房地產(chǎn)行業(yè)及其面臨的環(huán)境發(fā)生了怎樣的變化，使得國家在一年的時(shí)間先后出臺不同的政策？新的救市政策對樓市又會有怎樣的影響，開發(fā)商該如何決策？

　　去年是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光無限的一年，開發(fā)商捂盤惜售成為常見現(xiàn)象，投機(jī)推動的需求泡沫和暴利推動的供給泡沫導(dǎo)致了房價(jià)不斷推高、地王頻現(xiàn)。為避免形成更大的泡沫，防止泡沫破裂對經(jīng)濟(jì)帶來重大不利影響，同時(shí)也是考慮保障居民住房，國家出臺了“9·27”房貸政策。

　　今年以來，全國大多數(shù)城市成交量大幅萎縮，開發(fā)商使盡渾身解數(shù)，將各種營銷手段發(fā)揮到了有效，亦無法促進(jìn)樓市的回暖。消費(fèi)者方面則普遍存在投資者信心不足、剛性需求購購力有限的問題，消費(fèi)者觀望氣氛濃厚。面對低迷的樓市行情，于近日發(fā)布了“鼓勵居民購房”的相關(guān)政策。

　　那么，房地產(chǎn)行業(yè)及其面臨的環(huán)境發(fā)生了怎樣的變化，使得國家在一年的時(shí)間先后出臺不同的政策？新的救市政策對樓市又會有怎樣的影響，開發(fā)商該如何決策？

　　一、三大變化延長樓市調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化是主因

　　自“9·27”房貸政策以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了調(diào)整期。即便在十一黃金周期間，成交量也未能創(chuàng)下新高。究其原因，主要是房地產(chǎn)行業(yè)及其面臨的環(huán)境發(fā)生了變化，使得消費(fèi)者觀望情緒濃厚，投資客的行為更加謹(jǐn)慎，樓市的調(diào)整期不斷延長。

　　1.全球經(jīng)濟(jì)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，我國經(jīng)濟(jì)面臨增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

　　自去年美國爆發(fā)次貸危機(jī)以來，其負(fù)面影響不斷擴(kuò)大，逐漸演變成了金融危機(jī)。美國政府接管“兩房”和美國國際集團(tuán)、五大投行發(fā)生巨變，華盛頓互惠銀行破產(chǎn)倒閉，美聯(lián)銀行出現(xiàn)危機(jī)。受其影響，富通集團(tuán)、德國地產(chǎn)融資抵押銀行、意大利聯(lián)合信貸銀行、英國布拉福德-賓利銀行等陷入危機(jī)。曾經(jīng)富裕的冰島甚至面臨國家破產(chǎn)，背負(fù)著超過其生產(chǎn)規(guī)模的9倍債務(wù)。

　　受金融危機(jī)影響，全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到較大的負(fù)面沖擊。美國8月份失業(yè)率升至2003年9月以來較高的6.1%；歐洲季度投資、消費(fèi)及出口同時(shí)下降，導(dǎo)致當(dāng)季經(jīng)濟(jì)收縮0.2%，為歐元誕生以來頭次負(fù)增長。日本季度GDP環(huán)比下降0.7%，折年率下降3%。在此背景下，亞洲地區(qū)出口增速下降，經(jīng)濟(jì)逐步走緩，資本大量外流。(資料來源：10月26日國務(wù)院報(bào)告)

　　今年新獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的保羅·克魯格曼在接受路透社采訪時(shí)警告稱，危機(jī)已經(jīng)給世界經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重破壞，盡管歐洲牽頭的銀行業(yè)救援計(jì)劃出臺，但世界經(jīng)濟(jì)仍有可能走向深度衰退。國際貨幣基金組織在新出的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中說：“面對自上世紀(jì)30年代以來成熟金融市場較危險(xiǎn)的動蕩，世界經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處于嚴(yán)重低迷的衰退期；主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)或者即將進(jìn)入衰退期，受金融市場持續(xù)動蕩的影響，恢復(fù)過程很可能會非同尋常地緩慢?！眹H貨幣基金組織對其全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測進(jìn)行了修正，下調(diào)到了2008年的3.9%和2009年的3.0%，是自2002年以來較低的。

由于我國的經(jīng)濟(jì)對外依存度較高，全球經(jīng)濟(jì)放緩以及由此帶來的外需減弱必然會給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面影響。珠三角、長三角的一些制造企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉，很多企業(yè)下半年的利潤也在大幅減少，我國經(jīng)濟(jì)面臨增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.樓市資金面由流動性過剩轉(zhuǎn)為不足，現(xiàn)有購購力不足以支撐起樓市回暖

　　去年十月前可以說是全球經(jīng)濟(jì)一片繁榮，上市公司市值高企。國外熱錢不斷涌入國內(nèi)樓市；國民財(cái)富也由于經(jīng)濟(jì)繁榮和股市繁榮而使得實(shí)際收入和金融財(cái)富大幅增長；基于對未來增長的預(yù)期，銀行業(yè)辦理的住房按揭貸款總額也大幅增加。這三方面的資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，不斷推高房價(jià)，帶來了行業(yè)的繁榮。

　　而今年由于美國次貸危機(jī)的爆發(fā)和深化，全球出現(xiàn)金融危機(jī)，國外的熱錢紛紛撤離中國。國內(nèi)的上海A股股市也由去年的6000多點(diǎn)下降到了2000點(diǎn)以下，大多數(shù)股票的市值下跌達(dá)80%。由于股市暴跌，大部分人的財(cái)富縮水過半，投資能力嚴(yán)重削弱。住房按揭貸款也由于“9·27”房貸政策使得杠桿效應(yīng)減弱?？梢哉f，樓市的資金面已由流動性過剩轉(zhuǎn)為不足。

