嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策并未遏制開(kāi)發(fā)商對(duì)稀缺土地資源的渴望。11月25日，繼廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目之后，廣州又一個(gè)罕見(jiàn)的巨無(wú)霸地塊——廣鐵南站宅地公開(kāi)拍賣，掛牌底價(jià)高達(dá)48億元，折合樓面價(jià)9627元/平方米。

經(jīng)過(guò)40多時(shí)辰、200多輪舉牌角逐，該地塊“老東家”廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱廣鐵集團(tuán)）聯(lián)合珠光集團(tuán)，擊敗萬(wàn)科城建聯(lián)合體、保利、中海等地產(chǎn)大鱷，以86億元的高價(jià)拍得，樓面地價(jià)高達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，趕超去年廣州宅地地王。

巨無(wú)霸入市受熱捧

資料顯示，該地塊位于廣州老城區(qū)，一線望江擁有江景資源，且為中國(guó)近現(xiàn)代工程師、鐵路界泰斗詹天佑主要工作地舊址，有深厚的文化內(nèi)涵，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，是一塊面積大且稀缺的宅地資源。掛牌公告一出，就引起眾多知名房企關(guān)注。該地塊拍賣底價(jià)達(dá)47.9227億元，折合樓面地價(jià)為9627元/平方米。

此外，該地塊原屬于廣鐵集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司的歷史劃撥用地，也是廣州宗三舊改造項(xiàng)目。

值得注意的是，該地塊歷史淵源和競(jìng)拍條件較為特殊。拍賣公告資料顯示，為保留沿江綠地中三座現(xiàn)有建筑物用作商業(yè)開(kāi)發(fā)和建設(shè)鐵路博物館、詹天佑紀(jì)念館（不計(jì)算容積率），競(jìng)得開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)鐵路博物館和詹天佑紀(jì)念館的建設(shè)，并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費(fèi)用。經(jīng)初步估算，兩座紀(jì)念館的建設(shè)費(fèi)用合計(jì)約1億元。因此，該地塊實(shí)際拍賣底價(jià)約為49億元。

業(yè)內(nèi)此前普遍預(yù)計(jì)，考慮到該地塊的優(yōu)良位置和歷史價(jià)值，不管是為了“面子”還是利益，廣鐵集團(tuán)必定會(huì)全力以赴。

樓面價(jià)超1.7萬(wàn)元/平方米

昨日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)印證了業(yè)內(nèi)此前的預(yù)測(cè)。據(jù)媒體報(bào)道，廣鐵集團(tuán)聯(lián)合珠光集團(tuán)共派出9名代表參與，占據(jù)了競(jìng)拍席的排，似乎有志在必得之勢(shì)，萬(wàn)科和城建組成聯(lián)合體（29號(hào)牌）參與競(jìng)拍，保利、中海分別與旗下子公司一起聯(lián)手對(duì)抗。拍賣一開(kāi)始萬(wàn)科聯(lián)合體勢(shì)頭強(qiáng)勁，與廣鐵集團(tuán)頻頻“交手”，保利則選擇在總價(jià)高達(dá)70多億元時(shí)殺出，一路推高總價(jià)。

當(dāng)樓面地價(jià)達(dá)1.1萬(wàn)元/平方米時(shí)，主持人提醒市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，但這并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商的奪地?zé)崆?。?jīng)過(guò)40多時(shí)辰、200多輪的競(jìng)價(jià)后，萬(wàn)科聯(lián)合體、保利等終不敵廣鐵集團(tuán)，敗下陣來(lái)。

拍賣結(jié)果顯示，該地塊以86億元的高價(jià)成交，折合樓面地價(jià)高達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)近80%，刷新了去年由廣州珠江新城CBD創(chuàng)下的1.5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄。

“在政策調(diào)控之下，這個(gè)價(jià)格還是偏高的，這導(dǎo)致未來(lái)項(xiàng)目必然只能做高端產(chǎn)品?！睗M堂紅地產(chǎn)研究部高端主任肖文曉表示，該地面積大且擁有江景資源，在廣州市場(chǎng)上非常稀缺，加上開(kāi)發(fā)商預(yù)期看好，導(dǎo)致如此高地價(jià)出現(xiàn)。

“老東家”拿地成本打7折

肖文曉指出，受目前政策調(diào)控，特別是對(duì)房企金融信貸的收緊，其實(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)高地價(jià)出讓依然保持謹(jǐn)慎，諸如萬(wàn)科聯(lián)合城建，保利攜手自身旗下公司等，都是采取聯(lián)合體的方式應(yīng)對(duì)拿地?！皬V鐵自身不是做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，未來(lái)肯定會(huì)引入其他專業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)參與。這樣的好地，房企都會(huì)樂(lè)于參加的。”

盡管該地塊較為優(yōu)質(zhì)，但86億元的高價(jià)仍然超出業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂廣鐵集團(tuán)是否付出了過(guò)高的代價(jià)。事實(shí)上，由于該地塊是三舊改造地，按照有關(guān)政策，地價(jià)中的六成將補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人廣鐵集團(tuán)，如果在2010年前完成搬遷，還可以追加10％的補(bǔ)償，也就是說(shuō)廣鐵集團(tuán)的實(shí)際拿地成本約為30億元。

“廣鐵集團(tuán)自己拿下，在其資本上分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減少，僅需支付三成地價(jià)。”廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，其實(shí)際樓面地價(jià)成本不到6000元/平方米，而未來(lái)該項(xiàng)目售價(jià)將至少達(dá)2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，目前該項(xiàng)目周邊在售望江樓盤(pán)已達(dá)2.9萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米。

此外，肖文曉認(rèn)為，盡管是老東家拿地，土地成本減少，但高地價(jià)必然助推高房?jī)r(jià)，該項(xiàng)目未來(lái)必定是豪宅項(xiàng)目，對(duì)其周邊樓盤(pán)價(jià)格有一定拉升心理暗示作用。

記者注意到，近期不溫不火的廣州土地市場(chǎng)上，難覓富力、雅居樂(lè)、合景等本土老牌開(kāi)發(fā)商的身影。

“一些房企銷售業(yè)績(jī)未完成，資金相對(duì)緊張，政策調(diào)控又讓房企拿地特別地謹(jǐn)慎，害怕資金鏈斷裂。”謝逸楓指出，如果再去搶奪地王，受到土地政策調(diào)控的壓力不小。

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