2008年深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)2007年年末的調(diào)整趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)上半年供應(yīng)稀缺，下半年有幾個(gè)中高端項(xiàng)目入市，成交放大，價(jià)格有所回落。

　　回顧2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴的大背景下仍保持較高的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度GDP增速為9.9%，該數(shù)字仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他新興經(jīng)濟(jì)體。為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)在年內(nèi)已五次降息，并且推出4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃。預(yù)計(jì)2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到一定影響，但得益于良好的經(jīng)濟(jì)基本面加上政府的積極措施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展前景仍然看好。

　　2008年深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)2007年年末的調(diào)整趨勢(shì)，豪宅市場(chǎng)上半年供應(yīng)稀缺，下半年有幾個(gè)中高端項(xiàng)目入市，成交放大，價(jià)格有所回落。商業(yè)地產(chǎn)方面，寫字樓及工業(yè)物業(yè)價(jià)格和租金保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)出供求兩旺的情況。

　　一、寫字樓市場(chǎng)

　　2008年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓需求與供應(yīng)皆有所收縮。上半年福田區(qū)仍然錄得跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃交易，且區(qū)內(nèi)有十幅寫字樓用地被國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)拍得，以建設(shè)總部辦公樓，但部分外資機(jī)構(gòu)已被觀察到開始調(diào)整租賃預(yù)算，暫緩擴(kuò)張計(jì)劃，隨著下半年次貸危機(jī)觸發(fā)全球金融風(fēng)暴，跨國(guó)公司削減辦公開支，擱置搬遷，從而影響需求，令租金在第四季度回落至年初的水平。全年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下跌0.7%。但由于全年新增供應(yīng)僅有近27萬(wàn)平方米，盡管需求下降，空置率仍較2007年底下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，處于9.5%的較低水平。

　　雖然優(yōu)質(zhì)寫字樓需求，尤其是來自外資企業(yè)的需求，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的預(yù)期下可能在短期內(nèi)維持疲軟，但據(jù)觀察，國(guó)內(nèi)大型金融企業(yè)及其他國(guó)營(yíng)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有上升趨勢(shì)，令整體需求保持平穩(wěn)。2009年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)仍然處于低供應(yīng)狀態(tài)，新增供應(yīng)約為40萬(wàn)平方米，不到高峰期(2007年)的三分之一，在需求平淡的背景下將有利于供求平衡，市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　二、商鋪市場(chǎng)

　　2008年深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求兩旺。外資零售品牌在深圳優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)充足的前提下，積極進(jìn)駐及擴(kuò)張版圖，例如 品牌FENDI、PRADA和ClubMonaco，以及頭次進(jìn)入深圳的快速時(shí)裝品牌ZARA和H&M。年內(nèi)包括益田假日廣場(chǎng)等三個(gè)大型綜合購(gòu)物為深圳市場(chǎng)提供近30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，開業(yè)前均獲得超過80%的預(yù)租率。部分運(yùn)營(yíng)成熟的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行租戶調(diào)整，優(yōu)化場(chǎng)內(nèi)租戶配置，為租戶提供更多優(yōu)質(zhì)零間選擇。全年整體租金走勢(shì)平穩(wěn)，主要商場(chǎng)一樓租金有0.4%的增長(zhǎng)，空置率則輕微上升0.2%。

　　未來一年，大部分零售商可能會(huì)轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎，令深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體需求下降。但有跡象表明深圳高端零售市場(chǎng)對(duì)零售商仍有一定的吸引力，即將在明年竣工落成的萬(wàn)象城二期預(yù)租反應(yīng)良好，已獲眾多國(guó)際一線品牌預(yù)簽。明年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)有限，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金預(yù)計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)。

　　三、豪宅市場(chǎng)

　　2008年深圳豪宅市場(chǎng)延續(xù)去年年末的低迷，價(jià)格下探17.6%。深圳豪宅市場(chǎng)于上半年供應(yīng)極有限，使得市場(chǎng)累積了一定的需求。下半年幾個(gè)定位高端的項(xiàng)目以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格陸續(xù)推出，銷售反應(yīng)良好，初步顯現(xiàn)成交回暖跡象。高端住宅租賃市場(chǎng)因轉(zhuǎn)售為租的供應(yīng)增多，租金出現(xiàn)回調(diào)，全年租金下降1.5%。盡管市場(chǎng)信心的恢復(fù)在短期內(nèi)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一定的影響，但深圳高端住宅物業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值受土地資源緊張，豪宅供應(yīng)有限，中上購(gòu)購(gòu)力仍然殷實(shí)等因素的支持，預(yù)期2009年豪宅價(jià)格將在成交量放大的基礎(chǔ)上逐漸回穩(wěn)。

　　四、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　2008年深圳工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。全年政府成功出讓超過180萬(wàn)平方米的工業(yè)用地，超出2007年的四倍，其中包括近年來少有的南山高新科技園南區(qū)的工業(yè)寫字樓用地，顯示市場(chǎng)仍然看好深圳工業(yè)發(fā)展前景。下半年因受外圍經(jīng)濟(jì)影響，深圳港口吞吐量下跌令物流設(shè)施需求轉(zhuǎn)弱，外資廠商因縮減生產(chǎn)規(guī)模減少?gòu)S房租賃面積。第四季度工業(yè)物業(yè)平均租金下跌約2.7%，但因前三季度工業(yè)設(shè)施租金仍有增長(zhǎng)，所以全年租金仍創(chuàng)下2.2%的漲幅。短期內(nèi)，深圳生產(chǎn)型及物流設(shè)施的需求可能繼續(xù)受外貿(mào)商品需求的萎縮及本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的影響。但政府對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)不斷加大的扶持，及刺激內(nèi)需市場(chǎng)的政策相信將有效幫助市場(chǎng)抵御部分外來沖擊。而且隨著東西兩翼的一批優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的陸續(xù)興建，物流物業(yè)整體質(zhì)素及利用效率將得到提升，有利于租金穩(wěn)定。

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