　　而根據(jù)經(jīng)緯行研究的消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，主力客戶群已由投資客轉(zhuǎn)為自住消費(fèi)者。目前的自住型購家占到六成，比五一期間上升了12個百分點(diǎn)，投資型購家比例則保持在10.5%的低水平。在這種背景下，經(jīng)歷過降價(jià)的樓市，其價(jià)格對于自住型消費(fèi)者來說，依然是偏高的；市場的現(xiàn)有購購力無法支撐起當(dāng)前的樓市回暖。

　　3.消費(fèi)者信心不足的原因變化，由受政策調(diào)控影響轉(zhuǎn)為擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)未來。

　　今年上半年，消費(fèi)信心不足還是受去年的“9·27”房貸政策影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為樓市受宏觀政策調(diào)控影響，樓價(jià)還會下降；尤其是投資客“購漲不購跌”的心態(tài)明顯。可以說，若經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，降價(jià)效應(yīng)很快會在剛性需求上體現(xiàn)出來；性價(jià)比高的帶稀缺資源的樓盤也會受到投資者青睞。

　　但進(jìn)入9月以來，美國的金融危機(jī)愈演愈烈，我國經(jīng)濟(jì)受到的沖擊也在逐漸體現(xiàn)。剛性需求的消費(fèi)者開始擔(dān)心收入下降甚至失業(yè)。據(jù)經(jīng)緯行研究十一期間的消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，消費(fèi)者認(rèn)為收入不變和下調(diào)的比例均比五一期間有所上升。而有實(shí)力的投資客就更會不急于購房。經(jīng)緯行策劃部總監(jiān)葉潔霞表示，投資性購家總在尋求投資市場，物業(yè)投資是較好的選擇；隨著市場的降價(jià)促銷，很多投資性購家已經(jīng)蠢蠢欲動。但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，這類購家對現(xiàn)在投資樓市信心不足，其決策變得更加謹(jǐn)慎。

　　可以看到，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)及其面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是影響目前樓市的較主要因素。而隨著全球經(jīng)濟(jì)的深度調(diào)整，我國受到的負(fù)面影響很可能會從制造行業(yè)蔓延到其他行業(yè)，樓市的回暖也將伴隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整期的拉長而后延。

二、救市在普通住房，救市不改變調(diào)整行情

　　面對低迷的樓市行情，更有對在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)給經(jīng)濟(jì)帶來不利影響的擔(dān)憂，國務(wù)院總理 10月17日在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作的國務(wù)院常務(wù)會議上指出，要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。隨后，財(cái)政部于10月22日晚公布了“救市細(xì)則”：一是從2008年11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。二是金融機(jī)構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。

　　頭先，從政策受益的對象來說，這次救市完全是針對自住型消費(fèi)者的；對投資者和房地產(chǎn)企業(yè)均沒有放松信貸政策，可見政府的救市在保障居民的普通住房需求，對房地產(chǎn)行業(yè)要擠泡沫的態(tài)度沒有改變。

　　其次，從政策釋放的流動性來說，政策出臺有利于推動剛性需求的購購，并在住房按揭貸款上能釋放出更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。但對造成今年流動性減弱的國外熱錢和金融財(cái)富兩個因素不能發(fā)揮作用，樓市的資金面改善效果有限。

　　較后，從政策的救市效果來說，由于政策改變不了經(jīng)濟(jì)走勢這個目前影響消費(fèi)者信心的較重要因素，也就不能從根本上激活樓市消費(fèi)。經(jīng)緯行策劃部總監(jiān)葉潔霞還表示，由于我國政策調(diào)整太過頻繁，消費(fèi)者信心也會由于政策的不穩(wěn)定性而不能很快恢復(fù)和穩(wěn)定。

　　總的來說，救市僅能在短期內(nèi)促進(jìn)剛性需求的成交放大，但樓市的調(diào)整行情不變。

　　三、現(xiàn)金為王，未來的美好才與自己有關(guān)

　　誰也不會否認(rèn)，在我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的背景下，城市化進(jìn)程和人口紅利的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)的長期趨勢是向上的，未來是美好的。但是，當(dāng)處于行業(yè)的蕭條期時(shí)，需正確決策先保生存。因?yàn)?，未來總是美好的，和你無關(guān)的美好卻是悲哀的。

　　李嘉誠、李兆基等曾講過，他們都經(jīng)歷了四次大蕭條，知道只有低資產(chǎn)負(fù)債率和充裕的現(xiàn)金才能在蕭條中生存下來。瑞銀投資報(bào)告也寫到，現(xiàn)金為王，只有現(xiàn)金才可以提供安全的保障。如果某些公司手持大量現(xiàn)金或者高流動性資產(chǎn)，在未來沒有大規(guī)模資產(chǎn)支出的情況下，就是提供了較高的安全邊際。

　　具體到現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)來說，“現(xiàn)金為王”意味著快速回收資金與盡可能減少現(xiàn)金支出。經(jīng)緯行策劃部總監(jiān)葉潔霞表示，由于接近年底，開發(fā)商的資金和業(yè)績壓力會更大，而資金鏈不可斷裂，當(dāng)前階段的在售樓盤仍需采取促銷降價(jià)的方式先回收資金，有政策利好的配合，降價(jià)會達(dá)到更好的促銷效果。經(jīng)緯行策劃部項(xiàng)目經(jīng)理葛小龍則表示，對于尚未開發(fā)或開發(fā)中的樓盤，亦采取延緩開發(fā)進(jìn)度，盡可能減少支出的方式先保生存。經(jīng)緯行策劃部高端項(xiàng)目經(jīng)理宋瀚暉反應(yīng)當(dāng)前所了解的開發(fā)商都是“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營理念，回收資金是要務(wù)。

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