海南國際旅游島規(guī)劃獲批已一年有余。一年來，海南房地產起伏的刺激程度毫不亞于過山車游戲。

　　三亞作為海南的旅游重鎮(zhèn)，更是整個瓊島房地產市場的縮影。在規(guī)劃出臺后僅月余，三亞商品房均價迅速從11000元/平方米翻倍至20582元/平方米，讓人跌破眼鏡。但自去年初的熱銷追捧過后，三亞的房地產銷售量急劇下降。盡管今年新年伊始，海南收到了盼望已久的又一“大禮”—離境免稅，可如今態(tài)勢依然處于低迷之中。

　　2011年1月末，記者實地走訪三亞多個樓盤，發(fā)現雖然其價格堅挺，但銷售慘淡，似乎三亞房地產正在遭遇“有價無市”的尷尬。

　　尷尬背后，是回歸理性的使然，還是正在醞釀下一次的瘋狂？

　　鳳凰島“騎虎難下”

　　鳳凰島之于三亞房地產，是樣板和風向標。

　　這個由大海礁盤上吹填而成的人工島，坐落在海南島的較南端。一座395米長的海上觀光大橋將它與三亞市城區(qū)相連。鳳凰島項目投資總額逾百億之巨，甫一出世，便備受矚目，而其在三亞創(chuàng)造的銷售奇跡則讓它一時風頭無兩。

　　去年1月11日，也就是海南國際旅游島規(guī)劃出臺的第七天，鳳凰島1、2號樓開盤，均價一度高達7萬元/平方米，700套房源當日銷售一空。鳳凰島頓時成為海南地產圈的傳說。

　　眼下，正處海南傳統(tǒng)售房“旺季”，但與一年前的熱銷相比，如今的鳳凰島顯得冷清不少。

　　2011年1月23日下午，記者來到鳳凰島，島上矗立著的五棟高端公寓仍在施工當中。鳳凰島項目售樓處門可羅雀，前臺的四名售樓工作人員正在閑聊打發(fā)時間。鳳凰島董事長、總經理陳璐向時代周報記者介紹，3號樓是在去年2月11日開始預售，現在仍在銷售中。對于目前具體的銷售數字，他只是表示“銷售情況還可以，但是和2010年的情況比較相差的確較大”。

　　據三亞市房產管理局網站數據顯示，鳳凰島銷售記錄仍停留在688套，盡管3、4、5號公寓早已取得預售證，卻沒有記錄。陳璐對此的解釋未免有些牽強，“現在，預訂還尚未結束，要等到預訂全部結束，才能網上簽約。”而記者了解到在去年頭次熱銷后，有超過50位購房者隨后選擇退房。在此后的近一年時間里，鳳凰島并無新房賣出。

　　盡管銷售情況并不喜人，可價格無甚變化，鳳凰島目前每平方米均價仍逾6萬元，高層公寓每平方米售價超過12萬元。三亞天澤營銷總監(jiān)胡楠木告訴時代周報記者，“鳳凰島是騎虎難下的無奈之舉。1、2號樓售價在那擺著，3號樓的價格也不能低下來，否則業(yè)主有意見。”陳璐斷然否認了此種說法，“我們不存在騎虎難下的概念，鳳凰島的品質是有保障的，我們的成本也確實高。”同時，他也一直表示，鳳凰島價格不存在泡沫，對于投資而言具有保值意義。

　　遭遇冷清的并不唯獨鳳凰島，離它僅有數百米之遙的東和海岸項目也是“同病相憐”。 記者詢問其售樓人員得知，樓盤均價達4.8萬元/平方米，在總共400多套公寓中，目前售出的不過五六十套。

　　三亞一名業(yè)內人士分析，“三亞樓市目前銷售確實不好，但是開發(fā)商并不會急于降價。在年初的那次瘋狂熱銷中，大部分開發(fā)商都已經回籠了大部分資金和成本。所以，他們會選擇繼續(xù)觀望，只要能維持自身的資金銜接，便不會選擇降價。”

　　狂歡后的市場觀望

　　去年1月，整個海南房地產圈都在狂歡。

　　2010年1月4日“海南國際旅游島”獲批后的幾天，部分樓盤甚至以每平方米日均千元的勢頭上漲。根據海南省統(tǒng)計局公布數據顯示，去年1月份海南全省共銷售各類房屋131.48萬平方米，同比增長4.3倍；實現銷售額129.67億元，同比增長7倍。

　　一切都是浮云。

　　瘋狂一個多月后，海南樓市成交量開始急劇下降。根據海南搜房網的統(tǒng)計，2月中旬三亞商品房總簽約數環(huán)比2月上旬下滑幅度達65.37%，對比1月同期下滑74.7%。春節(jié)黃金周期間銷量驟減，?？谏踔吝B續(xù)四天簽約量為零，節(jié)后銷量也未能迅速提升。

　　國際旅游島引發(fā)的熱度，迅速降溫。三亞和?？谶M一步加強了對房地產的調控，并于去年10月相繼實行限購措施，對本市戶籍居民家庭及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，且對購房信貸提出更為嚴苛的要求。三亞的“限購令”甚至從一開始就未規(guī)定終止時間。

　　三亞灣新城營銷總監(jiān)廖雨田認為，目前三亞的房地產市場并不是出自剛性需求，更多是投資需求。“國家對房地產的調控，使得情勢不明朗。眾多投資者都選擇觀望，在選擇一個適當的介入時機。”華遠集團總裁任志強也曾如此評價道，“當下市場有些矯枉過正了，購房者尚在觀望中。”

