2月25日，上海老牌國(guó)企上實(shí)發(fā)展公布了其09年的全年業(yè)績(jī)，在09年房地產(chǎn)行業(yè)一片飄紅的年報(bào)中，上實(shí)發(fā)展利潤(rùn)倒退4成，在至今已公布年度業(yè)績(jī)的房企中成為“另類”。

　　截止到12月30日，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.7億元，同比去年增長(zhǎng)13%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.44億元，同比下降了40%。上實(shí)發(fā)展表示，利潤(rùn)倒退的重要原因是由于2008年轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益較多所致。

　　在08年，各大房地產(chǎn)業(yè)績(jī)"掛綠"之時(shí)，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)奇跡般的增長(zhǎng)，其中營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)76%，凈利潤(rùn)甚至增長(zhǎng)超過(guò)了一倍。這些利潤(rùn)大多來(lái)源于08年轉(zhuǎn)讓的海南項(xiàng)目而獲得了1.48億元的投資收益。

　　長(zhǎng)江證券針對(duì)上實(shí)發(fā)展的一份研究報(bào)告指出，上實(shí)發(fā)展利潤(rùn)大幅降低的主要原因可能還是去年的銷售項(xiàng)目毛利減少所致。這家以上海為大本營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，正在逐漸擴(kuò)大其在環(huán)渤海的布局，在09年其收入的一半以上來(lái)源于成都、重慶、大理的項(xiàng)目，這些低毛利率的項(xiàng)目使得09年的毛利率下降到33%，同比去年較少了11%。

　　事實(shí)上，上實(shí)發(fā)展的“命門”可能還不在此，其財(cái)務(wù)壓力才是上實(shí)發(fā)展的“心頭之痛”。

　　來(lái)自銀河證券的一份報(bào)告稱，雖然上實(shí)發(fā)展今年來(lái)自銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約40億元，同比增長(zhǎng)了80%以上，并有約18億元的預(yù)收款，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也自2007年以來(lái)頭次轉(zhuǎn)為凈流入。但是其目前的財(cái)務(wù)壓力仍然很大，期末負(fù)債率高達(dá)79.2%，凈負(fù)債率高達(dá)114%。

　　為了降低高企的負(fù)債，募集項(xiàng)目使用的資金，上實(shí)發(fā)展將希望寄托于股權(quán)融資。去年9月，上實(shí)擬定向股票數(shù)量擬不超過(guò)3億股，募集資金42億元。然而該項(xiàng)方案還沒(méi)有獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。就目前再融資審核加緊的形勢(shì)來(lái)看，該筆融資的前景并不樂(lè)觀。

　　目前，上實(shí)發(fā)展目前仍然持有大約700萬(wàn)的平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這些土地儲(chǔ)備集中位于上海、青島、泉州、湖州、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較具潛力的城市。然而，上實(shí)發(fā)展可能并沒(méi)有足夠的資金開(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目。

　　在2009年9月中旬，上實(shí)發(fā)展以3.51億元的價(jià)格叫賣旗下持有的海際房地產(chǎn)的100%的股權(quán)，海際房地產(chǎn)持有鞍山新村**站上地塊，此前，上實(shí)發(fā)展已經(jīng)將該地塊"捂"了四年之久。遲遲沒(méi)有動(dòng)工，該項(xiàng)目較終以4億元的價(jià)格成交。而另一個(gè)原本應(yīng)注入上實(shí)發(fā)展的上海匯賢雅居二期項(xiàng)目，因兩年內(nèi)沒(méi)有動(dòng)工，沒(méi)有達(dá)到母公司的合同規(guī)定的條件，使得資產(chǎn)不能如期注入，該合同被終止。

　　上實(shí)發(fā)展丟失了不少機(jī)會(huì)。作為其大本營(yíng)，其在上海的土地儲(chǔ)備并沒(méi)有增加，反而有減少的趨勢(shì)。在2007年，上實(shí)發(fā)展向萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓的翡冷翠園的項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目去年的售價(jià)也已漲到了3萬(wàn)以上每平方米。

　　反觀上實(shí)系的另外一支地產(chǎn)股上實(shí)控股，在剝離了醫(yī)藥的和乳業(yè)、成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)之后，馬上就以25億元的價(jià)格收購(gòu)了中新地產(chǎn)的股權(quán)，獲得超過(guò)1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　甚至在購(gòu)購(gòu)中新地產(chǎn)資產(chǎn)之前，上實(shí)控股就以總代價(jià)13.96億元，從母公司手中競(jìng)得了上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)9街坊43/3丘之一塊土地以及上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)之一塊土地，兩幅地皮合共總地盤面積約為75.2萬(wàn)平方米。

　　同為上實(shí)系的地產(chǎn)平臺(tái)，上實(shí)發(fā)展近幾年的發(fā)展多少顯得有些黯然失色。

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