo)，較后1個月公司銷售節(jié)奏不會改變?！鄙鲜龈邔尤耸勘硎荆诜康禺a(chǎn)市場調(diào)控的整體形勢下，公司憑借剛性需求的準(zhǔn)確定位，隨行就市的定價策略，各項目仍保持持續(xù)旺銷，推售率達90%以上。

“明年公司仍以住宅開發(fā)為主，有計劃增持城市的商業(yè)地產(chǎn)項目?！鄙鲜鋈耸客嘎叮趶V東區(qū)域，保利將打造廣州城中村改造項目和陽江旅游地產(chǎn)項目。

去年開始，從保利的土地儲備就可以看出，其商業(yè)比重在逐漸加大。保利高層人士表示，公司已基本完成全國化戰(zhàn)略布局，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長點。”

萬科：調(diào)控成常態(tài) 探索商業(yè)地產(chǎn)

前10月，萬科銷售金額達到869.3億元。若以目前單月過百億元的銷售進度計算，萬科今年銷售額破千億元已無懸念。

萬科銷售額的猛增，主要得益于下半年的強勢表現(xiàn)。財報顯示，上半年，萬科的銷售額只有367.7億元，而7~10月，銷售額達501.6億元。

萬科相關(guān)人士表示，下半年業(yè)績高速增長主要有兩個原因：頭先，6月起，萬科提供適銷對路的產(chǎn)品，隨行就市積極促進銷售。6月單月實現(xiàn)銷售87.7億元，環(huán)比增長71.6%。另外，萬科大量推盤也為銷售額上升提供了基礎(chǔ)。

對于2011年計劃，萬科方面表示將繼續(xù)堅持長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略。

萬科董秘譚華杰表示，萬科目前的學(xué)習(xí)對象已由帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，“學(xué)習(xí)匯豐銀行對各種市場環(huán)境的適應(yīng)能力”。

這或許間接透露了外界對萬科尋求在住宅調(diào)控常態(tài)化背景下轉(zhuǎn)型的猜測。目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的探索步伐不斷。10月22日，成都萬科與南充市順慶區(qū)政府簽訂投資合作框架協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，萬科將在南充投資60億元打造一個國家4A級旅游景區(qū)，涉足旅游地產(chǎn)。

碧桂園：加速“入城”瞄準(zhǔn)經(jīng)濟帶靚地

在天津、東莞經(jīng)濟核心城市試水嘗到甜頭后，一向走“郊區(qū)”路線的碧桂園加速“入城”的步伐。

11月25日，碧桂園以11.4億元購得杭州一地塊；11月26日，碧桂園以9.21億元斬獲無錫某地塊。僅兩天時間，碧桂園在核心經(jīng)濟帶土地儲備增加約25.5萬平方米，加速布局長三角、珠三角等經(jīng)濟帶的意圖明顯。

“碧桂園將關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿玫膮^(qū)域，策略性地選擇一些規(guī)模適中的地塊發(fā)展?！北坦饒@高層負責(zé)人對記者透露。

碧桂園前10月銷售認購金額達288億元，實現(xiàn)簽約合同銷售金額達269億元。

“目前，房地產(chǎn)行業(yè)的已經(jīng)逐步朝二三線城市轉(zhuǎn)移?！鄙鲜鋈耸空J為，與上半年相比，碧桂園在今年下半年新推項目較多，明年公司將深耕二三線城市，占據(jù)發(fā)展先機，主力抓度假市場和常住市場?！?/P>

雅居樂：2011年提速20% 加大高端比例

省外項目銷售遭遇瓶頸，近期陷入“引資入伙”緋聞中的雅居樂對明年的市場頗有信心。公司投資部高層近日向記者表示，明年公司銷售目標(biāo)或?qū)⒃诒灸?47億元銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上增長20%。

據(jù)悉，今年前10個月雅居樂實現(xiàn)合同銷售金額226億元，銷售面積205萬平方米，分別同比增長66%及17%。上述人士表示，“我們今年的銷售目標(biāo)是247億元，如今已完成91%，剩下的11月、12月完成20億元的業(yè)績應(yīng)該不難。”

若雅居樂銷售目標(biāo)在247億元的基礎(chǔ)上增長20%，意味明年雅居樂銷售將沖300億元大關(guān)。上述人士透露，今年雅居樂共計64個項目，其中在售的有33個，不是靠提價提高銷售，而是靠擴充新項目。今年以來，雅居樂在廣州、中山、重慶等地推出6個全新的項目盤，預(yù)計明年起碼會推出8~10個全新項目。

截至10月底，雅居樂土儲3309.37萬平方米，其中300萬平方米預(yù)計今年內(nèi)竣工。

“今年開始我們逐步加大豪宅、高端市場的比例，預(yù)計未來豪宅產(chǎn)品、高端產(chǎn)品以及中高端以上的產(chǎn)品各占三分之一比例?！鄙鲜龈邔油嘎?，這是雅居樂產(chǎn)品未來定位的方向。

富力：50億元購地 逆勢拓展一線商住地

當(dāng)華南諸家標(biāo)桿房企陸續(xù)展示靚麗業(yè)績時，在商業(yè)和一線城市布局眾多的富力地產(chǎn)卻有些遜色。前10月，富力地產(chǎn)合同銷售額達239億元，完成年度銷售目標(biāo)80%。盡管業(yè)績平平，但富力地產(chǎn)11月仍在上海、北京和太原等城市購入地塊，斥資高達50億元。

有分析人士認為，去年富力拿地謹慎，地王頻出時，該公司支付購地款項僅30多億元，而今年，富力頻頻出手。截至目前，公司地價款已超百億，看得出富力想搶回市場份額。

高額地價的支出，也為富力帶來高的負債。有機構(gòu)指出，富力今年凈負債率將超120%，遠高于其他房企。

記者注意到，富力今年多次購地，均集中在大型的商住項目或純商業(yè)地塊。在廣州市場上，10月、11月富力地產(chǎn)商鋪聯(lián)展的大宗成交金額再創(chuàng)新高，達5億元。

在目前住宅市場遭遇政策深度調(diào)控、通脹加劇的市場環(huán)境下，投資客早已瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，該區(qū)域也成為資產(chǎn)升值的投資“洼地”。

“本年度富力商鋪的成交金額比2009年同比增長近200%，預(yù)計公司在明年將繼續(xù)推出珠江新城鋪皇、社區(qū)商鋪以及專業(yè)市場鋪。”富力地產(chǎn)商鋪相關(guān)人士透露。

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