　　“出來混遲早都要還”的江湖警句再一次得到應驗。2010年11月，三亞商品房銷售面積同比下降81％，連被寄予厚望的冬季房展會也“掉鏈子”，參展人數為6萬多人次，成交量只有約600套。

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　　公開資料顯示，2009年年底，海南新建住宅面積超過了1800萬平方米，而海南住宅銷售面積一年不過500萬平方米。盡管如此，供過于求的現狀卻未導致房價大幅下滑。中國指數研究院樣本數據統(tǒng)計，2010年12月份，三亞商品房均價19217元/平方米，環(huán)比漲幅仍達0.85%。另據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，去年較后一個月，三亞房屋銷售價格同比上漲43.35%，房價同比漲幅繼續(xù)領跑全國，?？趧t緊隨其后，同比上漲了35.5%。

　　價格堅挺的同時銷售遇冷，這些似乎早在陳璐的意料之中。他表示，長期而言三亞的房價具備這樣的資質，“年初的那次猛漲消耗了三年的漲幅空間。不論是鳳凰島還是三亞的房價短期來看，都會保持基本穩(wěn)定的態(tài)勢。價格不會上漲太多，回落的可能性也不大。”

　　三亞房價居高不下，其周邊縣市的房價也隨之上漲。睿海地產項目總監(jiān)楊雅蘭向時代周報表示，三亞的房價在短期內已經不具備太多的增值空間，相比而言，文昌、萬寧的地產項目規(guī)劃全新，或許更有投資潛力。“同樣是一線海景房，文昌的價格只要1萬多元每平方米。”

　　“去年初的政策利好刺激，三亞以及整個海南的房地產市場都是不理性的。”北京大學中國區(qū)域經濟研究副主任沈體雁告訴記者，“國際旅游島規(guī)劃政策更多是表達國家對海南的一種信心，但是不大可能再像改革開放之初那樣會起到完全的作用。房地產市場仍需加強監(jiān)管。”

　　旅游島去向何方？

　　“三亞的房地產泡沫是存在的，可只要是啤酒就一定會有泡沫。”沈體雁如此評述，緊接著說，“重要的是泡沫大小，只要泡沫不大，便無大礙。”

　　海南對房地產的感情，五味雜陳。在1993年的那場噩夢之前，海南一半以上的固定資產投資和財政收入都來自房地產。一夜之間，海南房地產全線崩盤，爛尾樓成為瓊島隨處可見的“性”建筑。不僅大江東去，海南也因此背上了沉重的歷史包袱，錯過了大好的發(fā)展時機。

　　這一次，無論如何，海南都不想18年前那場房地產噩夢再次進入現實。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長李建飛在較近的一次工作報告中提到，“十一五”的5年期間，全省房地產開發(fā)累計投資1128億元，超過規(guī)劃目標兩倍多；房地產業(yè)相關稅收收入占地稅總額的40%以上，2010年房地產業(yè)稅收是2005年的7.8倍； “十二五”房地產開發(fā)計劃投資規(guī)模則更是達到驚人的3370億元。

　　這些以億計的數字背后，是房地產業(yè)已成為海南重要經濟支柱和財政收入來源。而三亞統(tǒng)計局數據顯示，2010年前三季度，全社會固定資產投資214.92億元，房地產開發(fā)投資97.39億元，占比約45%。

　　“既然是國際旅游島，海南就不應過于依靠房地產，而要著重發(fā)展旅游產業(yè)。”沈體雁批評道，三亞具備諸多獨特的優(yōu)質旅游資源，又背靠南中國地區(qū)，旅游市場潛力巨大。尤其是較近實施的“離境免稅”將會為它的旅游帶來更強的競爭力。

　　三亞，面積1919.58平方公里，人口約60萬，卻齊聚著萬科、萬達、雅居樂、富力、中糧等眾多地產大鱷的身影。如今，走在三亞河抑或是三亞灣周邊，忙碌的高端住宅建筑工地隨處可見，而從海口到三亞數百公里的海岸線上，已經基本被地產開發(fā)商們完成了“割據”。與迅猛發(fā)展的房地產業(yè)相對，這個城市的生活節(jié)奏還是喜歡“慢”。公園里的白發(fā)老人，三五成群，集聚在一塊擺弄各種樂器、散步、曬太陽。

　　海南是選擇旅游、房地產還是農業(yè)？其自我定位一直猶豫不決。國際旅游島規(guī)劃，計劃到2020年海南初步建成世界 海島休閑度假旅游勝地，實行以“免簽證、零關稅、放航權”為主要特點的旅游開放政策。

　　國際旅游島的目標任重道遠，反而其概念容易成為房地產迅速販賣的地產標語。

　　“旅游產業(yè)的配套設施、服務等是非常緩慢的漸進過程，需要更細致地籌備和做好基礎工作。三亞的沿海區(qū)域建設美觀，而市內的街區(qū)規(guī)劃粗放，城市建設破敗，與沿海的反差明顯。”沈體雁指出，三亞發(fā)展時間較短，目前極端的二元狀況尚情有可原。“若要真正發(fā)展好旅游產業(yè)，就應科學規(guī)劃城市建設，完善旅游配套設施。”

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