●去年底以來,A股漲勢明顯回落,關鍵原因在于中國房地產板塊出現(xiàn)大幅的調整,地產指數調整幅度在20%到30%,部分地產股跌幅接近50%。但與此同時,地產業(yè)的產業(yè)資本卻在此時大舉轉換成金融資本

　　●我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)地產業(yè)蘊藏著巨大投資機會:一方面,政策的矛盾預示著在刺激政策逐步退出后,基于房地產行業(yè)長期發(fā)展的一些政策將逐步出臺;另一方面,目前新房成交量的下降將為該板塊出現(xiàn)恢復性的價格回升帶來空間

　　●立足長遠,當前無疑是非常好的一個投資地產股的時期,但這并不意味著短期地產股會有很好的表現(xiàn)。當然,對長期投資者來說短期并不重要。而當前中國地產業(yè)出現(xiàn)的矛盾狀況也給地產業(yè)的產業(yè)資本折價進入金融市場的機會

　　當下,沒有哪一個板塊比房地產板塊更加令人關注。因為它是實體經濟起落的關鍵,是證券市場漲跌的源頭。去年底以來,A股漲勢明顯落后歐美,關鍵原因在于中國房地產板塊出現(xiàn)明顯的調整,地產指數調整幅度在20%到30%,部分地產股跌幅接近50%。但與此同時,地產業(yè)的產業(yè)資本卻在此時大舉轉換成金融資本:恒大地產、世茂房地產、綠城中國、合生創(chuàng)展、雅居樂等上市公司高管或大股東確在近期頻頻增持自家股權,當然李嘉誠也在增持長實與和黃。與此對應的是,不少行業(yè)出現(xiàn)了明顯的金融資本的退出。在市場人士普遍看淡地產股的同時,相關的實業(yè)界人士卻有著截然不同的另一派觀點。孰是孰非？

　　四大矛盾聚集房地產業(yè)

　　頭先是政策理解的矛盾,即政策的矛盾。當前房地產政策的核心在于要遏制快速上漲的房價,與此同時,希望新房成交能夠得到維持,進而使得鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)不至于出現(xiàn)過于明顯的產能過剩。分析人士普遍預期這兩大目的難以同時達到。政策主要從調需求和調供應兩方面下手,一方面加大購房頭付比例和取消利率優(yōu)惠;另一方面對地產商地產開發(fā)的資金取得進行一定的限制。從政策的趨勢來看,目前依然在趨緊的過程中,這包括部分銀行目前對頭套7折利率的審核較為嚴格,部分頭套住房也未必得到7折優(yōu)惠利率。

　　其次是地價與房價的矛盾;即成本的矛盾。當前一個突出的現(xiàn)象是,“面粉價格貴過了面包”。這種現(xiàn)象是很少見的一種現(xiàn)象。一般分析認為,這意味地產業(yè)泡沫非常顯著。但實際的情況可能會與大眾認識有較大偏差,不能簡單以該現(xiàn)象出現(xiàn),來判斷中國房地產業(yè)將崩潰,相反,我們應當考慮的是,為什么會出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象。

　　第三是開發(fā)商對行業(yè)前景分析的矛盾;供應的矛盾。長期看依然是供不應求,但短期看,可能形成供過于求。當前來看,開發(fā)商依然對前景持樂觀態(tài)度。這可以從兩方面看出,一是地價依然處在高位;二是開工規(guī)模依然保持在高位。但這兩點需要經受未來新房成交下滑的考驗。

第四是購房者的矛盾;需求的矛盾。以十年眼光看,中國房地產業(yè)的需求高達100億平米。但目前證券界的觀點是,2010年新房成交量將同比下滑20%。長期和短期之間存在目前的矛盾。

　　產業(yè)資本大舉進入地產板塊

　　從投資者的角度來看地產業(yè)的四大矛盾,我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)其中蘊藏的巨大投資機會。一方面,政策的矛盾預示政策未來的方向是繼續(xù)加大房地產開發(fā)的力度,進而形成較為充裕的房地產供應。這預示著在刺激政策逐步退出后,基于房地產行業(yè)長期發(fā)展的一些政策將逐步出臺,其核心將是滿足老百姓不斷增長的住房需求。這將使得房地產政策環(huán)境趨于透明,趨于可預期;另一方面,2010年的新房成交量的下降將為該板塊出現(xiàn)恢復性的價格回升帶來空間。

　　而從估值的角度看,當前地產股的市場價格已經遠遠低于其重估凈資產值,部分龍頭地產股的價格甚至只有其凈資產值的60%,甚至50%。應該說,這是一個非常低估的價格。這意味著,當前價格下隱含的A股龍頭地產股上漲幅度在100%至120%左右。

　　這樣來看,筆者認為,實業(yè)界的看法是正確的,他們是基于Q值在操作,地產股市值已經僅為重估凈資產值的5至6成;而市場人士的看法是錯誤的,他們的觀點主要基于短期市場價格的波動預期。無疑,當前中國房地產進入了一個相當矛盾的時期,但從長遠看又前景光明。立足長遠當前無疑是非常好的一個投資地產股的時期,但這并不意味著短期地產股會有很好的表現(xiàn)——當然,對長期投資者來說短期并不重要。或者我們可以說,正是當前中國地產業(yè)的四大矛盾給地產業(yè)的產業(yè)資本折價進入金融市場的機會。

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